【透视】官司、负债缠身！借壳上市遥遥无期，中庚地产路在何方？

2020年12月18日，郑州市中级人民法院恢恢复对中庚地产实业集团的强制执行。案件涉及被执行人包括中庚地产实业集团有限公司（现已改名为中庚置业集团有限公司，下文统称“中庚地产”）、北京和昌投资有限公司、十堰和昌旅游开发有限公司、吴龙圳、和昌（十堰）房地产开发有限公司、和昌（湖北）置业有限公司，被执行标的4.84亿元。

不计这宗法院强制执行案，中庚地产实业早已是“官司缠身”：公司涉及民间借贷纠纷被起诉案件9宗、借款合同纠纷被起诉案件4宗、广告合同案件纠纷被起诉案件4宗、建设工程合同纠纷被起诉案件3宗……据企查查统计，公司被起诉立案凡28宗。

按官网说法，中庚地产发于1997年，由梁衍锋在中国香港注册成立中庚集团。2000年开始，中庚地产拓荒金山新城，翌年成立自有中庚物业，2006年走出福州进军大连，07年开拓苏州市场，10年落子山城重庆，12年开始多元化布局，至今已二十有四年。

闽系房企素以“激进”闻名，高杠杆快速扩张是它们在行业脱颖而出的惯用手段。当行业融资的门槛提高，这些激进的房企亦难免被绊个踉跄。

身为闽系房企一员，中庚地产亦不能例外。

2020年踩雷三连

根据官网介绍，中庚地产在房地产领域精耕细作24年之后，项目已覆盖全国的京津冀经济圈、环渤海经济圈、长三角经济圈、海西经济圈、成渝经济圈、长江中游经济圈六大区域，累积投资、开发项目四十多个，土地开发建筑面积超1100万平方米。在上海、福州、美国等地投资建造了四家自主品牌酒店。商业地产则有上海中庚漫游城，在浙江、福州开发有多个系列小镇……

2019年，中庚集团荣膺“中国房地产开发企业61强”。

但在进入2020年之后，至少从外表看上去顺风顺水的中庚地产便开始接连踩雷。

过去除了加杠杆运作，中庚地产还擅于与国企合作开发房地产项目，市场得名“国企合作王”。2009年，公司与北京首农集合作开发占地面积千余亩的保障性住房项目，大获成功。之后双方再续合作，在东北的大连、旅顺都搞出过一番成绩。

在福州当地，中庚合作过国企包括首开集团及保利等老牌国企。在上海，中庚以近20亿从当地老牌国资委房企上海实业城市开发集团手中接过了上海城开龙城40%股本权益。吃过甜头的两者后来又在去年年底合组合营企业，开发武汉阳逻经济开发区中心地块。

然而，长袖善舞的中庚地产终究还是会有失手的时候。2016年3月29日，百瑞信托成立百瑞宝盈614号集合资金信托计划，用于和昌国际城的开发建设，第一期共募集信托资金2.5亿元；同年8月19日，第二期信托资金1.709亿元注入；9月份，第三期信托资金1.3亿元注入。信托金额总计5.209亿元。

和昌国际城占地1600亩，规划面积200万平方米，分三期开发。一期负责单位是和昌（十堰）房地产开发有限公司，二、三期都是和昌（湖北）置业有限公司。

2017年7月，中庚地产与和昌十堰、和昌湖北签订《和昌国际城项目股权转让与合作开发协议》，中庚地产完成和昌十堰股东和法定代表人变更登记，成为和昌国际城一期大股东，而和昌湖北的股权转让则因故未能顺利完成。

2018年6月，中庚地产进入和昌十堰，将和昌十堰的注册资本由5000万元增至1.02亿元。这时候，公司才发现，原来项目此前的两个开发方只在2018年11月16日提前偿还了1000万元。

一直未收到还款的百瑞信托将国际城三个开发商和昌湖北、和昌十堰以及中庚地产告上法院。2019年7月25日，郑州中院立案执行，执行标的4.84亿元。第二年2月24日，郑州中院向被执行人发出限制消费令，在调查发现被执行人再无可供执行财产之后，终结了执行程序。当年年底，郑州中院再次立案，恢复强制执行，于是便有了文章开头中庚地产列为被执行人的案件。

向来低调的公司创始人梁衍锋本人亦曾在去年4月13日因为一宗借贷纠纷被上海市第一中级人民法院列入失信被执行人名单。据公司前高管披露，案件涉及梁衍锋与其一位女性朋友龚世英的借贷。双方借款时未签订严格借贷合同，无明文规定何时还款。之后龚世英急需用钱引发纠纷。

中庚地产表示，梁衍锋已于4月28日与龚世英达成执行和解。4月29日，法院解除相关措施。一个月之后，法院裁定以冻结、划拨梁衍锋银行存款8783万元的方法解决纠纷。

2017年，中庚地产通过收购中科建设或其关联企业已投资项目公司部分股权的形式进行合作。之后公司又向中科建设借款15亿元。2020年7月，中科建设出现资金危机。同年10月，公司破产重整案获上海市第三中级人民法院受理，经审计负债总额达371亿元。

同期，中庚地产亦已完成对中科建设的债权申报，15亿元何时才能回款至今仍难有分晓。

据企查查统计，去年一整年，中庚地产共涉案33宗，较往年数量大增。截至目前为止，公司所涉案件中，案由是民间借贷纠纷的有13宗，借款合同纠纷案件执行有10宗，建设工程合同纠纷有5宗，其身为被告涉案金额总共为2.75亿元。

2020年，中庚地产频频踩雷，其中有像国际城项目和中科建设这样的“非战之罪”，但亦有梁衍锋银行账户被强制划扣还钱的尴尬（有关梁囊中羞涩的情况，其实早有预兆。2019年底，梁衍锋被冻结资金1.04亿元，冻结期限至2022年10月22日）。

从去年中庚地产暴增的涉案数量，不难发现公司的资金面已然出现了问题。

资金依然紧张

中庚地产虽然没有上市，但因为公司有在市场上向公众发行公司债，故需要公布债券年报，从中即可了解公司近几年的经营情况。

2019年，中庚地产主营业务收入为97.58亿元，同比下降20%。其中，房地产销售收入由2018年的100亿元大幅下降55亿元，对应毛利率则从34.78%下降至23%，是公司业绩下滑的重要原因。

当年，公司转结项目面积（受部分项目2018年提前交付以及 2019 年竣工备案时点调整影响）及单价、毛利率均有所下降，导致房地产销售业绩不理想。

销售转结下滑之余，公司未来营收的预期指标2019年新开工面积仅为97.56万平米，较此前两年的158.14万平米及214.75万平米大幅滑坡，表明中庚地产未来的经营策略可能将以“去化”为重心，而不再会采用激进的扩张方法。

根据联合信用评级有限公司出具的《公司债券跟踪评级报告》，公司2019年经营主要存在四点问题：

一是公司拿地方式转变为产业勾地为主，产业勾地项目未来不确定性较大；

二是公司在售项目区域集中度较高，部分项目存在去化较慢的情况，占用公司资金；

三是公司在建、拟建项目和产业勾地项目未来资金需求较大，面临较大的资金压力；

四是公司酒店业务经营情况一般，超大型物业出租率有待提高，一级土地整理项目占用资金较多。

其中，中庚地产的资金问题无疑是制约公司发展的最大障碍。截至2019年末，中庚地产在建及拟建项目尚需完成投资总共还有233.40亿元，随着必要的产业勾地项目规模增加，公司将难免会面临更大的资金支出压力。

资金面方面，中庚地产截至2019年末全部债务为292.93亿元，其中短期债务占28.40%，为83.18 亿元，较年初增长88.24%。按期限划分，中庚地产的有息债务中，一年以内到期有58.19亿元。同期，公司有货币资金15亿元，其中受限资金3.12亿元。

按照公司短期借款还款安排明细，中庚地产一年内到期借款中，约有42.28亿元会通过到期转贷、以经营性物业贷置换、放款置换以及调整还款计划等方式进行再融资或期限调整安排。

即便如此，可预计在2020年及之后相当一段时间中庚地产的资金面还是会非常紧张。

按公司2020年中期报告所示，中庚地产短期负债（短期借款+其他应付款+一年以内到期的非流动负债）合共仍有40亿元，而现金及现金等价物则反而减少至10.74亿元（主要原因融资活动偿还借款），公司资金压力仍然非常紧张。

从细分业务销售收入看，去年上半年房地产销售录得收入32亿元，同比增长22%。公司第二大业务分部，贸易收入录得20.26亿元，同比增长188%，但该分部毛利率只有1.05%，因此只能贡献非常少的毛利。

2020年下半年，监管机构以三道红线引导房企健康发展。可以预计，中庚地产在目前较重的资金压力下，其业务焦点将延续2019年的“去化回款”策略。而未来几年，中庚地产背上庞大的负债仍很大可能会限制其日常经营。

高溢价收购东方银星，买出个寂寞

中庚地产看着热闹，实则并没有贡献多少毛利的贸易业务里，大部分收入来自上市公司东方银星（600753-CN）。现在看来，中庚当年高价对东方银星的收购，无疑是一笔失败的交易。

2017年3月3日，中庚地产以56.03元/股的价格，从东方银星当时第一大股东东晋中东鑫建材贸易有限公司获得3837.44万股股权，总代价21.5亿元。股权转让完成后，中庚地产持有东方银星29.98%的股权。该交易单价较东方银星当时的市价溢价51%。

之后，中庚地产又在二级市场举牌增持东方银星达到30%的要约收购线。当年4月中旬，梁衍锋如愿以偿成为东方银星董事长及法人代表。

然而成为东方银星最大股东之后，中庚地产却没有将自己的地产业务注入上市公司的壳，实现借壳上市。本来按照中庚地产在官网里披露的计划，东方银星将会在三到五年内被打造成为集“房地产开发、文化、科技、旅游”等综合类上市公司，但截至目前为止，东方银星都只归属在中庚地产的“贸易”，贡献增收却不增利的微薄毛利。

行内人士分析，中庚地产之所以在成为东方银星第一大股东之后迟迟不进行资产重组，原因可能是当年下半年开始市场对地产类重大资产重组监管加严，因此当初高溢价收购的中庚地产一直未能完成自己的上市（融资）梦。

而从事大宗商品贸易的东方银星毛利率一直都很低，当年在市场上被认为只剩下“壳”有价值，其正常经营每年产生的净利润非常有限，从2017年开始净利润就没有超过2500万元，对中庚地产的贡献其实并不大。

而失去了借壳上市的可能之后，中庚地产（即下图“中庚置业”）只能将其手上持有东方银星的股权全部质押，以达到融资的目的。

中庚地产的高溢价收购，最终只买了寂寞，落得一地鸡毛。

今年1月份，中庚地产宣布由于公司正在筹划“债券相关重大事项”，故公司旗下两只公司债从1月7日起停牌。至于债券相关重大事项所谓何事，公司仍未作出解释。

在此一年之前，中庚地产有投资的上海城开集团龙城置业集团共15.75亿元的股权遭上海一中院冻结。

官司、债务双重缠身，当初花巨资欲借壳上市偏偏又失败了的中庚地产，在融资收紧之后，路，生活可能会异常艰难。

作者：橘子汽水