纯利预增逾200%，珠光控股一往无前

3月16日，广州老牌房企珠光控股（01176.HK）发布盈喜，相比于截至2019年度公司拥有人应占溢利约7.47亿港元，预期于截至2020年12月31日止年度之公司拥有人应占溢利将录得不少于200%增幅。

公告指出，这主要是由于(i)公司出售广州御宏投资之所有股权导致录得来自出售一间附属公司收益；(ii)于2020财政年度录得之物业销售收入增加，主要由于公司出售广州御嘉投资（其持有用作出售及投资用途之一栋办公及商业大厦及泊车位）之所有股权而确认销售收入所致；及(iii)由于人民币兑港元于2020财政年度升值而录得外汇收益。

相比于溢利的“爆发”，珠光控股近期的资本市场表现更加瞩目。公司春节后股价持续飙升，昨日在盈喜刺激下，收盘涨超7%，刷新14年5月底以来高位至2.07港元，节后至今累计涨幅逾90%。众所周知，由于疫情和政策层面双重影响，地产行业整体承压已久，而珠光控股却能在去年上半年营收倒退的情况下迎来现今的业绩股价双丰收，背后隐藏的逻辑值得深挖。

老牌房企晋升旧改专家

珠光控股植根广州，深耕地产领域达20余年，主要在广州市地区开展物业发展及销售、物业投资和项目管理服务三大业务；2020年上半年，以上三大块业务收入占总收入比例分别约为17.9%、6.3%、75.8%。笔者注意到，珠光控股2020年中期财报展望部分提到，“将继续积极参与中国一线城市和粤港澳大湾区的城市更新及建设项目”、“就获取土地而言，公司将继续落实其重点关注城市更新项目以支撑其中长期发展”，可见“旧改”在公司的战略布局中已处于关键地位。

据悉，公司于2018年底特别组建了两大独立运作的二级集团——城市更新集团和地产业务集团，分别对应⼀级土地整理业务和二级土地开发业务，积极推动旧改项目发展。此外，旧改实战方面，珠光控股已收获成果，2020年4月公司出售广州黄埔火村旧改项目全部股权及贷款，合计对价总价约33.18亿元人民币，成功实现了旧改项目变现。2020年年底，公司以对价9亿元人民币获得了广州汽车城剩下49%权益，成功实现整体收购，该项目总可售面积35.21万平方米，集大型购物商场、建材商场、办公楼、高级公寓为一体的综合性商业建筑群，开发价值可憧憬。

旧改门槛高，从业主签署改造意愿委托书到获得开工许可直至竣工入住，这一周期通常需要耗时5-8年，有的甚至能拖到10年以上，不确定性强；由于耗时漫长，资金实力首当其冲成为第一道门槛。同时，在这个漫长的周期中，更加需要进行多方协调，涉及的利害关系盘根错节，往往牵一发而动全身。因此，尽管许多一线房企能跨过第一道门槛跨区域抢夺旧改市场，但是区域老牌房企凭借在当地的资源、品牌及业务等多方优势，往往更易于拔得头筹。

目前，珠光控股已经获得广州多个项目的委托管理合同，合计旧村合作开发土地面积超过2000万亩。公司已悄然晋升为区域旧改专家，开始逐渐培育壮大新的增长点。

广州旧改东风劲吹

万事俱备，只待东风。对于珠光控股来说，国策对于旧改的大力推动便是最强劲的东风。2020年7月，国务院发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确提出，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。而据券商分析，到2019年末，需改造老旧小区建筑面积大于50亿平方米，未来所需总投资额大于6万亿元。在地产行业加速向存量时代转型的大背景下，旧改领域无疑是一片蓝海。

广州走在全国旧改前列，数据显示，截至2020年12月29日，广州公共资源交易中心2020年已完成旧村改造项目交易45宗；仅2021年1-2月，广州就一共有11条村完成旧改合作企业招标，加速趋势明显。政策层面，2020年9月出台了《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，提出要围绕城市更新“1+1+N”政策文件的工作要求，推动城市更新项目的加速落地实施，计划广州于未来十年推进388条城中村的全面改造，蕴含着巨大的市场空间。

广州旧改市场一片蓝海，珠光控股作为植根广州的旧改专家，公司的估值自然不可同日而语了。值得一提的是，公司在去年底以29.83亿元人民币对价出售了广州花城御景花园项目，为进一步发展旧改业务给予支持；此外，公司在广州从化片区的可售货量相对充足，传统物业发展及销售业务亦为公司的长期稳健发展带来保障，未来发展一往无前。