佳兆业集团(1638.HK)拟收购北京优质项目，符合股东利益最大化

3月25日，佳兆业集团(01638.HK)发布2020年度业绩报告。数据显示，佳兆业集团去年不仅按时完成冲刺千亿销售的目标，在疫情的冲击和"三道红线"的压力下，依然实现了收入和利润的"双增"。此外，佳兆业集团通过坚持稳健的财务策略，超预期地完成了短期降负债的目标，实现"三道红线"由"橙档"降至"黄档"，并预计将在今年顺利进入"绿档"。

除了靓丽的业绩，佳兆业集团对北京佳兆业广场项目的收购事项同样引人注意。据悉，此次收购代价较项目估值有约三成的折让；同时，该项目中所包含的一部分可供出售物业可以立即为公司带来收入，另一部分的投资性物业则可以创造持续的经常性租金收入，一定程度上有助于佳兆业集团内在价值的增厚。

佳兆业施行供股计划，用于收购北京项目并优化资本结构

根据佳兆业集团此前发布的公告，于2021年3月25日，公司董事会已经批准公司可能进行供股的计划。

公告显示，佳兆业集团建议按于记录日期每持有7股现有股份可获发1股供股股份的基准进行供股，认购价为每股供股股份2.95港元，供股股份数目8.77亿股，以筹集最多约25.85亿港元，相当于21.65亿元人民币。完成供股后，佳兆业集团的已发行股本将由61.36亿股扩大至70.12亿股。

据了解，此次供股所得款项主要有两个用途：首先是优化公司资本结构，其次用于拨付潜在收购位于北京的房地产项目的部分代价。而假如上述收购无法顺利实施，那么供股所得款项净额将用于集团一般营运资金，以进一步发展集团的物业发展业务。

在另一份"关联交易公告"中，佳兆业集团对收购标的进行了更加详细的说明。根据公告，佳兆业将以130亿元对价，通过收购两家目标公司取得北京佳兆业广场96.8%的股权。

资料显示，北京佳兆业广场位于北京市朝阳区西大望路与建国路交汇东南角，总建筑面积20.16万平方米，是一个集合了住宅、投资性物业、商业和停车设施的综合体项目。其中，南楼的可供出售物业可以立即带来收入，而北楼的投资性物业则可以创造经常性租金收入。此前，第一太平戴维斯对项目资产的估值为186亿元，照此计算，此次收购代价较项目估值有30.2%的折让。

图：北京佳兆业广场位置

收购北京佳兆业广场有助于集团价值增厚

对于此次收购，佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆在业绩会上明确表示："北京佳兆业广场是非常少数的优质资产，公司其中的一个投资发展战略就是加大对核心城市、核心地段、核心资产的投资力度，有利于集团深化市场布局。"据了解，标的项目的开发工作已全部完成，可以马上为集团带来现金流和收入。

图：北京佳兆业广场

综合而言，此次收购在一定程度上确实有助于佳兆业集团价值的增厚。首先，此次收购代价较项目估值有30.2%折让；另外，交易在时机的选择上也比较理想——目前，该项目住宅已建成待售，不存在任何开发风险，可直接出售变现；而随着未来疫情的逐步好转，各类商业活动将有序恢复，现在也是投资持有型物业的最佳时机。

在"后疫情时代"中，越来越多消费者到购物中心和社区商业街区更注重购物体验，并被知名品牌商家所提供的体验式服务的长期品质所吸引。早在2019年底，北京佳兆业广场便已引入知名商业管理品牌SKP-S，恰好契合消费者的购物需求，在带动整体商圈价值提升的同时，也可以推动出租率、租金及估值提升。

券商对收购持看多态度，公司成长性获坚定看好

对于佳兆业集团的供股计划和对北京项目的收购，不少券商持积极看法。其中，兴业证券在研报中表示，佳兆业通过供股融资保障稳定的现金流，且不影响负债，未来有望通过加快周转和拓宽融资渠道，继续降低杠杆；对于北京项目的收购能够为公司补充优质资产，也能通过供股保障公司现金流稳定性。

在兴业证券看来，受益于大湾区政策红利，佳兆业集团的城市更新业务进入收获期，公司有望继续维持高于行业平均的毛利率。"目前佳兆业股价对应2020年3.5倍PE，对应当前股价的股息收益率约4%，建议投资者关注。" 此外，随着公司基本面的稳固，海通证券、西南证券、第一上海等多家机构券商也坚定看好佳兆业集团的成长性，给予"买入"评级的同时，积极上调目标价。

而根据最新披露的数据，佳兆业集团今年1-3月合约销售额达到308.44亿元，同比增长168.2%。在3月25日举办的年度业绩会上，佳兆业集团董事局主席郭英成表示，今年公司销售目标为1300亿元。