融创中国：疫情之下验证增长质量，上市十年价值与成长并重

作者 格格瓦拉

数据支持 勾股大数据

近日，融创中国公布半年报，上半年公司实现营业收入773.4亿元，实现核心净利润130.4亿元，同比提升3%；归母净利润109.6亿元，同比增长约6.5%。

回顾今年上半年，在疫情影响下国内外经济遭遇较大挑战，国内房地产行业在“房住不炒”与“因城施策”的主基调下，也并未出现大力度的政策松绑，市场仍然面临一定的调控压力。在此背景下，融创合约销售规模继续保持行业领先，业绩结算进一步的提升，债务结构有效优化，负债率水平大幅下降，彰显了高质量发展的一面。

2020年是融创登陆香港资本市场的第十个年头，10年间融创从一个排名甚至在行业30名开外的区域性房企跨越式发展成为行业龙头，取得的成绩可谓显著。作为行业标杆，融创带给股东的回报一直表现喜人，随着新一期财报的出炉，该如何看待公司的投资机会？

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利润持续释放，降杠杆有力

从中期财报来看，利润表现成为今年融创中期报告的一大亮点，期内公司实现毛利润177.6亿元，净利润117.0 亿元，公司核心净利润130.4亿元，同比提升3%；归母净利润109.6亿，同比增长约6.5%。

利润率方面，上半年毛利率达23.0%，净利润率达14.2%，结合过往来看，利润率整体表现平稳，且处在行业优势水平。

实际上融创的盈利能力在行业内一直有目共睹，公司ROE长期处在高位，在行业中处于领先水平。

上半年，面对疫情影响，楼市明显降温，克而瑞地产研究中心此前公布的数据显示，百强房企上半年销售整体下滑，多数房企销售同比负增长。融创受此影响，合约销售基本保持平稳，在疫情之后快速恢复，上半年公司实现合约销售1952.7亿元，公司规模仍然继续保持行业领先，位居第五位。考虑到其庞大的体量，疫情之下仍然能有稳定的表现，体现了公司较强的经营韧性。

值得一提的是，公司在疫情之后，销售恢复表现乐观，自5月起，连续多月实行合同销售同比增长，其中七月同比增幅达到26.97%。而公司今年1-7月实现销售金额 2475.2 亿元，与 2019 年同期基本持平。

业绩稳步增长的同时，公司在负债端的压力也进一步得到释放，2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。与此同时，公司进一步加强现金流管理，强化回款，截止6月末，公司账面现金达1209亿，流动性相对充裕，抗风险能力强。

财务状况的改善，公司也获得了评级机构的认可，此前7月，标普授予融创中国拟发行的优先无抵押美元债券“B+”评级，惠誉授予融创拟发行美元高级票据“BB”的评级。反映公司目前良好的财务状况。

总体来看，公司交出的业绩可圈可点，尤其是在盈利端的持续表现以及负债端的有效改善均有望成为资本市场估值修复的重要催化剂。

值得一提的是，今年来市场有传言指相关监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务增长，并设置“三道红线”。而从融创近年来在降杠杆的表现来看，公司基本实现了与政策的同步，反映了公司踏准行业周期，摸准政策方向的敏锐嗅觉，而这一点实际上也是公司过去这么多年能够在行业中实现快速增长的重要支撑。展望后市，融创还将继续与政策同频，在降负债上进一步表现，而这也将有望驱动公司稳步健康的发展。

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业绩稳步增长有保障

从中期业绩不难发现，融创的基本面并未因疫情而受到重大的影响，而公司后续的业绩也仍然具备支撑。具体可从以下几个角度观察。

1、下半年销售端发力，完成年度目标可期

从融创过往的数据来看，公司合约销售长期保持在高增长状态，2016-2019年年复合增长率达55%，排在龙头房企首位。结合过往的增速表现以及今年所定的销售目标和在手资源储备可以预期今年融创的整体增长仍然具有支撑。

具体分析来看：

a、公司全年目标为6000亿，全年累计可售货值8200亿，其中今年上半年实现合同销售1953亿，下半年可售货值在6213 亿，倘若下半年去化率达到 65%，则 2020年销售金额将超过 2019 年全年业绩水平。

b、公司进入下半年销售发力表现明显，其中7月合同销售金额同比大幅增长26.97%。考虑到国内疫情得到基本控制，宏观经济逐步复苏，房地产市场下半年也是传统的销售旺季，在“金九银十”等助攻下，销售仍然还具有进一步表现的潜力。

c、从布局和产品力层面看，融创的货值分布基本在一二线城市，上半年可售资源中一二线城市占比达76%，公司可售资源质量高，市场有支撑，能够支持公司业绩的表现。同时融创的产品力在行业内竞争力强，有着领先的产品品质和品牌优势，获得市场和客户的高度认可，也将有助于公司在销售端进一步发力。此外高品质项目也将支撑公司毛利稳定表现，从数据来看，公司今年前7月的合约销售均价达1.4万每平，而截至上半年公司平均土地成本仅为4312元/平方米，利润空间可观。

2、提质增效、盈利能力进一步增强

伴随融创进入“聚焦利润经营策略，加强精细化管理”的发展阶段，公司透过多维度强化精细化运营管理，释放了更多的利润空间。

2020 年上半年融创中国的管理费用较 2019 年同期下降 9.5%，管理费用率也由 5.3%下降至 4.8%，而从过去三年公司的三费情况来看，融创在费用管控方面取得了显著的成绩，提质增效明显。公司不断在运营效率和精细化管理能力上发力，其整体盈利能力也将得到进一步增强。

3、降负债，优化财务结构增厚利润空间

上半年融创在降负债上取得了显著的表现，同时融资成本也在进一步降低，公司积极把握货币宽松窗口期，优化债务，上半年新增融资成本下降1.9个百分点。

公司不断优化资本结构，提升净资产，同时透过有序降杠杆、主动优化融资结构，降低融资成本，为盈利提升打开了空间。

4、多元化业务加快整合，支持新动能释放

融创布局了多元业务板块，涉足物业、文旅、文化、医疗康养等多个方面，当前公司各大业务板块正不断加速发力，其中文旅板块的表现非常亮眼，尤其是进入到下半年，在疫情后时代，受报复性消费等刺激，其业绩增长还将有望有进一步的表现。

而伴随各大业务的整合协同以及精细化管理，公司在这之中也将释放可观的利润增长。

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该如何看待融创的投资机会？

随着各大公司中期财报的出炉，房企的业绩风险得到充分释放和消化，考虑到当前整个地产板块的估值仍然处在历史底部，而A股、港股慢牛长牛预期在不断升温，板块存在估值修复的潜力。

在此聚焦融创的投资价值，可以从如下几个方面思考：

1、后续的成长性

判断地产公司的成长性重点应着眼于土储层面，从融创的表现来看，截至2020 年中期，融创总土储约2.48亿平方米，货值超过3万亿，可见，公司仍然有着充裕的土储，也将支撑未来3到5年的高质量发展。

值得注意的是，公司在已拥有体量可观的土储的前提下，近年来有意放缓拿地节奏，兑现严控拿地的发展战略。基于此，公司在拿地上也更加注重质量和效益，未来也将逐步反映在利润端。

正如此前所言公司对土地市场的准确判断和精准高效的土地投资是公司取得快速发展的核心竞争力，当前公司继续把握行业周期变化，在土地有充足保障下谨慎拿地，也将有助于增强公司应对风险的能力，助力高质量的增长。

2、估值层面

从目前融创估值来看，公司动态PE为5.3倍， PB为1.47倍，已经处于历史底部，从与龙头房企的对比来看，融创的估值相对较低，考虑到公司近几年的成长性以及在利润端长期优秀的表现，理应给予一定的溢价。而公司今年在土储端保持了冷静、降杠杆动作也非常有力，进一步释放了债务风险，也将有望借此迎来估值重塑的机会。

3、派息

融创在派息上过去几年一直表现较为稳定，股利年增长率近三年维持在40%以上，考虑到公司今年为上市十周年，不排除后期会有派发特别股息，这也将为投资带来更大的安全边际。

4、物业分拆带来的机会

8月初融创中国旗下融创服务向港交所递表，即将登陆资本市场。融创服务是国内发展最快的大型物业管理企业，伴随融创分拆该板块上市将有助于公司的价值释放。具体而言，分拆将优化公司整体资产结构，同时募集资金也将有助于公司降杠杆，同时激发分拆业务板块的活力驱动业绩提升，并最终反哺母公司。

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结 语

今年是融创上市的第十年，回顾过去十年，公司市值从104亿跃升至1571亿，增长了足足14倍。作为千亿蓝筹企业，公司的投资价值得到了市场权威机构的高度认可，其被相继纳入到恒生中国企业指数成分股、MSCI中国指数、恒生中国企业指数等一众指数中。伴随新的十年的到来，这也将是融创迈向高质量发展的一个新起点，从中报我们也可以窥见到，公司变得越来越稳，越来越从容，迈过一路狂奔的“年纪”后，融创未来的着力点还将更聚焦在利润增长、精细化运营至上，推动企业持续健康的发展。

房地产行业行棋至此，更需要长期主义者的坚守，透过过去十年融创在产品力上、盈利能力上、多元化转型上取得的优异表现，变得越来越稳的融创俨然已成为行业下半场的生存“样本”。

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• 融创中国(01918)