国企母公司 市场化管理 建发国际集团双重优势

近期内地房地产市场面对限购限价，各大发展商都要各出奇谋，增加产品的竞争力。虽然母公司为国企，但建发国际（01908）积极创新，以「1+3」产品线，建设具中国文化及当地文化特色的房地产项目。

在香港上市的内房股众多，规模有大有小，品牌定位亦有不同。建发国际标榜「高端改善型项目」，董事长庄跃凯解释：「例如你在厦门有一套100平方米的房子，如果换房，当然希望住得更大，目标140至150平方米。随着生活质量的不断提升，人们对『住房的面积、小区景观、公共配套、物管服务』等条件势必要求更高，这正是我们产品的切入点和关注点，因此我们选择的房地产项目为『高端改善型产品』，这样契合了大众对美好生活的向往和追求。」

中国房地产市场与政策息息相关，近年政府推出限购甚至限价的措施，不过庄跃凯并不担心政策影响：「政府限购限价措施只是暂时性，当然会压缩一些小型房地产的生存空间，但对大型房地影响有限。住的需求一直存在，房地产市场并不存在夕阳或朝阳。」

集团去年合同销售金额为247.9亿元（人民币，下同），按年增145.2%，毛利按年增158.7%至41.2亿元，集团设定今年合同销售金额增长100%。庄跃凯强调公司追求较稳定的增速：「由于地产有周期性，且由买地到售楼入账有延后，因此我们希望减少盈利及派息的波动，在买地卖楼时，在回报及风险之间追求平衡。」在收入及盈利高速增长的同时，建发国际每年仍保持高额派息，去年派息率高达53%。

整合房地产产业链

集团收入来看物业销售为主，但同时开拓物业管理、代建服务、商业资产管理服务等，同时投资不少新兴产业，包括健康、养老等，例如2016年8月购入主要投资医疗健康产业的C-Bridge基金、去年12月与上海佰仁健康产业合作，承接厦门市湖里区社会福利中心项目等。庄跃凯表示集团进军的都是与主业相关，例如养老项目由政府出资金及土地，交予公司负责建造及管理；而集团发展互联网小贷公司，为业主提供贷款，都与房地产行业息息相关。

产品融入当地文化

集团现时项目主要集中于福建、华东、华南及华中一带，土储遍及厦门、福州、南京、广州、深圳、珠海等19个城市。土储分布上，一线城市占8%，二线城市约63%。

庄跃凯解释集团目标在发展最好、最市场化的地区发展：「华东及华南分别有长三角及大湾区，至于华中如武汉、成都、长沙等，都是发展较早的地区。我们每一个项目都属高端项目，产品要做到有竞争力。」

产质量素是建发国际的核心竞争力。近年来，建发国际在住宅方面聚焦新中式的产品研发，在保留中国传统建筑风格的同时，融合现代建筑工艺和材料，目标打造出美观、舒适、富有文化韵味的产品。目前建发国际已形成「1+3」产品系列，包括主线的《精粹系》，以及《城央系》、《远见系》及《自然系》，即「1+3」的产品线，以中国传统建筑文化为基础，改进中式产品用料、工艺的不足，现时已有50多项相关专利。

庄跃凯解释每个产品线各有不同，但都希望把中国建筑文化融入到每个人的生活习惯。「我们并不是改变一个城市，而是跟当地文化融合，提供全新的生活体验」。因此，集团在不同城市的项目名字，都会各有特色，例如厦门山多，比邻马洋溪旅游度假区的别墅项目，就以「山外山」命名。

获母公司战略支持

与不少国企背景的公司不同，集团采取管理层持股计划，庄跃凯形容对公司发展非常重要：「管理层与小股东的利益一致，自然会追求可持续而较高的盈利增长，同时亦会积极派息。」

由于有国企背景，同时有大股东给予资金及资源支持，一直维持较低的融资成本，在盈利能力稳定的同时，去年资产负债率较前年有所下降。集团综合融资成本约5厘，相对同行属较低水平。

在融资成本相对较低的情况下，问及会否考虑加杠杆，庄跃凯强调集团非常重视风险管理：「杠杆实际上是一把双刃剑，没有杠杆发展变慢，过度杠杆则容易出风险，我们仍然倾向稳定发展。」

除母公司的战略支持外，在业务定位上，庄跃凯介绍了建发国际与母公司建发房产进行了一定的划分：（1）新增的房开项目、房开产业链及新兴产业的投资，原则上都由建发国际承接；（2）母公司建发房产未来的业务经营方向是一级土地开发及重资产商业运营项目。

去年集团收购两家国家一级物业服务企业，物业服务收入为5.92亿元，管理面积达3,000万平方米，覆盖超过30个城市，为集团房地产开发项目提供配套。近年不少内房股把物业管理业务分拆上市，庄跃凯指分拆上市，需考虑多个问题：「一是时机，到底甚么时间分拆最好；二是规模，我们的物业管理业务虽然高速增长，但仍在发展阶段。」

高度市场化、现代化国有企业

建发国际是世界500强企业厦门建发集团有限公司的重要香港上市平台，同时是国内房地产前50强建发房地产集团有限公司控股的境外子公司。

建发国际虽然是国有企业，但拥有开放的管理理念和灵活多样的经营模式，建立市场化经营体系。建发国际积极与其他公司在房地产市场合作，有合共几十个合资开发项目，合作伙伴遍及国企、民企、外企等国内外主流地产商和投资者。

在管理上，建发国际采取差别化的考核与升迁机制，实行干部一年一聘、能上能下的充分竞争机制；在经营上，强调以业绩为导向，注重价值的回报。(来源：iMONEY智富，作者：谢克迪CFA)