平安入股招商蛇口生变，房企融资新规下，险资投资地产之路还走的通吗？

财联社（北京，实习记者 王宏）讯，在房地产企业融资收紧，监管划定三道红线的当口下，房企和险资的合作也陡生波澜。近日，平安资管和招商蛇口筹划两个月之久，闯关深交所问询的资产重组方案宣告终止。

被称为“隐形地主”的中国平安先后入股了包括华夏幸福、碧桂园等多家上市房企，此次罕见终止与招商蛇口交易，与房地产企业面临的监管环境不无关系。

中国人民银行副行长潘胜功9月14日回应外界关于建立房企资金监管和融资管理规则时就表示，目的是帮助房企合理安排自身经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强抗风险能力。

有业内人士指出，保险资金具有长期稳健的风格，与投资房地产的回报模式匹配。虽然在一些进入手段中受到限制，险资违规投资房地产也被查处，但从大方向上看，险企与房企的联合可以为前者带来稳定收益，也能够与保险公司“保险+医养”战略协同。

上半年多家保险机构减持地产流通股

中国平安表示，双方合作的终止源于资本市场出现了变化。在招商蛇口最新发布的收购案中，取消了募资配套资金安排，原向深圳投资控股有限公司支付的现金对价转为公司以发行股份的方式支付。

有业内人士表示，招商蛇口此次修改重组预案，不引进中国平安，取消了现金支付，或与最近房企面临的“三道红线”有关。根据市场流传的房企融资新规，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1。而截至2020年上半年末，招商蛇口现金短债比指标越线。

平安与招商蛇口交易终止背后，是房地产行业正从高增长步入稳定甚至收缩阶段，未来估值中枢可能进一步下行，非龙头房企的股价也将持续承压，险资想要实现资本利得将越发困难。

Wind数据显示，多家保险机构在持仓中减持了地产流通股。截至2020年6月末，中国人寿持有的万科A持股比例为2.17%，较上期下降了0.15%，持仓市值也减少了3.08亿元；人保人寿持有的蓝光发展持股比例为0.96%，较上期下降0.97%，持仓市值减少了1863.32万元；中国人寿持有的招商积余持股比例较上期减少0.05%。

此外，房地产行业下行压力下，上市房企也不再受资本追捧，市值股价相继承压，一些险资持仓的房企市值也阶段性缩水。其中，上半年内，君康人寿持有的首开股份持仓市值减少了9225.61万元；富德生命人寿持有的金地集团持仓市值减少了5.25亿元；前海人寿持有的华侨城A持仓市值减少了2.04亿元。泰康人寿对保利地产、华夏人寿对阳光城、君康人寿对首开股份的持仓市值也出现了缩水。

险资布局地产或关注养老产业协同

总体而言，保险资金配置房地产行业看重其收益相对而言较高，而且房企大都有稳定不错的分红。拉长周期来看，险企也需要更多元化的投资布局。知名地产分析师严跃进也表示，险资本身也在积极寻找有较好分红，后续成长性较好的企业。

虽然招商蛇口通过定增引入平安这一交易终止，一定程度上意味着对房企定增的门槛尚未放开。但转让股权引入外部股东这一手段，仍旧可行。就在9月9日，阳光城发布公告称，引入泰康人寿及泰康养老作为战略投资人。

据悉，泰康人寿和泰康养老合计受让阳光城原股东上海嘉闻持有的13.53%股份。阳光城还未泰康提供2个董事席位，并修改公司章程，保证公司每年现金分红不低于可分配利润30%。阳光城同时还对未来十年归母净利进行业绩承诺，未达到要求，由控股股东将差额部分补偿给上市公司。

对于泰康保险集团的入股，阳光城方面对财联社表示，泰康对阳光城现代企业治理体系和企业文化认可，泰康将在入股后为公司提供资源及资金支持，推动相关业务战略合作。此次合作将优化公司股权结构及治理水平，有助于公司拓宽项目合作渠道、优化债务结构、资金成本，主体信用，提升市场认可度。

而一位财险公司投资负责人则表示，目前险资投资有着产业化的趋势，比如在养老健康产业进行布局，也能够对保险公司转型起重要支撑作用。而泰康在养老社区、养老医疗等大健康产业链上进行了长期投入，和阳光城的合作，也为以后泰康在多个城市的布局打开了想象空间。