城市深耕+运营提效，正荣地产（6158.HK）构筑新护城河

4月24日，正荣地产以竞得莆田市玉湖PS拍-2020-06号地块，5月7日，正荣地产再次以竞得莆田城厢泗华老叶树地块，6月9日，正荣再次竞得莆田西钟潭一号地块。正荣地产莆田玉湖地块4月24日落锤后，5月10日即封土动工，从拿地到动工用时16天；而老叶树地块在5月7日落锤后，5月12日即举行开工奠基典礼，用时仅5天。

不到2个月的时间里，正荣地产在莆田连落三子。而在深耕布局莆田的背后，正荣速度更加引人瞩目。

正荣地产在2019年提出高质量发展的新三年战略，在规模持续稳步增长的同时，谋求高质量发展，通过提升运营水平。在新三年战略的首年，正荣地产就通过运营增效夯实公司基本面，三项费用率呈现改善趋势，周转能力显著提升。而随着正荣地产增长空间的打开，公司在二级市场上的投资价值也得到机构的积极评价。

存量时代，运营为王：正荣地产“莆田速度”创纪录

城市建设是一个持续过程，房企深耕就是最好的助力手段。在“一城十八子”的布局深耕莆田的同时，正荣地产在莆田从拿地到开工的速度也在创下纪录。正荣地产莆田玉湖地块4月24日落锤后，5月10日即封土动工，从拿地到动工用时16天；而老叶树地块在5月7日落锤后，5月12日即举行开工奠基典礼，用时仅5天。

正荣地产老叶树地块动工仪式

近年来，国内房地产市场调控延续趋严态势，在日前召开的两会上，强调房住不炒、因城施策的行业主基调不变。因此，在目前这样一个房地产横盘时期，行业空间将由增量向存量过渡，房企对于速度提升的要求将转变为对效率提升的要求以及对发展质量的看重。

数据显示，正荣地产2019年新项目平均首开时间缩短至7个月，平均首开去化逾70%。其中，2019年3月拿地的天津“津门正荣府”项目首开时间缩短至6.5个月，首开去化率达到70%以上；2019年4月拿地的合肥“北城正荣府”项目，首开时间缩短至4个月，首开去化率达到80%以上；莆田“玖玺正荣府”的首开时间为3.8个月。

而随着运营管理效率的提升，受益于管理精细化，从拿地-开工-预售的周期在不断缩减，正荣地产有效对冲了行业下行周期不利因素的影响。另一方面，疫情期间各地政府陆续出台的预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等政策，客观上也加速了周转效率。正荣地产以城市深耕和运营提效为抓手，将有效地打造穿越行业周期的护城河。

正荣地产新三年战略打造高效运营体，获评上市房企经营绩效五强首位

为了顺应行业发展新阶段的要求，正荣地产在2019年提出高质量发展的新三年战略，将2019-2021年设定为“高质量发展期”，计划在三年内，在规模持续稳步增长的同时，谋求高质量发展，通过提升运营水平。而高效率的运营体系也折射出正荣地产在营销、产品和运营等方面的创新和变革，上述正荣地产的“莆田速度”就是运营提效的最佳例证。

正荣地产对于高效运营体系的打造也使得公司基本面得到显著提升，随着经营效率的不断提高，首先体现在财报中的就是三项费用率总体呈现改善趋势。数据显示，正荣地产三项费用率自2016年的9.72%持续降低至2019年的8.20%，其中销售费用率及财务费用率占比下降最为明显，分别由2016年的4.02%和2.44%下降至2019年的2.98%和1.49%。销售费用率的下滑就主要得益于正荣地产运营提效所带来的周转能力的提升。

（资料来源：Wind）

根据亿翰智库数据，2019年50家典型上市房企存货周转率和总资产周转率排名中，正荣地产以0.3084的存货周转率和0.2096的总资产周转率位列行业第24位和第27位。

同时，正荣地产的大运营体系也得到了市场认可。在由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合推进的2020中国房地产上市公司测评中，正荣地产获得“2020中国房地产上市公司综合实力20强”以及“2020中国房地产上市公司经营绩效5强”的首位。

结语：运营提效支撑正荣地产核心竞争力，投资价值凸显

今年以来，受新冠疫情影响，不少行业面临增速下滑的窘境，房地产行业首当其冲——据克而瑞数据，百强房企一季度的销售业绩规模较去年同比下降约20%，叠加全球经济放缓以及“房住不炒”主基调的延续，市场对于地产股的悲观预期也压低了地产板块的整体估值。

截至目前，Wind房地产指数市盈率为8.59倍，逼近历史最低的8倍水平，最新市净率为1.29倍，与历史低值1.13倍相差无几。其中，正荣地产市盈率为7.7倍，市净率1.18倍，是其上市以来历史估值低点。

随着正荣地产运营增效显著提升公司基本面，并且位公司打开了新的增长空间，不少券商也给予正荣地产积极评价。日前，中诚信国际与大公国际均授予正荣地产AAA级主体信用评级，正荣地产跻身为数不多的房企双AAA级主体信用评级之列。数据显示，4月份以来，东吴证券、西南证券、东北证券、海通国际、建银国际、大华继显等境内外券商均看好正荣未来发展，给予正荣地产买入或增持评级。

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