建业新生活（9983.HK）调研笔记：根植中原沃土，多元协同下差异化竞争优势显著
9月下旬，笔者受邀参加建业新生活于郑州举办的上市后首次投资人反向路演活动，作为国内为数不多的深耕单一区域的物业企业，此公司具有区别于同行的不少优势及亮点，于是笔者把参与活动的所见所闻整理成调研记录，以供感兴趣的投资者参考。
一、投资者座谈会
调研第一天上午，建业新生活举办了投资者座谈会，会上建业新生活控股股东胡葆森首先向与会者讲述了建业新生活的发展历程及发展初心。
据悉，建业新生活成立于2016年4月，为河南建业集团下属公司，公司最早可追溯到1994年，彼时胡总将香港先进的物业管理模式带入内地，打造了河南第一家规范化的物业公司，公司还在1998年通过ISO国际质量认证，由此其也成为国内较早采取规范化、专业化模式发展物业管理服务的企业。而打造物业管理的初衷也正是胡总提前感知到了物业管理对楼盘的重要性，因此建业新生活的出身基因就离不开专业化和规范化。
在发展早期，与大多数房企旗下物管平台类似，建业新生活的项目主要来源于兄弟公司建业地产，该地产公司在河南深耕28年，2019年销售额突破千亿，创下单个省份销售破千亿的记录。借助地产公司的支持，建业新生活在物管领域也赢得了快速增长的机会，随着在行业地位以及口碑不断提升，公司的成长性进一步得到激发，并逐步开始摆脱对兄弟公司的依赖，在第三方外拓能力上不断表现。
近年来，建业新生活保持高增长态势，数据显示公司在管面积从2017年2036万平方米增加到2019年5698万平方米，年复合增长率高达67.3%。而公司第三方外拓项目合约面积则从2017年末的560万平方米增长至2019年末的4520万平方米。外拓能力不断增强，来自建业地产在管面积占比从2017年的90.9%下降到2019年的68.9%。
截止今年上半年，建业新生活物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市（以及104个县级城市中的94个县级城市）及海南省海口市、新疆库尔勒市，公司服务341项物业，超120百万名业主及住户，公司在管建筑面积达7013万平方米。
尽管公司仍然涉及到了少部分河南省外的物业管理服务项目，但整体来看，建业新生活重点围绕的仍然还是河南这个1.09亿人的大市场。在此次座谈会上胡葆森强调了建业新生活的三大特色，即1、具有鲜明的核心价值观；2、形成了多元的不断升级的服务业态；3、具有独有的大服务体系。
首先从核心价值观来看，整个建业集团的发展信心以及初心就是 "根植中原、造福百姓"，其不断围绕河南省域布局，打造专业化、规范化的产品与服务，构建了一个涵盖住宅、教育、足球等方方面面的庞大商业生态，链接到了众多的客群资源。而伴随城镇化趋势，建业还将进一步战略下沉，以阵地战的姿态迎接"外部竞争者"，在当地持续巩固核心优势。建业新生活作为建业集团深耕河南的关键一环，也将发挥着极其重要的作用。
其次，从多元的不断升级的服务业态来看，胡总认为，物业服务已经从传统的保安保洁、绿化维修进入到2.0时代，围绕这一新趋势，建业新生活积极布局多元业态，打造多维度的增值服务，不断推动服务创新。一方面借助科技手段实现服务升级，另一方面创新服务模式，打造君临会等自组织，构造独具特色与优势的管理服务体验。
最后再从大服务体系来看，建业积极推动下沉，不断创新增值服务，同时还积极参与资产运营，在文旅资产、酒店、商业、田园综合体等领域均有布局，公司打造了一个庞大的可支撑千万级客户的服务体系。而凭借此，公司也在河南当地聚集了庞大的客群资源，而这些用户所涉及生活的方方面面都有机会纳入到建业的大服务体系之中，以此其也形成了在行业中独具特色的竞争力
对此，胡葆森还特别指明公司具有的高净值、高频次、高粘性的客户群体有力的支持了公司业务的发展。"建业+"平台用户数据表现进一步验证了这一点，截止2020年上半年，"建业+"平台用户数达到280.6万人，同比增长58%，月活用户数达到72.9万人；复购率达49%，同比增长3.3%；GMV达3亿，同比增长73%。
随后，在交流会上，建业新生活董事长王俊则重点围绕公司的竞争优势展开讲解，其表示，一方面，建业新生活在河南布局深入，项目密度大，容易形成协同，有助于降低企业经营成本。为此其还特别提到，建业基于高密度的布局打造的共享服务中心，其可以相应的省去每个物业小区都要配备的基础水电工人等费用，而是透过中心化的调度，既保障快速响应业主需求，同时也极大的优化企业的服务效益。此外凭借庞大的客群优势，在增值服务等领域还将进一步激发协同效应和规模效应。
另一方面，王俊还提到建业新生活的重要竞争力还在于，公司综合性的生活服务平台——"建业+"，该平台发展迅猛，注册用户近300万人，远远超出小区人口范畴，其有效将用户、物业平台、第三方资源聚集在一起，未来潜力十分可观。
二、实地调研
在座谈会之后，调研团队进一步参观了公司相关业务板块项目的情况。
首先来到的是建业天筑小区，其作为建业最高端项目之一，在郑州房地产市场具有标杆效应。在物业方面，令笔者感慨的是，这一小区物业费超过了每平每月6块钱的标准，可以说有力的体现了建业新生活在当地高端定位水准及溢价能力。
在建业橙园项目，我们则看到了建业绿色基地提供的花卉水果、"建业+"服务中心、建业酒店管理提供的案场服务及智慧餐厅等等，展现了建业大服务体系的"渗透"能力。
而在建业九如府片区，我们还发现，公司成功外拓了对面小区进行统一管理，半径3km内覆盖多个项目，进一步验证了公司在河南当地较高的项目密度，同时也侧面反映了公司良好的市场口碑。据悉在河南当地，建业新生活的外拓能力极强，合作方也非常愿意为引进公司的服务支付品牌费，在物业行业竞争日益激烈的当下这种现象其实并不常见，这也极大的体现了建业新生活高品质的服务所获得的市场溢价。
另外，我们相继参观了公司的酒店管理项目天筑公寓及鄢陵花满地这一建业自营酒店品牌，这些项目也均由建业新生活进行运营管理。
据了解，建业天筑公寓其地处精英阶层集中的高铁商务核心区，共有302套公寓，一房到四房不等，并配套有健身房、餐厅、儿童室和会议室、特设女士楼层等，支撑高级白领们在生活、工作、社交等场景任意切换，凭借高端酒店化的物管服务其得到了年轻金领群体的亲赖，市场溢价能力较高，其中90两房，精装修带全套家具，目前的租金高达到1万/月。
花满地温泉酒店位于河南许昌鄢陵，当地拥有丰厚的温泉资源，花满地酒店依据当地优势资源打造了极具视觉体验效果的建筑，酒店一期共有51套客房，配有全日餐厅、中餐厅、大堂吧、室内外温泉及泡池、 SPA、健身房等设施，另有宴会厅和室内外空间，可供举办各类活动。酒店"网红"属性极强，对高消费群体尤其是网红等具有非常强的吸引力。
在文化旅游综合体管理方面，我们相继参观了电影小镇、足球小镇、绿色基地等多个项目，这些建业新生活重要的线下场景资源，是其推动服务升级打造美好生活体验的重要载体，各个项目均具有自身特色，展现了建业较强的综合运营能力。
此外，在整个调研过程中，我们也相继接触和认识到了建业打造的一系列特色服务，如，君邻会，其是建业最高端的社群组织，由建业新生活团队负责运营管理，向地产收取活动费用，而君邻大院定制模式的落地则是君邻会的成功实践。
再诸如，建业旅游，据了解，此次调研活动就是由其专门定制提供。此外还有建业建业大食堂，其汇聚了河南18地市最具代表性的美食，据了解，截至6月30日建业新生活在河南省内经营了7家大食堂，共容纳390多个商户，凭借良好的口碑以及运营能力，该模式也在积极探索对外输出。
总的来看，这次参观给笔者留下了深刻印象，建业新生活乃至建业集团在河南当地的产业扎根非常具有深度和广度，其围绕住宅、公寓、文旅、物管等有着极其广泛的布局，尽管有一些项目还处在投入阶段，但考虑到建业新生活更多的角色是"打理者"，因此，其业绩的确定性相对较高。此外，建业集团在河南当地的认可度非常高，具有强大的吸引力，反映在物业方面，同样也获得了市场的高度亲赖。其大服务体系涵盖了人们日常生活的方方面面，展现了在区域内较高的竞争壁垒。
三、调研总结
此次调研后，笔者总结了建业新生活的一些重要亮点如下：
首先笔者认为，建业在项目布局上有着非常强的大局观，眼光亦十分独到，同时也极具自身地域特色，能够深入融合当地文化，感知当地消费者心理。如在当地打造的各个特色小镇等，以及建业大食堂等。
其次，建业十分擅长操盘大型项目，围绕项目不断丰富和完善周边配套，形成了多元业态发展路径，满足了客户高品质的生活需求，同时也有力的提升了项目价值。
此外，建业的创新能力很强，不论是软性服务层面，围绕高净值人群打造的君邻会，以及衍生的定制化地产产品等，亦或是智慧小区的建设以及建业+生活平台等，反映了公司积极借助产品与服务创新，满足市场需求，打造口碑效应。
与此同时，建业新生活作为服务板块，高度注重人才管理体系建设。集团层面积极推动职业化教育，打造职业晋升通道，为基层员工打通向上成长的空间。根据笔者的了解，公司不少员工在建业的服务年限非常长，许多都在十年甚至二十年。从这一点也反映了这家企业独特的魅力。
最后，公司的价值观非常正，怀着初心，致力于为河南人建好房子，致力于让河南人都过上好生活。这些标语在建业的项目中经常能够看到，而这一点也反映了公司独具特色的一面，更容易打动当地人，形成"命运共同体"。
最后，凭借种种，公司在河南当地的口碑非常好，融入度也极强，许多当地人对建业的好感度非常高。而公司在当地也积累了丰富的资源，各项资源密度也十分高，优质的政商资源不仅可以非常快速的推动各项目的落地，同时落地的各项业态也将形成强大的协同效应，而这一点尤其体现在建业+平台上，其汇聚了建业的各项业务形态，形成了生态体系，涵盖吃、住、行、游、购、娱、教育等方方面面，联动效应极强，由此也在当地市场构筑了强大的竞争壁垒。
总体来说，建业新生活依托整个建业集团在河南的布局，形成业态丰富、业务多元的独具特色与差异化竞争优势，其扎根具有广阔市场前景的河南区域，在当地的深度覆盖提供了护城河，未来仍然有可观的增长潜力和效益提升空间。
相关证券：- 建业新生活(09983)