中国增长最快的物管公司融创服务递表港交所

又一个物管巨头即将登陆港股市场，吃肉的机会来了？

据港交所披露，8月6日，融创服务控股有限公司（以下简称：融创服务）向港交所递交主板上市申请，汇丰和摩根士丹利为联席保荐人。

从所处行业角度来看，物业公司凭借轻资产运营模式叠加高度客户粘性派生出的“类收租”模式可以获得稳定增长的现金流，这一“现金奶牛”属性受到资本市场高度青睐。另外，物管行业格局本身与地产行业格局息息相关，头部物业公司往往受益于优势地产母公司，管理面积的获取来源比较稳定，因此更加受益于未来行业集中度的提升。

回归公司本身来看，融创服务是融创中国旗下一家物业管理公司，市场地位较高。据中指院数据显示，融创服务2019年增长率为104.5%（以在管面积、收入及利润的平均增长率计），在同期百强物业企业中排名第一。

报告期内，融创服务合约及在管建筑面积增速迅猛，是中国增长速度最快的大型物业管理公司。2017年至2019年合约建筑面积从5743万平方米增长到15771万平方米，复合增长率达到65.71%；2017年至2019年在管建筑面积从1999万平方米增长到5293万平方米，复合增长率达到62.72%。

合约及在管面积的快速增加在最终经营业绩上的反映表现喜人。报告期内，2017年至2019年营业收入从11亿元增长至28亿元，复合增长率达到59.52%；同期利润由0.43亿元增长至2.70亿元，复合增长率达到151.66%。可见，融创服务保持着相当高速地增长。

但是，融创服务同样难逃物管行业依赖母公司输血的“魔咒”。根据招股书数据显示，报告期内融创服务的绝大部分收入来自于母公司融创集团开发的物业，2017年、2018年及2019年这一比例分别为99.4%、99.1%、99.6%。反映出公司本身极度依赖内生增长，而外拓能力不足。截至2020年3月末，融创服务的外拓项目只有2个，涉及在管建筑面积仅有135.2万平米，占全部在管面积的比重只有2.3%。

不过，融创针对外拓能力不足方面采取了应对措施—并购。今年5月8日，公司完成对开元物业管理的收购，且收购比例符合并表标准。在完成这一并购案后，融创服务的合约建筑面积将由2020年3月31日的168.5百万平方米增长到2020年5月31日的226.8百万平方米，在管建筑面积由2020年3月31日的58.1百万平方米增长到2020年5月31日的100.6百万平方米。受益于此，融创服务来自外拓项目的在管建筑面积百分比由2020年3月31日的2.3%提升到2020年5月31日的39.1%。不仅如此，开元物业大部分在管面积来自非关联房地产商，表现出了优秀的外拓能力，有望在并购后提高融创服务的外拓能力。

从公司项目分布来看，截止2020年5月31日，融创服务的在管面积中有86.2%位于一线及二线城市，公司在市场上建立高品质形象。受益于高端住宅的打造，配套物业高端化为融创服务能带来更高的盈利空间，促进公司不断提高自身运营能力来维持高端品牌，也就进一步方便了后续第三方项目的获取。

总体来看，融创服务所处赛道优质，本身距离第一梯队虽有差距但保持着超高的增速，追赶第一梯队问题不大。在面对依赖母公司输血的问题方面，公司并购方案落地已初见成效，未来外拓项目进展可期。