资讯：奥园率先变阵 引领30强房企脱胎换骨

牛年伊始，围绕“三年进入世界500强的目标”，中国奥园（3883.HK）定下了全面“高质量发展”的工作总基调，并迅速展开一系列组织架构调整。用奥园方面的话是，集中资源，发挥整体效能，实现精细化管理、提升效益、提高产品竞争力和服务水平。

较早前的2月，奥园斥资30亿元成立悦康控股集团，全面加速发展非房板块。而进入3月，地产主业的调整随即大规模地开展。奥园集团总部全面落实强化集团大运营和精细化管理为抓手，直接管控旗下地产集团与商业地产集团的房地产开发业务，对内加强内部协调联动，提高集团一体化管理和精细化管理能力，向管理要效益，走向高质量发展的长期主义道路。

作为“高质量发展”的起步之年，2021年中国奥园新战略实施后的具体动作、最终成果如何，还需拭目以待。但有业内人士梳理近5年来稳定发展的30强房企岁末年初动作表示，厚积薄发的奥园此轮旨在夯实内功的对地产与非房板块组织架构调整明显是蓄势已有，有备而来，值得关注。

组织架构调整 提升精细化管理

房地产进入微利时代，行业竞争加剧，房企也在主动找寻超脱地产之外的业务类型，奥园也不例外。

按照奥园内部已然启动的新一轮的组织架构调整显示，奥园将房地产业务定义为“幸福生活板块”，非房业务定议为“悦康板块”。

基于此，中国奥园已经注册成立了“广东奥园悦康控股集团有限公司”，注册资金30亿元，专事管理奥园所属非房业务。目前，该公司已成立了战略运营中心，负责悦康控股集团战略投资及运营管理；成立产业整合中心，用以整合悦康控股集团资源。

“悦康承载了将各非房二级集团整合、协同的职能，充分利用大集团及房地产板块的资源对非房板块进行全方位的整合，改变各板块单兵作战的现状，让房地产板块及非房板块握成一个拳头，同时也将继续发挥悦康下属各个板块实体经营的积极性和开拓性。”中国奥园方面表示。

成立以来的两个月间，悦康控股实现对旗下各非房业务板块管理赋能，大板块整合优势凸显成效。奥园美谷、奥园健康两大非房业务的上市平台依托大集团资源优势，均保持良好发展态势。

进入3月，紧锣密鼓开启推进的奥园地产板块的组织架构调整，则主要涉及地产集团和商业地产集团。

调整后，奥园地产开发业务将由从原先的集团总部-二级集团-区域总部-城市公司的四级管控，转变为集团总部-区域-城市公司。也就是说，大集团将统筹直接管理两大集团的地产开发业务，而地产集团与商业地产集团将集中优势、集中资源进一步聚焦到各自旗下城市更新项目的一级开发业务，以及存量资产的盘活。

业内人士分析，地产业务由集团直接管控，意味着奥园的管理链条将更短，更趋合理化更顺应市场变化，管理体制更灵活，管理也更加精细。

加强区域深耕 将以“中心城市+卫星城”建设都市圈

完成组织架构调整的同时，也更利于奥园聚焦区域深耕。

公开资料显示，奥园集团的全国化布局要从2017年开始。彼时三、四线城市全面回暖，房地产行业一片欣欣向荣之象，房企纷纷乘势大举扩张，增加城市布局数量，下沉更深，期待在行业回暖的潮流中大举收获流量，奥园也是其中之一。

而自2018年首次跻身千亿俱乐部后，经历三年的深耕发展，奥园已经完成第一阶段全国化布局，2021年初奥园就旗帜鲜明地公开提出，进行城市结构化调整，积极推动一、二、强三线城市布局，避免进入四线以下城市。

从中国奥园新进城市节奏来看，2015年之前，其布局重心落于大本营华南区域以及中西部区域，虽有其他区域探索，但力度并不大。2017年开始，其启动全国化布局，新进驻城市数量明显增多，而且向低能级城市下沉趋势明显。

在2017-2020年的几年时间内，中国奥园通过收并购、公开市场拿地等方式，完成了“布局—聚焦—深耕”三步曲，并由区域性房企成长为全国性规模房企。

截至2020年6月底，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4900万平方米，总货值超过5000亿元。计入城市更新项目之后，奥园总土地储备可售货值达1.16亿元，能满足未来4-5年的发展。

由于城市的下沉以及深耕，中国奥园确受益良多，销售业绩增长也进入更快速通道，在2018年成功进入千亿俱乐部，也在快速的城市站位中掌握了一定的先发优势，品牌影响力进一步提升。

2020全年，奥园实现地产板块合同销售额1330.1亿元，同比增长13%，顺利完成年度目标，根据克而瑞数据，奥园按2020年全口径销售额在全国排名第 29 位，按权益销售额计算全国排名第28位。

为配合高质量发展战略，中国奥园今年在城市布局上采用了深耕战略。据奥园方面表示，奥园计划以“中心城市+卫星城”建设都市圈，紧紧拥抱大湾区、长三角等价值高地及产业腹地，每个区域集中资源，打造百亿级城市根据地。

此外，奥园提出从市场占有率、产品力、客户口碑和效能效益上深耕细作，形成显著的护城河优势，再以这些根据地为中心向外辐射，在周边打造若干个卫星城，形成“根据地+卫星城”的布局结构，集中资源将城市深耕做到极致。

在奥园的规划中，将强调二级集团从“做专”转为“做精”，区域从“做强”转为“做专”，城市从“做实”转为“做强”。

“产品和服务是奥园的安身之本，必须要竭尽全力提升在专业纵深度、高端、改善型、刚需等产品塑造和经营能力，系统上推进高端产品研发，实现土地价值和利润水平的双丰收。”在奥园高质量发展的蓝图中，产品和服务质量是集团董事局主席郭梓文最重视的维度之一。

持续优化债务结构 稳健财务管理

在融资新规“三条红线”的严苛要求下，坚持财务审慎的奥园在2021持续优化债务结构，对有息负债规模及负债结构进行主动管理。

“未来，公司也将把重点放在去杠杆上。”奥园方面表示。

为此，2021年伊始，奥园便进行了一系列资本操作，来降低融资成本。

1月15日，奥园采用交换要约配新发行方式按票面价发行1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，创奥园债券发行成本新低。票据所得款项将用于现有1.88亿美元2021年到期4.8%优先票据的再融资。

2月22日，奥园成功发行2027年到期3.5亿美元5.88%优先票据。发行新票据的估计所得款项净额约为3.43亿美元，所得款项将用于公司现有境外债务再融资。奥园此次发行美元债，为内房美元债市场牛年首发，同时也打破奥园美元债最长发行年期。

3月8日，奥园宣布与中银香港、东亚银行、巴克莱银行、创兴银行、招商永隆银行、德意志银行、恒生银行、南洋商业银行及大丰银行签订总金额约18亿港元三年期境外银团贷款，是次银团贷款按香港银行同业拆息（HIBOR）/伦敦银行同业拆息（LIBOR）加4.30%的年利率计息。

融资环境趋紧之下，奥园在2021年开年就成功连发两笔美元债，并获授18亿港元银团贷，体现了资本市场对奥园未来高质量发展的预期与信心。

安信国际发布的报告也指出，在奥园全国性布局的策略下地域风险分散，加上手上城市更新项目资源能为公司土储补充优质货值，是在房地产市场波动环境中的比较优势。同时，安信国际将中国奥园的目标价调整至每股16港元，维持买入评级。

显然，无论是组织架构调整，区域深耕，还是财务上的持续优化，都将助力稳步迈向高质量发展，实现三年进入世界500强的目标。