调查｜广州新房价格领跑一线城市 黄埔成热点区域房价上涨样本

财联社（广州，记者 陈业）讯，广州已代替深圳，房价涨幅开始领跑一线城市。

12月14日，国家统计局公布了11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。11月份，四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，其中，北京环比下降0.1%，上海和深圳持平，广州环比上涨0.9%，在一线城市中涨幅最高。

事实上，广州部分热点区域房价，正呈现快速上扬的态势。日前，财联社记者实地走访黄埔区科学城板块部分楼盘后发现，追涨，俨然成为该区域一种常态。

对此，贝壳研究院广州分院院长李茂喆认为，黄埔区整体均价水平高于广州整体均价水平，其价格上涨会在结构上影响广州整体均价上行。

追涨的黄埔科学城板块

“去黄埔区买房”，最近几个月成为拟在广州置业的购房者听到最多的建议之一。

受产业带动影响，有意与深圳南山科技园看齐的广州黄埔区科学城板块（原萝岗区），正成为购房者的热门选择之一。部分购房者虽然受到一些条件限制，但仍有不少人想尽办法在该区域购置属于自己的房产，或置换一套面积更大的房子。

12月14日，在走访今年科学城板块最热的项目大壮名城时，记者在现场了解到，该项目上周六推出的一期11栋房源，去化速度相当快，目前仅有少数房源在售，而下一期房源的推售则要等到明年。

因邻近科学城核心商圈万达广场及地铁站，并有名校傍身，大壮名城项目备受市场关注。据现场销售人员介绍，该项目于2019年底开盘，开盘均价在4万元出头，但最新一期开盘价已达到4.5万-5.4万元/平方米左右，单价最高涨幅在1万元/平方米左右。

目前大壮名城项目在售户型主要为94平方米及104平方米，当记者询问是否有更大户型出售时，上述销售人员向记者表示，项目大户型较为稀缺，早先所推出的120平方米左右户型，虽然单价约5.5万元/平方米，但目前已售罄；而明年推出的120平方米户型，单价预计在6万元/平方米以上。

从区位地段角度来观察，与大壮名城相比，合生中央城只能勉强跻身扩容后的科学城板块；虽然该项目地段优势不及前者，但由于价格相对较低，因而受到不少投资者青睐。

现场销售人员向记者介绍，项目客户群体中，有部分是广州本地、深圳及外地其它地区的投资客。这些投资客中，部分是在去年黄埔区实施楼市新政后，具备了购房资格。一些投资客受自身条件限制，首付成数较高的，往往会选择其他方式购买。

有购房者在售楼处向记者表示，在投资客助推下，合生中央城去化情况较好，而价格则呈现一期比一期贵的走向。

“我和朋友都买了，二期开出J2、J3栋房源的时候，当时单价只有3.3万元/平方米左右，现在涨了不少了。”该项目一位业主表示。

上述销售人员介绍，目前在推的是J11、J12栋，但前不久推出后没多久便卖得差不多了，在售房源也不多。“根据楼层，价格略有差异，但均价在3.9万/平方米左右，稍便宜的房源，单价也要3.6万元/平方米。”

热点楼盘带动整体成交回暖

在科学城热点楼盘持续成交带动下，黄埔区（包含原黄埔区、萝岗区）整体新房签约数量，同比出现较大幅度提升。

据中原地产统计数据，黄埔区11月成交28.55万平方米（2779宗），为该区自2016年10月（34.39万平方米）以来的新高。同时这一高峰也促使黄埔“碾压”增城，成为当月广州新房成交量最大的单区。

截至目前，2020年原黄埔区签约套数为847套，2019年签约套数为518套；原萝岗区2020年签约套数为16592套，2019年签约套数为10004套。签约面积方面，原黄埔区2020年签约面积为8.29万平方米，2019年签约面积为4.95万平方米；原萝岗区2020年签约面积为173万平方米，2019年签约面积则为105.42万平方米。

具体项目方面，2020年原黄埔区签约套数前三的项目为鹭樾台、悦光花园（万科城市之光）、富颐华庭，签约数分别为317套、229套、199套。与原萝岗区相比，原黄埔区热销楼盘的成交套数，仅是前者的个位数。

中原地产数据显示，2020年原萝岗区签约套数前三的项目分别为万科幸福誉、实地常春藤、品秀星樾，成交套数分别为3867套、2089套、1740套。

就热销项目，广州中原战略研究中心总监胡广东称，原萝岗区签约数量靠前的项目多为典型刚需盘，产品设计非常紧凑，便于购房者控制总价。同时，随着优质学校资源导入、周边产业初具规模，大盘的配套投入优势开始在近期兑现，诸多因素的累积，使得知识城绝大部分项目今年表现都很好。

价格方面，胡广东透露，很难监控到最真实的合同价，但监控销售口径均价仍是观察市场变化一个重要窗口。政策、配套、产业等多重利好叠加，使得黄埔楼盘在今年年初就开始上涨。 “从销售口径均价来看，今年前三季度黄埔热点区域项目的楼价，上涨了差不多4000元-5000元/平方米，其中知识城板块有一定稀缺性的项目，今年价格涨幅比较大。黄埔其他板块也在涨，不过没那么夸张，时间上与知识城的几个典型项目相比也滞后一些。”胡广东在接受记者采访时表示。

价格或呈结构性上涨趋势

受包括黄埔区科学城等热点板块热点楼盘带动，今年广州楼市整体签约量已高于2019年水平。

广州中原统计数据显示，2020年1-11月广州新建商品房累计签约894万平方米；11月全市新建商品房签约108万平方米，同比增长70%，增城、南沙及黄埔签约面积均超20万平方米。

数据还显示，出于年末业绩冲刺考虑，房企加快了供应力度，东部、南部仍为市场成交重心。 对于黄埔区楼市持续升温，广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，“现在的黄埔区由原先的开发区萝岗区跟老黄埔区合并而来，产业叠加优势明显，再加上轨道交通的建设，进一步加强了出行便利度。但现阶段区域内楼盘供应较少，定价并非很高的项目，会呈现供不应求的情况，但未来伴随大量旧改项目入市，市场能否延续当前态势则很难说。”

“不过，当下整个黄埔区仍处于持续发展阶段，一旦房价过高，会对城市化长期发展产生影响。”韩世同告诉记者。

另据中指研究院监测数据，今年1-11月，广州市商品住宅成交均价为29998.1元/平方米，同比上升10.2%，成交面积为1000.83万平方米，同比上升12.7%；今年11月，广州市商品住宅成交均价为30569元/平方米，同比上升43.9%，成交面积为150.9万平方米，同比上升39.1%。

就今年广州楼市整体表现，李茂喆认为，广州房价仍处于正常波动范围内，“前几个月广州相应价格指数涨幅都在持续缩小，11月涨幅扩大也受到区域结构性因素影响，以天河为代表的中心城区成交占比有所提高。”

中原地产统计数据显示，11月成交量较大且环比增幅较大的区域为黄埔、天河，分别增长88%、174%。

李茂喆进一步表示，从宏观经济层面来看，相对宽松的货币政策环境，刺激了市场对资产保值、增值的需求。其次，在供需层面，价格仍然受供求关系决定，目前广州有些区域的新房市场确实因库存较低、去化周期比较短，呈现出供小于求的态势。另外，今年疫情之初部分地区价格有所下滑，而在经济好转、疫情得到缓解之后，需求得到集中释放，使得价格有所回升。