社区增值服务营收暴增超300% 弘阳服务(1971.HK)业绩迎跨越式增长

2020年弘阳服务的管理项目达到159个，签约建筑面积约3990万平方米，在管建筑面积约2701万平方米，同比大增71.4%。与此对应的物业管理服务实现营收4.96亿元，同比增长39.9%，占总收入比重64.6%，仍是当前业绩贡献的绝对主力。

近两年，受公共卫生事件影响，更多的普通消费者强烈意识到高效、专业物业管理水平的重要性，物业管理企业的价值在需求带动下获得市场重估。最直观的体现是，为数不少的物管服务企业凭借这股“东风”，纷纷成功登陆资本市场，并获得不俗的市场估值。

作为长三角地区广受认可的综合社区服务供应商，弘阳服务(1971.HK)紧抓行业风口期，在2020年成功登上港股市场。3月23日，弘阳服务发布2020年度业绩报告，交出了上市后的首份全年“成绩单”。

三条业务线齐头并进，产业结构优化为业绩持续增长提供稳固基石

业绩报告显示，2020年弘阳服务实现营收7.68亿元，同比增长52.7%，剔除上市费用影响，溢利达0.93亿元，同比增长63.5%，营收净利双双大幅增长。我们认为，亮眼业绩背后的直接驱动因素是公司旗下物业管理、非业主增值服务、社区增值服务三大板块业务的齐头并进，以及社区增值服务板块爆发力初步显现，其本质在于增量业务进展显著，为公司带来了可观的新营收，同时存量业务下，具有强大潜力的业务板块开始释放出强劲活力，增厚了利润率。

（来源：上市公司公告）

整体来看，2020年弘阳服务的管理项目达到159个，签约建筑面积约3990万平方米，在管建筑面积约2701万平方米，同比大增71.4%。与此对应的物业管理服务实现营收4.96亿元，同比增长39.9%，占总收入比重64.6%，仍是当前业绩贡献的绝对主力。可以预见的是，随着关联公司弘扬地产集团后续新项目开发，以及与第三方房地产开发商的合作深化，公司的物业管理规模还将继续扩大，增量业务带来的业绩增长将得到持续。

与众多住宅和商业管理业务不均衡，侧重明显的公司不同，弘阳服务尤其注意发展的协调性，在深耕物管行业的15年里，有意识地平衡了住宅和商业的业务占比，保障了这一板块的营收均衡，在紧抓确定性住宅物业利润的同时也充分享受到了商业物业带来的高溢价。

在非业主增值业务板块，2020年公司实现营收1.61亿元，同比增长32.8%，占总收入比重21.0%，增速和业绩占比实现了同步增长，对营收的影响力稳步提升。

需要重点关注的社区增值服务在2020年异军突起，业绩期内实现营收1.10亿元，同比暴增310.9%，占总收入比重14.4%，取得了相当令人刮目相看的成绩。尽管该板块在当前的总收入中占比最低，但增幅却拔得头筹，足见其增长潜力之大，将为公司中长期业务的增长提供充足的动力。

业绩增长的背后，体现的是弘阳服务专业性、品质化和全方位的社区管理服务能力。公司将社区增值服务覆盖到物业全生命周期，通过科技赋能，匹配客户需要的公共区增值、房产中介、资产管理、社区便民、美居服务等支持内容，与地产公司联动推出大量装修产品套餐、户型解析、O2O线上平台等，围绕着业主的衣食住行提供了全方位的服务。在各个板块的共同作用下，公司2020年盈利能力进一步增强，整体毛利率达27.9%，同比增长2.6个百分点，净利润率达到12.2%。

在业绩数据全面提升的同时有一点不容忽视，2020年弘阳服务对关联公司的依赖大幅降低，这一点公司的在管业务面积情况可以清晰的反应。当前，公司有1168万平方米的在管面积来自弘阳地产，同比增长仅19.9%，而来自第三方的在管面积大幅反超，达到1405万平方米，同比大增197.1%。这进一步优化了弘阳服务的产业结构，降低了可能的不确定性经营风险，有利于公司的长远发展。

此前的业绩会上弘阳服务也再度表示，将继续逐步降低对关联公司的依赖，预计到2021年关联公司的相关业务占比可减低至40%，2022年减低至30%，为公司业绩的长期增长构筑更加稳健的航道。

（来源：上市公司公告）

挖掘多元业态发展潜能，战略发展城市服务稳固行业领先地位

随着物业管理地位在新时代背景下得到重塑，行业价值被不断拔高，但不容忽视的是当前整个物业管理行业集中度仍然比较低，管理技术和服务水平亟待提升，而这也意味着行业仍然具有可观的提升空间。

中指院预计到2023年物业服务百强企业的市场集中度才将达到45.4%，这表明未来较长的一段时间扩大市场规模将是物业管理公司的重要主题，能够迅速适应新的需求潮流，持续扩大占有率，提升服务专业度、便捷度、品质度的企业将率先获得消费者和市场的认可。

这里的逻辑在于，市场占有率扩大，一方面意味着物业管理业务将带来更多确定性的增长收益，另一方面，在资本市场也更容易获得关注和追捧，在资本和规模效应的影响下，企业服务效率和能力的提升将自然而然地实现，进而再形成反哺，继续帮助企业扩大市场占有率和吸纳资本。

作为物业管理行业中不容忽视的一匹黑马，弘阳服务也正在积极扩张规模，但在这个过程中，公司并非唯“扩大论”，而是理性的强调有品质的扩张，并将多元化发展的概念深深植根其中。

当前阶段，弘阳服务的扩张主要体现在两个层面，一是透过承接控股集团项目及外拓并购以壮大在管面积，二是战略性地发展城市服务，积极拓展社区管理业态，深耕专业垂直细分市场。

与关联公司联动扩张的模式这里不再赘述，重点来看收并购项目。业绩期内，弘阳服务分别作价3672万元、2.16亿元收购了滁州宇润物业管理51%股权和武汉汇得行精英物业公司的80%股权，两项并购中我们可以看出公司层面的理性思考。

首先两家公司项目从地缘上看，主要位于华中和华南，符合公司“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略指引，将进一步增强公司在上述区域的规模经济效益，巩固提升市场影响力和竞争力。

其次，我们关注到武汉汇得行精英物业公司在中国物业服务百强排名前三十，在华中区域多年布局深耕商写、公建、购物中心类物业，标的非常优质。此外，富业态组合有利于公司双轮驱动战略在华中地区落地，助力公司增强自身优势。后续通过对优质项目投后整合，植入智能社区生态系统，弘阳服务将进一步提升运营效率，降低成本，丰富公司业务组合，促进区位布局和业务范围的多样化。

尝到并购甜头的弘阳服务表示，后续将以管理规范、经营状态良好的物业管理公司作为潜在目标，收并购与全委（市场化竞标外拓）同步并举，实现规模突破，巩固长三角市场地位的同时，不断物色华中、西南、中原地区及大湾区的收购机会。

与此同时，弘阳服务战略性布局城市服务，积极与政府街道展开合作，拓展社区管理业态，如家居装饰、学校及游乐场，各类产业园及公建业态等，在帮助政府整合资源，缓解社区闲置资源及地区停车难等痛点问题的同时，协助产业落位，业务边线得到扩展。

比较典型的案例是，2020年公司与泰山街道签订战略合作协议，为街道内52.6平方公里的超20万居民和5000余商户提供服务，围绕公共服务、市政管理服务等多个领域进行项目孵化拓展， 现已通过稳妥有序的试点，形成了良好牵头示范效应。

此外，公司还为南京江北新区泰山街道幼儿园、国际学校浦口和晓庄校区等提供了物业管理服务，填补了在教育等细分业态上的空白。毫无疑问，弘阳服务已经大踏步进入多元化发展新阶段。

公司整体实力的提升有目共睹，在中指院发布的“2020中国物业服务百强”名单中，弘阳服务的行业综合实力排名提升十个名次跃居第25位，行业领先地位再次得到巩固。

结语

2021年是“十四五”开局之年，也是全面建设社会主义现代化，国家新征程的开启之年，在这样的大时代背景下，物业管理作为推动城镇化建设和城市民生基础设施建设中的重要环节，注定将受到万众瞩目。

另一方面，国内扩大内需战略持续深化，政策指引餐饮、商场、文化、旅游、 家政等生活服务业恢复发展，内需将成为中国经济未来中长期发展的主要驱动力，物业管理公司作为最贴近社区居民的入口，将在国内消费需求大发展的背景下驶入加速发展车道。

国家层面的推动和民生层面的刚性需求，均提示着一个明确的事实，即在未来三五年，以弘阳服务为代表的物业板块头部企业，将充分享受到发展的政策、资源红利，在行业加速洗牌的进程中发展出自身的经营特色，并不断巩固扩大优势，实现快速成长。