绿地香港（0337.HK）：500亿目标稳步迈进，股份屡受资金青睐

上周市场开始出现逐渐企稳的迹象，而这其中，房地产板块更是表现亮眼，率先走出了一波明显的反弹行情。近半年来数据上看制造业投资增速回落，消费边际走弱，而基建投资则增速平稳，房地产行业可谓一枝独秀。这也正是市场短期回暖时，更青睐于房地产板块的主要原因所在。

房地产行情走俏中，一家行业内市值不足百亿的房企也开始反复出现在涨幅榜前列，它便是绿地香港（0337.HK）。由下图可以看到，2019年至今香港内房股涨幅榜上，绿地香港排在第4名，涨跌幅达到59.7%；而上周反弹中，绿地香港股价依然一马当先，最高涨幅超过9%，一度霸占香港内房股涨幅前三。

2019年初以来，受流动性释放预期刺激，是房地产板块快速走强的主要原因。但二季度以来，地产板块融资环境有收紧趋势，板块内行情望持续分化。

资金助推股价波动背后的因素在于人，资本的变化轨迹自然也留下了市场逻辑变动的蛛丝马迹。此时，资金在绿地香港上体现出的“惯性”揭示了市场对公司的青睐，公司有望在此轮行情中受益。

下面详细看看绿地香港近期发展，及因何引起这一轮持续的上涨。

成长性释放，市场青睐“小而美”

虽然从板块角度来看，2018年年底开始的货币宽松政策推动着内房股快速升温。不过我们也可以看到被资金“押注”的标的并不是一成不变的，板块内轮动效应其实非常明显。

从2019年至今的涨幅榜可以看到，市场规模前十的龙头寥寥无几，恒大、碧桂园、甚至万科、龙湖这些巨头都并未获得较大的涨幅。而出现的大幅上涨反而是规模在第二第三梯队的企业，如中国奥园、新城发展、时代中国、绿地香港等等。

尽管板块轮动，但投资者偏好一直并未改变，其核心逻辑便是成长性。每次受益于行业轮动的内房企业，都是当时成长性释放的企业，就如过去的恒大、碧桂园等。而在这些成长型内房标的之中，绿地香港则属于“小而美”的类型，其短期也更容易受到资金推动。

从业绩数据来看，截至2018年年底，绿地香港合约销售金额达到379.3亿元人民币，同比增长26%，近5年年均复合增长率超过60%；公司实现全年营收154.44亿人民币，归属公司股东的净利润约17.4亿元人民币，同比增长32%。截至2019年6月17日，公司市值只为82亿港元。 

可见，公司目前成长性正持续在业绩端释放出来。从公司的股价变动情况可以分析得出，刺激资金入驻绿地香港的核心因素同样是其业绩增长。

2019年3月28日，公司正式公布2018年全年业绩，而正是这一份成绩单带动了4月份的连续上涨。受到业绩带动，公司股价最大涨幅接近50%。

股价上涨背后是资金对绿地香港未来成长性的认可。而从2019年以来公司的业绩增长态势来看，绿地香港目前的成长性具备较强的持续性。

6月10日，公司披露今年1月至5月营运数据，绿地香港在今年前5个月实现合约销售约为216.14亿元人民币，同比增长90.2%；已售合约总建筑面积约为91.74万平方米；平均售价约为每平方米2.4万元人民币。

公司管理层曾表示，绿地香港2019年度销售目标为500亿元人民币，若按此计算，集团前5个月完成年度销售目标约43.2%。当前绿地香港的目标完成率已远超同等规模房企。根据中指院数据显示，2019年一季度，房企销售目标完成率均值为18.3%。其中，100亿~500亿元规模房企销售目标完成率均值仅为16.7%。

绿地香港增速阶梯式上升背后受到诸多因素的助力。一方面母公司绿地控股(600606.SH)的规模优势及品牌影响力支撑，在业务协同效应下，公司发展更具竞争优势。而另一方面，公司长期以来一如既往地在房地产业务上深耕，不断开发及储备优质地块追求极致的产品品质。这其中丰富优质的土储也为其持续成长提供了“养料”。公司持续深耕泛长三角及泛珠三角地区等核心城市，截至2018年年底，绿地香港2019年可售货值约700亿元人民币，可充分支撑其销售目标的实现。

最后，在业务发展战略上，公司的管理层眼光和布局一直较为长远。目前，公司凭借丰富的房地产运营经验，正加速实现“房地产+”的业务战略，布局文商旅、医康养等地产项目，并积极降本增效，优化投资结构，提升集团竞争力及市场影响力，为公司业务发展奠定长远基础。

资产变现引南下资金增持，受益后续分化行情

纵观目前港股市场环境，虽然短期行情日渐回暖，但有两大因素正在发酵，未来有望推动板块行情加速分化：

1. 4月份CPI同比上涨2.5%，涨幅相比前月进一步回升。Wind资讯数据显示，20家研究机构对5月份CPI同比涨幅的平均预测值为2.7%。虽然全球降息预期提升，但CPI的增长对国内释放流动性的空间形成挤压；

2.近日21世纪经济报道、界面等多家媒体消息传出，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。同时，多家大型房企被列入暂停公开市场发债业务名单。地产行业融资环境有逐渐收紧的趋势。

上述消息意味着，投资者估值逻辑正发生变化，风险偏好有望快速下降，对企业现金流能力的考察将提高。对于绿地香港而言，公司未来反而有望受益于分化行情。

主要原因则是近期公司现金流正快速提升，可以从以下两个方面考量：

1.资产处置带来的现金流与利润。4月4日，绿地香港公告称出售上海五里置业有限公司100%权益，该公司旗下的主要项目为绿地黄浦滨江（五里桥）项目。这一项目所处地段优越是毋庸置疑的，因此整体项目价值十分突显，此次项目出售必将为公司带来可观的利润回报。

管理层也对外表示，该项目的住宅部分已经全部售罄，剩余的大部分资产是供出租的办公和商业。此次的整体出售可以加强公司的现金流，并为其实现今年500亿元人民币的合约销售目标提供额外资本资源以把握其他投资机遇。

2.大额融资落地，公司融资能力提升，债务结构优化。公司财务结构正不断优化，稳健的财务能力足以应对未来多变的融资环境。

公司管理层也曾在业绩会上表示，公司在境内的人民币借款不断增加，优化了债务结构，外债占比正不断减少。截至2018年底，绿地香港的有息负债总额185亿元人民币，其中59%为长期债务，41%为短期债务，加权平均融资成本5.2%。

正是这两大因素影响，短期内进一步促进了南下资金对绿地香港的增持。从资金方面看，南下资金已逐渐成为绿地香港股价上涨的主要驱动者。近年，南下资金对绿地香港的持股持续上升，目前港股通对公司持股占股本占比达到3.2%，但是占流动股比重已超过12.3%，已到达举足轻重的地位。

值得注意得时，最近一次快速上升便是在公司于4月4日公告出售上海资产并停牌之后。资产处置不单单提升公司现金流能力，同时更能为公司短期带来利润增长。利润增长的预期进一步刺激了南下资金对绿地香港的关注。

未来行情将在分化中明朗，绿地香港充裕的现金流以及稳健的财务能力也为投资者带来信心，南下资金对公司关注度仍在进一步提升，公司的估值也有望受带动提升。

小结：

绿地香港在巩固房地产开发主业的同时，也积极推进"房地产+"战略，打造产业协同效应，构建全生命周期产业链。未来随着公司在这一部分的深度布局，全面铺开，公司也将迎来房地产转型背景之下的全新蜕变，公司的业务发展值得期待。

截止到现在绿地香港的股价已经走出一波波澜壮阔的走势，不过公司估值仍然具备吸引力。截至2019年6月14日，绿地香港PE为4.4x，PB为0.66x。当前的估值水平仍然处在行业低位区间。

同时，近两年绿地香港股利增长率持续维持在高位，2018年年度分红达到0.2港元每股。现金分红率亦不断提升，公司丰厚的派息分红也令其在投资上具备较高的安全边际。