德信中国（2019.HK）上市两周年：规模与质量两手抓，厚积薄发提速发展
近年来地产行业监管趋严，“房住不炒、因城施策”、“三道红线”政策陆续出台，去年遭遇新冠疫情，房企更是一度陷入“寒冬”。但随着疫情逐步受控，地产行业却显示出极强的韧性。据国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售额17.36万亿元（人民币，下同），再创历史新高；全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7.0%。
地产行业严监管呈现常态化趋势，加速步入存量时代，考验房企的布局前瞻性和运营效率，这对于占据先发优势的企业来说，无疑是很好的赶超机会。即将迎来上市两周年的领先综合型房地产开发商德信中国（2019.HK），以其逆势进取的积极表现，以及近年来获得的丰硕成果，赢得了市场更高的关注度。
深耕长三角，竞争优势进一步凸显
德信中国成立于1995年，主要经营住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理，于2019年2月26日在香港联交所上市，已连续七年获得中国房地产百强企业称号。
公司以“立足浙江、深耕长三角布局全国核心城市”为战略指引，积极布局长三角、珠三角、成渝双城及长江中游经济带四大核心都市圈。
上市后扩张步伐明显加快，德信中国土储规模与质量俱增。截至2019年底，公司土地储备同比大增约96%至1,341.9万平米；2020年上半年，尽管受到疫情和政策层面的双重影响，仍新增总建筑面积约286万平方米，且有94%的新增土储面积位于一、二线城市；与此同时，公司也稳步推进全国化布局，逐步扩大非长三角地区的土地储备。
截止2020年6月底，公司已布局全国24个核心城市，运营149个项目，全口径土地储备总面积约达1,571万平方米，位于一、二线潜力城市的土储比例达到74.3%。以上149个项目中，有117个项目位于长三角地区的16座城市；其中，杭州的土地储备占总量比例达31.7%，而长三角地区的土地储备占总量比例则超过83.3%，此外，在湖州、台州、徐州等强三、四线城市土储也占有一定比例。
长三角地区是中国第一大经济圈，以全国大陆1/26的面积容纳着全国约1/6的人口，2018年政府提出“将支持长江三角洲区域一体化上升为国家战略”，2019年底国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，该区域的整体发展更加势不可挡。据最新数据显示，长三角地区已拥有上海、苏州、杭州等8个万亿GDP城市，约占全国万亿GDP城市总数的1/3。
长三角地区发展优势得天独厚，向来是房企必争之地。回顾2020年的全国土地市场，虽然已经呈现出“量减价增”的趋势，但是长三角等核心城市圈的优质土地需求仍突显韧性，尤其以杭州拔得头筹。据中国指数研究院数据，2021年1月杭州揽金近526亿，领跑全国土地市场，单月土地出让金额占去年全年的1/5。步入“十四五”，将推动长三角一体化向更高质量发展，在当地布局的房企将长期从中受益。德信中国深耕长三角地区多年，品牌已在当地建立起领先优势，给予公司经营与销售有力支撑，在行业竞争更趋激烈的存量时代中优势将越来越明显。
销售增长稳健，债务结构持续改善
在不断充实优质土储和进行全国化城市布局的同时，公司的业绩保持着稳健增长。2019年实现收入约95.13亿元，2015年-2019年收入年复合增长率约为13.7%；实现除税后溢利约22.57亿元，2015年-2019年除税后溢利年复合增长率达到约143.1%。合约销售方面，公司2019年合约销售额同比增长约13.8%至约450.8亿元，对应的已售建筑面积同比增长约5.2%至约246.2万平方米；2020年合同销售金额同比增长约40.9%至约635.3亿元，连续六年保持增长，并超额完成全年目标，对应的已售建筑面积同比增长约26.6%至约311.4万平方米。
公司的销售业绩不断创新高，业内排名也水涨船高。根据中指院发布的《2020年1-12月中国房地产企业销售TOP200排行榜》，德信地产位居全口径销售额排行榜第60位，较2019年提升了7位，较2018年提升了11位。
公司年底至今销售增速迅猛，去年12月单月实现合约销售金额同比增长约98.3%至约84.1亿元，对应的已售建筑面积同比大增约181.9%；今年1月单月实现合约销售金额约45.3亿元，同比飙升约3.08倍，平均销售单价为21,779元，同比提升27.53%。值得注意的是，公司截至2020年底的总土地储备约为1,573万平，相较于2020年全年311.4万平米的销售量来说，相当于5年左右的销售量，为未来销售稳步增长提供了有力保障。
众所周知，地产行业属于资金高度密集、需要高周转的行业，房企不论扩充土储还是建设销售都绕不开“融资”，近年来行业监管也紧盯地产融资。德信中国亦在注重扩大规模的同时，不断改善资产结构。
截至2020年6月末，公司的现金短债比达1.44倍，较2019年底基本持平；期内息税折旧前利润利息覆盖倍数达2.58倍，较2019年底提升约7.5%；2020年上半年新增各类金融机构授信约252亿元，境外首笔商业银行信用类授信落地；持有现金达到132.94亿元，较2019年底提升39%，流动性相对充裕。公司持续优化负债结构，在维持多元化融资渠道的同时，将短期负债占总债务比例控制在40%以内，使到期债务分布更趋均衡。
另一方面，公司注重提升运营效率方面，采取标准化开发流程，确保项目产品的高品质和更高速的资金周转。力求从拿地到开工3个月，预售一般6个月，现金流预计12个月回正，以保障资产周转率维持在较高水平。2020年上半年，公司销售回款率达91%，高于行业平均水平。
2019年8月，公司首次发行境外美元优先票据，进一步拓展了境外融资渠道，使融资渠道更趋多元化。而国家对房企融资监管力度不断加大，特别是去年下半年“三道红线”的提出，使融资融券能力成为体现房企竞争力的一个重要维度。德信中国在去年11月及今年1月陆续发行额外票据，获得多个机构积极认购，发行收益率逐步降至单位数，彰显投资者对公司综合质素的认可和信心。关注到，目前公司三只已上市债券于二级市场的到期收益率不断收窄，融资议价能力明显提升，助力公司实现高质量可持续发展。
此外，公司也得到了国际评级机构的认可，分别获国际信用评级机构标普、穆迪维持信贷评级“B”、“B2”，评级展望“稳定”。2021年1月，联合国际于授予公司‘BB-’的国际长期发行人评级和其美元票据的国际长期发行债务评级，发行人评级展望为“稳定”；紧接着授予了公司拟增发的美元票据高级评级“BB-”评级。稳健财务状况、可观的合约销售回款、充足的土地储备、以及总部所在地的浙江省向其他新地区发展的能力，均是联合国际给予公司‘BB-’的积极支撑，公司的可持续发展能力再次得到认可。
坚守“杭派精工”，资本市场关注度与日俱增
公司紧抓时代机遇，秉持“练好内功，稳健发展，坚持以客户需求为中心，为客户创造价值”的经营观，坚守“杭派精工”的质量形象，加速高质量发展，提升核心竞争力。
在产品的打造上，公司以需求为导向，建立并不断升级“三大产品线，六大产品系”产品线框架，践行“你的生活知己”品牌主张，树立了具有自身特色的产品形象，产品力和品牌力优越，助推公司实现规模、利润、品牌均衡发展的高质量增长。
公司打造的钱塘云庄、东望里等产品的品质与口碑俱佳，曾创出近6万人抢一盘的火爆场面。公司被评为“2020中国房地产顾客满意度领先品牌”，更于2020中国城市居民居住满意度调查中荣获温州忠诚度位列第1，满意度位列第2；在杭州忠诚度位列第4，满意度位列第5。
自2019年2月在港交所主板上市以来，公司获得了资本市场广泛关注。先后获纳入MSCI明晟中国小型股指数成份股、恒生指数系列之成份股、港股通名单。凭借稳健的增速以及可观的发展潜力，自2020年开始陆续吸引机构关注，巴克莱，法巴银行、中达证券、克尔瑞证券、国泰君安、建银国际、安信国际、中泰国际、招银国际纷纷覆盖公司，均给予公司“买入”或“增持”等正面评价。
公司于2019年共派息0.18元人民币，与股东共享收益，按2021年2月22日收盘价测算，股息率接近7%，凸显较高投资价值。中泰国际于今年1月发布研报称，德信中国于1月11日的收市价对应4倍的21年PE、0.94倍的21年PB与8.0%的21年股息率，股息率较吸引，给予公司3.50港元目标价与增持评级；招银国际则在本月发布研报，首予公司“买入”评级，目标价3.56港元。
后疫情时代，地产行业步入发展下半场，分化趋势更盛，房企间精细化竞争更加激烈。面对挑战与机遇，德信中国凭借其长三角地区深耕经验，逆势进取积极扩大在当地的品牌竞争力与市场地位，比较优势突出。未来，竞争将聚焦于土储与产品的质量，融资与周转的能力，以及对债务结构的把控，德信中国审时度势已打下坚实基础，在持续迈向高质量发展的进程中，进一步突围指日可待。