阳光100中国(02608.HK)：疫情下不改成长本色，年销售破百亿大关

3月30日，阳光100中国(02608.HK)于线上举行了2020年年度业绩发布会。阳光100中国控股是专注于知识精英和中产阶级目标市场，并在这一细分市场保持领先的发展商。作为全国性知名品牌，阳光100致力于从开发商向运营商、从单一住宅向复合型物业开发的转变，公司业务遍及中国核心城市圈。

一、业绩概述

阳光100发布2020年全年业绩，公司实现收入57.6亿元；毛利润15.3亿元，毛利率26.6%，净利润12.8亿元，净利率22.3%，股东应占净利润4.38亿；公司合同销售保持增长，过去一年实现合约销售金额105亿，同比上升1.9%。公司加快一级开发，实现土储升值，毛利润15.3亿元，毛利率26.6%，净利润12.8亿元，净利率22.3%。公司融资渠道通畅，截至2020年底，获银行授信额度187.5亿元，尚有未使用额度约130.8亿元。

二、业务分析

1· 合约销售稳步增长

截至2020年末，公司实现合同销售金额约为105亿元，同比增长约为2%，实现销售面积约为89.1万平方米，同比增长约13%，公司合同销售平均售价达到11315元每平方米，较去年下降约11%。

尽管前期受疫情影响一度受困，不过随着疫情得到控制，国内市场回暖，公司下半年加大销售力度，最终确保了全年销售过百亿。2020年公司上半年销售24亿，下半年销售81亿。合约销售金额分布占比住宅72.5%、商业23.3%、其他4.2%。合约销售金额占比，中西部53.6%、环渤海22.1%、长三角23.7%、珠三角0.5%。预计2021年总可售货值约人民币355亿元，二线城市占比达到72%，完成全年销售目标可期。

2· 拥有优质土储，实现向非住宅类转型

截至2020年年底，总土储面积约1047万平方米，土储中二线城市约占60%，公司持续深耕4大区域，布局逾20个城市，其中环渤海的总建筑面积272万平方米，占总土储26%，长三角的总建筑面积191万平方米，占总土储18.2%，珠三角的总建筑面积45万平方米，占总土储4.3%，中西部的总建筑面积539万平方米，占总土储51.5%。

截至2020年底，公司总土储按规划业态划分为41.7%住宅，28.6%商业，29.7%其他。通过业态观察，公司目前住宅类土储仍然占较大比重，为了配合未来向非住宅市场转型，从新项目拓展方面，公司会逐步加大非住宅类土储的占比。同时未来公司会持续聚焦长三角、珠三角还京以及其他核心城市适时拓展主力产品。

3· 多元融资，渠道通畅

阳光100具有畅通多元的融资渠道，在融资端具备长期优势。在境内渠道方面，截至2020年底，获银行授信额度187.5亿元。2020年8月获企业债发行额度30亿元，尚有未使用额度17.38亿元。

在境外融资渠道方面，2020年1月增发1.23亿美元高息债，票息11.5%。2020年9月提款1.1亿美元融资贷款，票息11%。2021年2月发行1.2亿美元高息债，票息12%。2020年5月获批发改委4.72亿美元外债，尚未使用3.52亿美元额度。

公司整体，境内融资渠道顺畅，境外渠道也持续拥有融资能力，现持续积极推进股权融资、基金、资产、证券化、不动产投资信托等融资落地。

4. 坚持产品升级，提升运营能力

过去一年虽然公司面临了疫情的冲击及政策调控压力，但公司坚持产品升级、坚持业务转型升级，专注细分市场，于兴隆、温州、桂林等局部城市开发具规模的精品项目，保证公司稳固市场地位。目前公司主营三大主力产品包括街区商业综台体、喜马拉雅服务式公寓、阿尔勒小镇项目。公司表示将持续强化成熟主力产品品牌效应，实现差异化竞争，开创新的黄金发展期。

三、业绩会问答环节

Q1：请问未来12个月大概的融资计划？

A1：公司今年发布了一个数据说了我们12月之内到期的负债，从账面来看有息负债是127亿，实际的上扣除几个相关科目后真正需要还大概91亿左右。具体融资计划也都安排了，2021年我们在非银行金融机构有一个60亿的融资计划，银行的融资计划有26亿，所以公司总共正在进行的是一个86亿的融资计划。除此之外，我们今年回款能够大概有80到90亿。

公司还有一级土地开发返还款22个亿。此外我们还有公司的发债额度，在内债上公司还有17.38亿额度，外债上有3.52亿美元额度，内债外债都可以择机发行。另外，我们还有一些融资是可以置换的，比如华融资产我们一年到期的余额是9.37亿，可能后期会通过新的项目，温州柳州成都项目重新投放，还有10到12个亿额度，这样可以产生增量1到3个亿额度。总的来看，公司融资盘子是已经远远覆盖了公司资金需求了。

Q2：公司管理层对于中国房地产未来1到3年的展望情况？

A2：简单的说一下公司在房地产行业未来的定位。因为房地产行业在2021年还会面临很多挑战，主要是国家政策和融资政策升级这两个挑战。我们认为阳光100业务上会有所好转。

第一在土地市场和郊区大盘，我们的项目会持续升值。随着高铁的开通，北京楼市现在的复苏形势，我认为我们郊区大盘的价值也会得到释放。公司在坚持喜马拉雅在市中心的运营和文旅项目运营之后得到投资者的认可，公司的业务模式仍然要坚持先售后租，而不是简单的做租赁业务，这就是我们独特的商业模式。

我们交付了十几个项目，都是通过销售之后回笼资金，通过统一管理来把业务的价值、租金、人气做起来，都是很成功的，所以喜马拉雅仍然延续了成功的管理模式。我们一定要把商业产品卖出一个价，回笼资金再去统一管理，这是我们在业内非常独特的一个商业模式。所以这就是我们今天仍然坚持商业模式的独特性，能够形成我们的主力产品，能够形成自己的业务市场的原因，我们相信自己只要把运营平台做好了，这个业务一定会有很好的前途。

其实我们也看到了在同行业也有做得很好的楼盘，运营做得好，尽管他们也通过销售取得了很好的业绩，只是阳光100主力产品把它变成一个模式在推广。所以我觉得短期是释放我们的土地价值，长期我们还将坚持主力产品租售结合的模式，这是我们对市场的一个判断。

Q3：公司截止去年底三条红线的具体情况是什么？

A3：截至去年底按三条红线标准计算，公司的数据上，第一条线是显示剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，公司的资产负债率是76%。第二条线是房企的净负债率不得大于100%，公司的净负债率是187%。第三条线是房企的现金短债比要大于1，公司的现金短债比是0.24，在这三条线里面实际上的话负债率应该说还是比较接近的，经过努力公司还是可以满足要求的。

另外，现金短债比其实变化非常大，它一笔资金进来可能就会影响非常大，这不是一个很大的事情。

但总的来讲，我们评估三条红线对公司的影响，因为国家出台的三条红线就房地产管控，实际上的话就是最终的目标，如果你一个企业采三条红线以后，他对你的最大的危害就是说不允许增加有息负债规模，实际上，对于阳光100，我们今年的有息负债大概是264亿，公司在前几年已经规划了降负债战略，我们从2018年开始，那时候我们有息负债是296亿将近300个亿，到了2019年以后降到250亿了，所以负债率也从过去的84%降到了79.8%，19年20年稳定了负债率，总的负债从前年基本持平，当然这里面还有几十亿的需要偿还的短期贷款，负债率稳定在80%左右。

应该说三条红线对我们来讲实质上其实没有影响的，因为本身我们也不需要通过扩大负债规模，扩充负债来带动公司的发展战略。现在我们在主动的降负债调结构，公司在安全区间上运行这种思路，所以跟管控目标是一致的，我认为这只不过需要一个调整的过程。

阳光100的产品不是普通住宅，我们形成的产品售价基本上是原始成本的两倍到三倍，这也是因为我们在市中心拿地时间比较长，其实呈现了很多利息成本，但实际上我们在售价里面都能覆盖它，所以这在统计上面这吃亏的。

第二个问题，对于阳光100的融资和负债的影响，我们现在融资刚才说通过一级开发的融资跟负债没有关系，很多融资也是看到你土地的升值，还要分享未来的收益，所以我们融资主要是靠项目的抵押，到现在为止我们还有很多抵押物在手上，这是因为我们实质上很多物业的价值超出了我们原始的价值。同时我们也不是说采取扩张的策略，我们的目的还是要继续减负债。

第三个问题，阳光100还有很多应收贷款，这是跟别的公司也不太一样的地方。我们现在很多应收账款都到了应收期间了，比如说我们卖的重庆项目还有很多钱要有应收，还有很多政府一级开发过去欠我们的钱，未来会收到尾款，这些款项应该是我们一个收入来源。我们本来刚才说有息债务不多，我们其他的业务跟其他公司不太一样，我们收到一笔或者合作引进一笔投资，就能保证自己的安全性，所以这是我们作为中小企业不太一样的地方。所以公司不太关注所谓的宏观政策的三条红线，因为我们不主要靠银行去融资，这是我们公司的特点。

Q4：公司在2020年和2021年的现金流情况？

A4：2020年现金流情况是经营活动的现金流净流入16个亿，然后投资活动净流入10.55个亿，融资活动是净流出是19.94个亿，总的现金等价物增加是6.64个亿。

其中经营活动销售回款大概是63个亿，然后租金及其他回款是6.22个亿，建筑费用支出是30.4个亿，土地费用支出0.86亿，销售及行政费用支出是9.03亿，然后税费支出是6.53亿，物业管理酒店管理的成本是5.22亿，然后其他的一些支出大概是1.35亿。

投资活动处置股权主要是清远项目收款是12.16亿，然后股权的收购支出主要是2.41亿，一级土地投入是2.37亿，其他的一些收入是3.17亿，投资活动净流入10.55亿，融资活动利息支出是29.83亿，然后新增的贷款和借款是流入118.85亿，偿还贷款和借款是114.29亿，其他的支出是4亿。还有一个就是我们受限资金流入9.33亿，总共是流融资活动净流出是19.94亿。

2021年的现金流预测情况，销售回款预计有90个亿的流入，租金及其他回款大概是7个亿的流入，建筑费用支出大概是41.63亿，然后土地费用支出是6.62亿，销售及行政费用支出是11.29亿，税费支出是8.5亿，物业管理及酒店运营大概是6亿的支出，受限资金变化大概是流出两个亿，就是说有一部分监管资金要到受限资金里面去，然后经营活动净流入预计是20.96亿。投资活动处置股权的回款大概是30.65亿，然后股权的收购支出大概是8.26亿，一级土地的净流入是16个亿，主要是政府返还款再减去我们的投入，投资活动的总体是一个净流入38.39亿，融资活动的话利息支出预计全年是26个亿，然后贷款我们的原则是净额不增加，在我们投资活动和经营活动在有支付利息结余的情况下，可能会适当的降低负债。，这样的话我们总的三项活动的净流入大概是31个亿，2020年和2021年的现金流量情况介绍到此，谢谢。