中骏集团控股(01966.HK)：实现千亿跨越，晋级绿档房企

3月31日，中骏集团控股(1966.HK)于线上举行了2020年年度业绩发布会。董事会主席兼行政总裁黄朝阳先生、执行董事兼执行总裁黄攸权先生、执行董事兼助理总裁黄伦先生、财务总监兼公司秘书李少波先生、中骏商管行政总裁牛伟先生、方隅行政总裁陈坚先生等参与了业绩会直播。

一·业绩概述

中骏集团控股发布2020年全年业绩，公司实现收入326亿元，大幅增长52%；应占核心净利润34亿元，同比上升27%；末期每股港币18分，股本回报率达到20%；公司合同销售成功突破千亿，过去一年实现合约销售金额1015亿，同比上升26%。公司进一步提升土地储备，新增38幅土地，新增地上建面达到1075万平方米，货值为1200亿元，总货值达到4000亿元。公司保持稳健的财务管理，三条红线全部达标，融资成本进一步改善，年内加权平均融资成本为6.5%。一体两翼战略协同效应显著，旗下中骏商管于2021年1月向香港联交所申请主板上市。

二·业务分析

1·合约销售突破千亿

截至2020年末，公司实现合同销售金额约为1015亿元，同比增长约为26%，合同销售平均售价达到13781元每平方米，受惠于厦门岛内项目的推盘较去年增长约8%。尽管面对疫情压力，公司仍然超额兑现2017年订立的"千亿级"目标，。考虑到国内疫情管控得力，经济生产恢复较快，公司储备充足的货值，并加大推一二线核心城市盘力度，过去一年公司有66%的合约销售来自一二线城市，对未来公司销售额持续增长充满信心。

2·持续获取优质土储

2020年全年，公司增购38幅土地，权益比80%，明显提升。其中23幅土地为一体两翼战略获取，新增19个世界购物中心，9个方隅长租公寓项目，住宅比商业配比为86%：14%，平均土地成本2281元/平方米。能够以极具竞争力的价格获取优质土储，为未来业绩增长打开空间。

当前公司已进入62个城市，新进14个城市。截止2020年年末，公司总土地储备为3758万平方米。从分布来看，72%分布于一二线城市，60%分布于长三角及海峡西岸经济圈，土储区位优质。

3、"两翼"业务成长空间巨大

截止2020年12月底，公司已布局32个FUNWORLD世界城购物中心，总建筑面积超180万平方米。中骏商管为FUNWORLD中骏世界城提供商业物业管理及运营服务，包括基本商业物业管理服务，开业前管理服务及其他增值服务。FUNWORLD中骏世界城分为三条产品线：A标都市流行，B标品质生活，O标都市奥莱(Outlet)。

在购物中心经营百货化上，主要是针对A标店(都市流行)和O标店(都市奥莱)产品线，同时采用联营扣率模式，共同提升营业额。其中泉州·中骏世界城将百货零售类85%上品牌纳入百货化试点活动。而在数字化连锁经营方面，集团以"数字化会员营销"为抓手，再通过"有限门店+无限线上"突破时空、全场景化服务于顾客，全面提升商业经营效能。

中骏商管将受惠于中骏集团2025年布局100个中骏世界城的目标，加上同时进行第三方商业物业拓展，输出管理，具有可预见的高速增长。

FUNLIVE方隅采用"基金管理+资产投资+公寓连锁经营"的商业模式。截止2020年年末，FUNLIVE方隅公寓开业超5300间，项目体量超26000间，布局主要在一、二线城市，占74%。公司希望在2025年管理规模达到20万间，资产管理规模600亿元，租金收入规模达到100亿元。

购物中心与方隅长租公寓多元化公司收入来源，在不确定性较高的经济环境下为公司提供了稳定的现金流和盈利来源，并为买地提供了抓手。

4·三条红线达标，流动性充裕

公司在保持扩张速度的同时，负债仍保持在合理区间。截至2020年底，三条红线全部达标，剔除预收款项后的资产负债率为68.7%，净负债率为59.2%，非受限现金短债比1.3倍。

过去一年，公司加权平均融资成本为6.5%，保持在行业优势水平，截止2020年末，公司现金及现金等价物为234亿元，而短期贷款138亿元，流动性充裕。

三·业绩会问答环节

Q1：对行业如何看待，今年公司经营情况如何？

A1：我们对这个行业的看法第一是需求在，因为我们的城镇化城市化进程还没结束，去年应该62%，我们看到了很多内地可能像河南、山东这种人口大省，其实也就55%到60%。那么如果是四川、云南的话，我们看到也是50%到55%的城市化率，所以整个城市化还在进行，所以需求肯定在不用怀疑。第二个看法，这个行业最大一个特点现在就是地价太高，竞争太激烈，有需求，但是如果在投资端没做好，你也没利润。第三个看法，这个行业还是比较特别，它强者还不能通吃。头部的企业做如果是纯住宅的话，它在买地这件事情的也没有任何的差异化的竞争力。

那么就因为对大的形势的分析，我们采取一体两翼的战略，一体就是住宅还是要继续做大，两翼的就是长租和购物中心等，这个是我们的转型战略，核心要素是跟本行业有关系，跟住宅要有关系。从这一两年来看，我们在通过两翼的战略购地成效还是比较高，2020年我们拿了19个购物中心，拿了9个长租公寓，这些地的投资，我们就找到了确定性，现在整个房地产行业因为竞争太激烈，基本上处于一个不确定的状态。此外，我们投资端另外一个逻辑是核心城市核心地段的核心项目。所以中骏的战略还是比较清晰，在投资端显得还是比较从容，就是不会太着急去买一些贵的地，基本上我们是能够避开，所以我们整体的企业的状况，我觉得在向更好的方向去发展。

Q2：集团销售的增长会大概是一个什么样的情况？

A2：2021年的销售目标是1200亿，增长18%，如果按权益销售口径看，增长约30-35%。

2020年的权益销售占比是55%，预计未来应该会逐步上升，2020年拿地的权益比提升到80%，到年底整个土储的权益比在68%，我们预计未来2021年的合同销售的权益比例提高到60%-65%。

Q3：想了解一下集团现在的土储的平均成本大概是多少?已售未结转有多少？关于利润率方面，公司拿的土地成本也不高，往后毛利会有一个回升的迹象吗？

A3：土储平均成本是人民币3758块/每平方米，到2020年底已售未结转超过1100亿。随着我们一体两翼的综合体项目逐步入账，毛利率会向好的发展，因为综合用地的地价都比较便宜。

Q4：公司提出了一个比较明确的2025年的目标，其中有一个方隅资产的，可否简单介绍一下方隅资产？

A4：首先重资产投资肯定是整个方隅跟中骏投资的重要的一环，之前我们一直解释商业模型，我们是坚持基金管理的商业模型。我们已经成功有两只基金在运行，同时我们今年也开始跟黑石有一个合作。如果我们遇到有好的一些资产的话，这资产是希望通过我们整个集团的一体两翼的一个战略的方式来拿取这些资产，拿完以后我们希望是把这些资产进行固化，然后目标是在1~3年以内，我们可以把这些资产装到我们管理的那些基金。

Q5：关于集团的一体两翼的战略，公司是否担心在这些土地的项目上面，就是关于二三四线城市的房地产市场遇冷的时候，会影响他们的去化，以及这些商场预期未来几年的租金收入水平？

A5：一体两翼的战略，其中长租公寓大家肯定不用担心，因为长租公寓都是在一线跟核心二线城市，全部是地铁上盖的物业。我们在三线城市的购物中心还是有一定的占比。我们所选择的三线城市，对于地段肯定是最好的，你看我们所有的都是在市中心或者在市政府旁边，我们认为这些购物中心的住宅销售是有非常好的确定性，然后再加上我们的地价基本上是市场的一半或者说50%以下，所以地价也是有优势的。目前我们开业的世界城出租率都比较好，去年开业的南安水头世界城和仙游世界城出租率都达到98%。预计到2025年的租费收入会达到45亿元。