绿景中国地产（0095.HK）：白石洲旧改稳步落实，优质资产注入在即

作者：格隆汇·吴YS

在深圳，有一个城中村很特殊那便是“白石洲”，它是深圳最大规模的城中村之一。白石洲旧改于2009年启动，至今已耗时10年。弹指一瞬间，到了2019年，项目的进展迎来加速。

据媒体报道，6月份正式签约的消息传出，7月份部分搬迁工作正式启动的消息也随之而来。在白石洲旧改项目的稳步落地的消息传出后，绿景中国的股价也因此受到提振。6月18日至今，公司股价涨幅接近25%.

白石洲旧改被称为“深圳旧改航母”，重磅优质资产注入在即，进一步加强公司未来增长潜力，绿景中国未来的价值增长值得关注。

项目分批注入临近，长期价值望提升

绿景中国地产是特色地产开发商，首先公司聚焦粤港澳大湾区核心区域核心地段，同时专注于旧改项目开发，通过与大股东深度联动，消除旧改前期的不确定性。此外，公司坚持“开发+商业”双轮驱动的发展模式。

今年3月份，绿景在2018年业绩会上首次披露白石洲项目具体细节，引起了各界关注。从此之后，项目旧改便不断取得新进展。

白石洲城市更新项目主要位于南山区沙河街道沙河五村片区（五村包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘头等五个自然村。）东临华夏街，南临深南大道，西临沙河街，北临香山西街。

根据规划草案显示：单元用地面积48万㎡，拆除用地面积45.9万㎡，开发建设用地面积30.3万㎡，计容积率建面约为358万㎡，容积率达11.5。可见该项目体量巨大，因此被称作深圳的旧改航母。

根据绿景中国对外公开资料显示，白石洲改造专项规划已于2018年12月28日获得市规土委正式批复，按照政策规定，专项规划批复两年内必须要完成签约，清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作。

2019年3月，南山区区委区政府召开白石洲改造专项会议，要求积极推动改造 的各项工作。4月，据媒体报道，项目确权工作进程统计表显示，北区四村的确权比例平均已达80.25%。

经过2个多月的工作，预计确权工作逐渐进入尾声。因此进入7月份后，项目开始落实住户迁移程序。深圳市白石洲股份合作公司董事长池先生对外表示，“目前，白石洲项目整体改造范围内，包含1529栋私人物业，业主及租户约8万人，为了有序推动签约搬迁工作，我们采取的预约签约的策略。目前已预约签约楼栋数约500栋，按预算两个月内，需搬迁的租客占全部租客的25%左右”。

在今年7月3日，第九届深圳房地产盛典上，深圳房协城市更新专业委员会主任、绿景集团副总裁兼更新与拓展事业部总裁、白石洲旧改操盘手郭鹏生透露，白石洲旧改项目预计2029年落成。

而此前绿景中国公布的白石洲计划中也表明，将于2019年年内确定注资方案，预计同样是按照工程计划分为三期注入：一期计容面积为93.1万平；二期计容面积为173.1万平；三期计容面积为91.7万平。

整个项目总规划的计容开发面积达到358万平。其中35%为住宅、人才公寓和保障性住房，均以中小户型；31%为公寓物业服务周边白领；32%为商业办公楼及酒店。

绿景中国坚持控股股东联动方式获取项目，向股东、投资者分享收益。股东联动是通过做旧改项目，控股股东专门负责一级开发的工作，比如跟村民的洽谈、资源的整合，等到项目比较成熟、不确定性消除后，才会被注入到上市公司。

白石洲项目的注入备受股东及投资者关注。以10年为周期计算，预计白石洲整体项目NAV能达到250亿元，远远超过目前公司135亿元市值。大股东一直资产注入计划出台在即，随着资产注入，上市公司长期价值有望逐步提升。

大湾区持续布局，上半年多地开花

绿景中国早在90年代起已经布局深圳、珠海等粤港澳大湾区核心城市，战略部署具备先发优势。未来绿景中国的布局战略依然是坚持深耕大湾区，有望持续受益于国家战略红利。

截至2018年年底，公司已经累计完成项目超过20个，在建以及代建项目10个，在大湾区项目占比超过80%。近年，控股股东除了推动深圳的旧改项目，珠海东莞以及广州地区的项目同样在快速推进。

截至2018年年底，公司总土地储备达到510万平，控股股东拥有土储甚至超过1210万平。2019年上半年来，珠海、东莞地区便持续迎来新的进展。

珠海方面，2018年年底注入公司的绿景东桥旧改项目，该项目是绿景集团在珠海首个旧改项目，更是作为绿景立足珠海战略布局的标志性项目。该项目所在的区域未来将被打造成集"文化、旅游、商业、休闲、娱乐、居住"六大功能于一体的珠海首席文化艺术综合区域，东桥村的更新将开启珠海都市现代文化艺术体验生活。

该项目位于中国广东省珠海市香洲区最为核心的区域，由总占地面积约20.72万平米的多幅土地组成。该项目目前拟定将发展成总建筑面积约79.44万平米住宅及商业综合体。

2019年4月份，公司公布项目房屋面积签约率达到93.66%，权益人（产权人）签约率达到93.12%。目前，住户迁移已几乎完成，拆除工作正在进行。

绿景在7月15日发布公告称，公司附属公司珠海市绿景东桥投资有限公司收到珠海香洲区城市更新局发出的《关于确认珠海市绿景东桥投资有限公司成为东桥城中旧村更新项目实施主体的函》，确认项目公司负责的城市更新项目已具备实施主体资格，并已取得所有必要行政批覆。实施主体为项目重要里程碑，这意味着拆迁及开发程序将进入快车道。

除了绿景东桥项目，绿景凯威项目同样为绿景在珠海的城市更新项目，名为绿景喜悦荟。项目位于明珠城轨站旁，分为南北两区，将打造城区稀缺综合体。目前已经四证齐全，基础工程已经开工。

值得注意的是，由于位置优越，周边并无新盘推出，二手房价格持续上涨，部分楼盘均价接近3万元每平。项目总用地面积约6.2万平，总建筑面积约44.5万平，货值有望超过120亿元。绿景喜悦荟将成为公司未来两年业绩主要贡献项目之一。

东莞方面，于2019年5月，继珠海项目之后，绿景中国再次迎来注资，注入的资产为东莞的商业项目。此次控股股东注入的资产为东莞绿景。

东莞绿景主要从事开发及持有该项目，持有位于中国广东省东莞市樟木头镇的商业发展项目，总占地面积约2.01万平米，待取得所需政府批准后，该项目目前拟发展为总规划建筑面积约6.18万平米的购物中心。完成后，东莞绿景将成为绿景中国间接全资附属公司。

收购事项代价为人民币800万元，绿景中国于公告中表示，收购完成后，将以公司旗下的“佐阾”品牌于此经营购物中心，将成为其卓越的“佐阾”品牌旗下商业发展项目的第八间购物中心。

截至2018年年底，绿景旗下投资物业主要集中在深圳与香港，一共23个投资物业，总建筑面积约55.8万平米。其中，绿景两个商业物业品牌价值持续提升，分别为商业办公大厦“NEO”与购物中心“佐阾”两大品牌。2018年，绿景商业物业租金收入达到5.4亿元，“NEO”贡献了3.4亿元租金收入，“佐阾”贡献了1.5亿元租金收入。

此次注入的物业处于东莞，受益大湾区发展，项目的能够进一步夯实绿景商业物业板块的利润增长。2019年，公司商业物业板块中，香港NEO落成招租，以及红树湾壹号的佐阾中心交付使用同样是受资本市场关注的两个业绩增长点。

结束：

绿景中国坚持“开发+商业”双轮驱动模式，住宅方面计划推出绿景国际花城项目、凯威项目，绿景红树湾一号等。商业运营方面，公司共持有 23 项投资性物业， 总建面约 55.8 万平，预计随着新商业项目投入运营，投资物业板块收入将稳定增加。双轮驱动模式下，公司现金流保持平稳，具备较高防御性。

截至 2018 年，公司总土地储备约 500 万平，公司未来坚持与控股股东联动方式获取旧改项目，预计未来仍有 1200 万平土储陆续注入公司体内，目前深圳白石洲旧改推进提速，资产注入后有望持续推升公司投资价值。而2019年公司在大湾区多地持续布局，多点开花的局面也有望推升公司业绩的稳定增长。