沈阳二套房首付比例提到50%！各地都在为楼市调控加“补丁”，“金九银十”还会来吗？

热点城市调控政策频出，抑制房价上涨。业内预计将有更多城市跟进，但对“金九银十”影响有限。

各地还在持续给楼市政策打“补丁”。

9月6日，沈阳发布了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》（下称《通知》），对土地出让溢价率、房地产项目开发、首付比例等内容进行了规定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次发布的“沈八条”政策响应了住建部8月27日房地产工作座谈会精神，进一步体现了稳房价的导向，“沈阳此类政策也说明，下半年房价过热的城市，依然会出台各类收紧性的政策”。

各地打击炒房的决心可谓颇为坚决。

9月7日，杭州市住房保障和房产局发布了《11户家庭因提供虚假购房报名资料被通报处理》，对在商品住房公证摇号登记过程中提供虚假、失实无房证明的11户家庭作出了“一年内不再受理限购查档申请”的通报处理。

事实上，随着下半年疫情影响的减弱，楼市热度的逐步回升，各地政府的调控也出现了明显的收紧。不完全统计显示，7月以来，包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京等在内的近十城出台了楼市收紧政策，从假落户、假离婚、假人才等多角度入手，为此前的政策“打补丁”，以遏制投机炒房。

沈阳二套房首付提高至50%

9月6日，沈阳也加入了调控收紧的队伍。

需求端方面，《通知》要求严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。同时，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

“根据沈阳过去的购房政策，二套房首付比例为40%，此次提高到50%对二套房的买卖有抑制作用，也使得部分炒房客的入市门槛加大，有助于减少炒房行为。”严跃进分析，个人住房转让增值税免征年限由“满2”调整为“满5”则有助于打击各类“快进快出”的购房行为。

亿翰智库研究总监彭建认为，上述两条政策对自住型购房者影响不大，对于投资型购房者来说，在稳房价的预期下，投资收益周期将增加。

7月24日国务院房地产工作座谈会上曾提到“要发挥财税政策作用，有效调节住房需求”。“今年后续月份购房的增值税政策势必会有调整，一些热点城市和市场参与者需要注意这方面的政策变动，防范交易中相关税费成本增大的风险。”严跃进预计。

同时，《通知》还指出，严格住房用地出让溢价率管控，采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。

“‘限房价、竞地价’、‘限地价、竞配建、竞自持’这一要求，降低了房地产项目的盈利空间，提高了对房地产资金要求。”彭建表示，《通知》对房企拿地后的开工建设计划做了明确要求，要求房企按期开发，严禁捂地、囤地，是为了形成有效市场供应，精准把控市场库存。对房价实施实时监测，对于房价变化较大的、无正当理由的限期改正，是为了稳定沈阳房价。

沈阳此次出台调控政策的背后是其近期不断上涨的房价。

数据显示，7月份70大中城市价格指数显示，沈阳新房环比上涨0.8%，同比上涨9%，二手房方面，环比上涨0.5%，同比上涨10.3%，在全国来看，均处于较高水平；6月份二手住宅销售价格环比上涨0.9%，位居全国第7。

严跃进认为，此次“沈八条”政策的发布，进一步说明政策管控不会放松。类似政策也说明，在此前国务院和住建部相关住房工作座谈会后，房价上涨过热的城市纷纷采取各种手段进行调控。尤其是参与座谈会的城市，后续政策升级的概率会更大。

各地加码调控

事实上，7月以来，疫情影响下较为宽松的楼市政策已出现明显转向。

中央层面上，7月下旬，房地产工作座谈会召开，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市相关负责人出席了会议。

8月下旬，住建部、央行召开了重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，业内此前也盛传房企融资收紧的“三条红线”。同月，住建部召开部分城市房地产工作会商会，包括沈阳、长春、成都等城市在内的6城参与。

各地政策也根据当地房价情况先后出台各项政策。深圳在7月中旬就祭出了“最严调控”，强化限购的同时，还堵住了离婚炒房的缺口，南京、杭州、宁波、郑州等城市很快跟上调控步伐。

杭州在7月初提出“5年内不得上市交易”等要求之后，9月4日再发布政策，在放宽无房家庭的资格认定的同时，对以父母投靠成年子女方式落户杭州的，要求满3年方可作为独立购房家庭在位限购范围内购买新建商品住房和二手住房，进一步的堵住了投靠落户来炒房的通道。

9月3日，东莞也发布政策，在“725”新政的基础上进行了细化，对限购人群、限售年限进行了明确；8月末，无锡也出台政策，对离异家庭购房套数、二套房首付比例等进行了限制。

对于即将到来的“金九银十”，升级的调控政策是否会对此产生影响？

有资深行业分析师向记者表示并不会直接影响到这期间的销售情况。“调控的城市还是少。”该分析师指出，发布收紧政策的城市，“主要是因为这些城市太火了”，政策可能会抑制过热现象，但是并不会对销售造成明显的影响。

严跃进也认为，政策收紧是一些大城市的情况，别的城市政策其实还是以宽松为主。“房企在这个节点还是需要积极拿预售证、进行项目销售，这客观上都会带来很多影响。”他表示，“所以个别城市投资客减少，交易会降温，但是从全国来看，总体上是降价促销积极去库存，销售业绩继续反弹的空间大。”

陈霄也预计“金九银十”大概率还是会如期到来，“上半年大部分房企仅完成计划的40%左右，另外在今年‘三条红线’的新规以及近期座谈会明确提出加强对房企资金的监管的背景下，房企回款压力加大，预计部分房企在‘金九银十’期间将会以价换量，加大促销力度。”

记者 郑娜

编辑 沈玉洁

责任编辑 孙霄