三个月内调控三次！苏州楼市发生了什么……

三个月内，苏州迎来第三次调控升级。

7月24日晚，苏州发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（下称《意见》），内容涉及用地出让管理、居民购房政策、转让实施范围等方面。

扩大限制区域

《意见》指出，非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。这也是继2016年10月后，苏州楼市调控政策对购房者缴纳个税或社保方面要求的再次收紧。

对苏州市区新建商品住房、二手住房转让限制方面，此次《意见》也作出规定：自本意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

两个月前，苏州曾发布511调控政策，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施满3年才可转让的限制措施，以及规定苏州工业园区全域二手住房实施新取得不动产权证满5年后方可转让。

此次《意见》的出台，也意味着苏州限售区域进一步扩大。

三个月内三次加码

事实上，这已是苏州近三个月来第三次出台楼市调控政策。

进入2019年以来，苏州楼市热度明显。据克而瑞数据，2019年3月，苏州市区商品住宅成交面积为66万㎡，环比增加109%，同比增加44%；4月，苏州市区商品住宅成交面积为105万㎡，环比增加58%，成交均价21881元/平方米，环比上涨6%，同比上涨10%。楼市的量价齐升反映到土地市场则是一幕幕百亿量级土拍、高溢价成交以及大小房企扎堆“厮杀”的场面。

此时，距离苏州上一次出台楼市调控政策已有2年时间，新一轮调控政策何时落地，为苏州持续火热的房地产市场降降温成为外界关注的话题。

5月11日，苏州出台调控政策，房价上涨迅速的苏州工业园以及高新区成为此次限售政策的主要调控对象。此外，政策还对土地出让报价规则进行了调整，比如，超过市场指导价5%-10%的需工程竣工验收后方可申请预售许可。

一周不到，苏州于5月16日再次出台调控政策，其中，工业园区调整新购住房学位政策，将“五年一学位”调整为“九年一学位。

不过，精准调控背后，也有业内人士认为，这或会引起需求外溢，造成苏州姑苏、吴中等其他政策还未触及区域的结构性上涨，尤其是在苏州整体楼市升温的大环境下。

早有信号

楼市调控进一步加强的信号早已释放。

7月24日，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。

会上传递出几个调控方向：第一，苏州全年调控目标为5%；第二，若苏州楼市几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等；第三，苏州房地产长效调控机制方案已上报住建部。

数据显示，511新政推出后，苏州楼市供销两旺的态势虽有所下降，但余温尚在。据克而瑞苏州房产测评数据统计，2019年6月，苏州（含吴江）商品住宅的成交均价为21513元/平方米，环比微跌2%。不过，到7月上半月，成交均价再度上涨至24627元/平方米，环比上月同期上涨16%。二手房方面，虽然6月成交套数较5月签约高峰期有所下滑，但全市二手住宅成交均价环比上升2%，其中吴江区、姑苏区、新区环比涨幅均在5%及以上。有房企苏州区域高管对《国际金融报》记者表示，从城市发展及供需角度出发，苏州楼市成交量或不会大幅萎缩或长期低迷。

“此次《意见》继续将昆山和太仓纳入到严格限购的范围或是为了抑制炒房，比如，太仓靠近上海，或承接部分上海外延投机行为。此外，《意见》还强调购地自有资金申报核查秩序，这是为了防范违规资金进入到购地市场。”财经评论员严跃进对记者表示。

从目前来看，此次限售措施已影响到一些购房者的心理预期，苏州本地购房群中不乏持看跌态度之人。不过，也有苏州本地人对记者表示，“我8年前以均价1万多购入了园区内的房子，如今房价已翻了五倍。长期看，个人认为苏州楼市还有增值空间。”

（国际金融报记者 刘天天）