中骏集团控股（1966.HK）：近期倍受大行关注，高成长性释放为关键

作者：格隆汇·吴YS

近期多家大行关注中骏集团控股（1966.HK），并发表研报表示对公司看好。

先有6月德意志银行银预计中骏集团将录得良好的全年业绩，并且在销售强劲的背景下，2020年的盈利增长将加速。此外，德银料2019至2021年盈利年均复合增长率将达35％而股息收益率预测将达7-13％。因此，德银重申中骏集团为小盘股的首选股，目标价为每股5.60港元。

此外，就在7月18日，摩根大通报告表示，首予中骏集团“增持”评级，该行表示，预计公司受惠于2017及2018年的进取购地，今年整体及归属公司的合同销售将分别年增长36%及56%，均属行内最强。

摩根大通报告显示，该行同样认为中骏集团将在今年下半年推出更多可售资源，并带动整体及归属公司的销售增长分别达50%及72%。公司上半年仍维持进取购地，相信其跑赢大市的销售势头能持续至2020年。该行预计上半年公司盈利增长可达15-20%。而负债水平可控制在行内平均水平，对应公司目标价为5.5港元。

公司近期股价受到持续提振，更在7月18日当天出现大幅上升，最高涨幅接近6.5%，最后收涨4.3%。

因此，后续中骏能否如保持良好的上涨趋势得到投资者的关注。下文结合中骏集团近期更新的经营数据，对公司基本面的表现做出分析。

一、成长速度远超同行，土地储备顺势增厚

根据中骏集团最新6月份通讯显示，截至2019年6月30日，集团连同其合营公司及联营公司实现累计合同销售金额约人民币370.28亿元，累计合同销售面积296.7万平，同比分别增长78%和80%。公司2019年上半年平均销售价格为1.25万元每平。

从合约销售规模来看，据中国指数研究院统计，中骏集团合约销售规模排名在行业中处于第40名。但值得注意的是，中骏今年上半年的合约销售增速的确领先同行。目前几乎所有在港上市的内地房地产企业都已公布2019年上半年的合约销售成绩单。从增速排名来看，中骏集团以78%的销售业绩增速位列行业第5名。

这一点与大行对公司评定是相吻合的，厚积薄发，目前中骏正处于成长性加速释放的周期。对比过去中骏的销售业绩发展情况，公司今年业绩保持高增长，同时在2019年增速进一步提升。

各大行普遍预计公司的业绩高增长将延续至2020年，而中骏的成长释放能否得以持续，核心便是看公司的土地储备。

土地储备方面，根据中骏6月通讯公示，截至2019年6月30日，公司及合营公司及联营公司拥有土地储备合计总规划建筑面积约2859万平米。今年以来公司顺应发展趋势，充分把握 1，2及6月的买地窗口，以较低的成本溢价补充土储。截至2019年上半年，公司在19个城市收购27幅土地，总建筑面积约为527万平方米。

从区域上看，公司今年获取土储平均分布在环渤海经济圈、长三角经济圈、海峡西安岸经济圈及中西部地区。城市等级上主要集中在二三线城市，平均土地地价保持较低水平，未来项目毛利有望达到30%。

根据德银报告分析，该行预计2019年中骏总可销售资源约1400亿元。在自身强劲销售势头支持下，全年销售额可望超过德银预测的人民币800亿元，预期销售增速能够达到55.8%。

综上所述，在高质量的土地储备支撑下，中骏目前的高成长有望性受到持续支撑，未来投资价值的持续提升倍受市场期待。

二、把握融资变动风口，合理巩固安全边际

在经历了年初地产融资的“小阳春”后，5 月至今随着一些针对房企融资政策的出台，房企的融资环境又有收紧的迹象。

先是 5 月中旬，银保监先出手，发布 23号文申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作；5 月底 21世纪经济报道传出，央行、证监会联手限制地王发行债券及ABS；7 月初监管层对多家银行、信托公司进行处罚或窗口指导；7 月12日发改委又对房企发行境外债提出新要求。

随着融资收紧，行业内马太效应会向资金充裕及财务安全边际较高的企业倾斜。对于中骏而言，今年上半年公司合理的把握收紧政策窗口，在1、4、7月提前发行外债，从而提升自身的财务实力。

从金额上看，2019以来，中骏通过境外融资优势，共通过发行美元优先票据获得13.5亿美元资金，同时在7月11日，对部分短期优先票据进行赎回及注销，共3.5亿美元。从利率上看，公司新增债务的利率对比被置换的债务利率更低，平均为7.84%。

根据公司2018年年报显示，截至2018年年底，中骏贷款总额为333.38亿元，其中占比最大的为银行贷款，而目前受监管限制的信托贷款占比十分小，短期受到融资收紧影响较弱。

而从融资结构看，进入2019年后公司短期需要偿还的负债主要为银行借款，类型主要为开发贷，这一现象与公司近年处于高速增长期相匹配，整体债务结构较为合理。2019年以来的境外融资使公司债务得到提升，同时中骏2018年净负债率为60%，低于行业水平，公司负债端整体保持较高安全边际。

截至2018年年底，公司账面现金余额为199.72亿元，这是驱动公司净负债率下降的核心因素，其背后是受到销售回款增长带来的影响。2019年上半年，公司把握时机对外融资同时也补充了经营资金，在保持土地储备和工程面积增加同时，仍能稳定财务安全。

结尾：分红及估值具备吸引力

首先，从股息分红上看，公司常年保持稳定的分红比率，近三年公司股息支付率保持在20%。而重要的是，因为中骏近年销售保持较高增速，截至2018未结转合同负债便达到215.4亿元，公司2019年利润增长具备确定性，因此今年公司分红仍具备持续吸引力。

其次，看公司近年的估值变化。从PE上看，中骏的估值在2018年后持续下降，更是在2018年年底进入了十分低估的区间，最低接近2倍，这在内房股估值中十分少有的。而随后受到货币市场宽松预期，公司走出了持续的重估行情直至如今。

而公司的重估行情能否持续，港股通的力量值得关注。过去内房股估值在港股市场普遍被低估，直到2017年大量南下资金重塑了市场对房地产行业的估值逻辑。而下图我们可以看到，从2019年开始，南下资金对中骏的持股比例持续上升，并于近期达到历史新高，港股通持股比例达到4.5%。

综合上述多方面而言，大行近期频频对中骏表示看好并非无的放矢。未来公司处于稳定的业绩释放期，背靠较为稳健的财务水平，公司或在未来分化行情中受益。