今年豪掷近200亿收并购 世茂房地产挥之不去的规模焦虑

财联社（北京，记者李洁）讯，世茂房地产（00813.HK）对规模的追逐已进一步升级，其在今年进行了大量收并购。

日前，粤泰股份（600393.SH）宣布与世茂房地产签署了五份项目转让协议，交易总对价为63.97亿元。对此，世茂房地产相关人士表示，“粤泰的项目整体比较优质，运作起来也更有信心。”

据财联社记者不完全统计，今年以来世茂房地产已累计收购15个项目，收购总金额超191亿元。

“今年集团计划将销售额的近40%及回款额的近50%用于土地投资，会根据市场及销售回款情况动态调整, 实现平衡和可持续的经营性现金流流入。”上述世茂人士称。

大手笔并购背后

除了粤泰股份，在世茂房地产的收购列表上，还有泰禾、明发、万通、开城实业、利君地产等公司的项目。其中，世茂收购泰禾的项目最多，达到7个，收购金额约77.19亿元；其次就是以63.97亿元收购粤泰5个项目。

事实上，自去年来泰禾与粤泰股份均面临资金难题，需要出售项目回笼资金。世茂特意挑选此类企业合作被业内认为是性价比较高。

“世茂选择合作项目时，主要会聚焦项目质量、利润率及销售周期，净利润率需要达到10%或以上。”世茂房地产一位内部人士向记者透露。

世茂房地产总裁及执行董事许世坛在业绩说明会上曾表示，目前是房企并购的好时机，偿债高峰期下有不少企业会面临较大的偿债压力，而世茂的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。

“对于世茂来说，收购体现了其曲线扩张的导向。自从2017年世茂迈进千亿阵营后，就不断在业绩规模扩张上寻求新动力，而且世茂也明确了2019年是其并购年，所以并购的动作会更加积极。”易居研究院智库中心总监严跃进告诉财联社。

据世茂房地产内部人士称，在2017年及2018年新增土储中收并购分别占比45%及48%。2018年第四季度及2019年第一季度，国内流动性较紧，有很多好的合作机会出现。

未来世茂或许将进一步提高合作比例，许世坛曾表示，世茂与排名前20、前50、前100的房企都有一些收购项目在谈。

不容忽视的是，企业在收并购过程中往往也伴随着一定风险。

在此次收购粤泰股份的项目中，便有标的项目存在诉讼及查封事项，其中广州天鹅湾二期项目、嘉盛项目等均同时存在着对外提供抵押担保和被司法查封及轮候查封的情况。

对于风险防控，世茂房地产相关人士向财联社表示，“项目合作是个精挑细选的过程，把控风险是世茂的强项，多轮尽调必不可少。”

除了收并购，今年以来世茂在公开的招拍挂市场上表现活跃，已通过招拍挂拿下13幅土地，分别来自合肥、昆明等城市。

今年前五个月，世茂房地产累计合约销售额约719.6亿元，累计合约销售总面积为402万平方米，较去年同期分别上升39%及25%。

曾经的掉队阴影

世茂大量收并购、急于扩大规模的背后是其曾陷入掉队阴影，尤其是连续4年业绩增长基本停滞。

数据显示，世茂房地产2013-2016 年合约销售金额分别为670亿元、700 亿元、670亿元和680亿元，平均复合增长率仅约为1%，而同期可比同业平均增速则达27%。

“当时销售规模增长乏力的主要原因在于公司2014-2015年在面临土地市场机会以优化城市布局时犹豫不决。”申万宏源一位研究员曾表示。

直到2017年，世茂房地产销售业绩才步入增长通道，全年销售完成1007.7亿元。2018年业绩进一步上升为1760亿元，较 2017 年大增75%。

“前几年世茂掉队，再加上去库存压力以及内部高层变动，业绩增长乏力，直到2017年才恢复。在现在情况下，许世坛肯定要发力规模，避免再次出现2015年以及2016年的窘境，并抓住窗口期重回行业前十，消除投资者对其执行力的质疑。”一位熟悉世茂房地产的人士告诉财联社记者。

申万宏源在研报中指出，2018年世茂房地产改变了过去四年连续销售增速低于同业的态势，也令自己的规模排名从2017年的全国第16位晋升到第11位，主要受益于其2017 年加大了土地储备购置力度。

截至2018 年底，世茂总土储面积达 5500万平方米，权益土储面积超过3700万平方米，总货值超过9000亿元。平均楼面价为 5386元/平方米。

值得关注的是，世茂2017 年的土地投资主要集中在一线和二线城市，三四线城市仅占投资金额的12%，但2018 年三四线城市投资比例升至约 50%。

申万宏源研报对世茂去年加大对三四线城市的投资表示担忧，称今年严格调控的政策环境可能会对公司兑现销售承诺带来挑战。