抄底地产股正当时？

作者 707的牛

数据支持 勾股大数据

前天消费股大跌，但是我想没有人会认为这波行情走完了，何况全球还在涨声一片中。那一个要思考的问题是，卖出消费股的资金，接下来会去买什么？

从这两天看，明显，金融和地产板块在走强，资金似乎在往这两个板块流入。

今年一季度以来，资金对电子，医药生物，食品饮料，计算机，传媒和家电行业超配比例较高；分别达到6.41%，6.15%，4.88%，2.04%，1.87%，1.28%。而对银行，采掘，公用事业，和化工行业低配比例靠前，低配比例分别是-7.45%，-2.80%，-2.60%，和-2.28%。

短期就是资金说话，这也让地产和银行板块成为今年表现最差的板块之一，申万房地产指数跌幅超过7%，银行指数跌幅超过11%。

而很明显，地产和银行并不是疫情之下最受影响的领域，许多受影响的领域股价反而节节升高。

这自然引出的一个思考是，卖出消费股的资金，接下来会不会去买金融与地产。本文只想讨论地产，当下地产有没有抄底价值？

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热门地产股市场表现

先说地产股的表现。

3月份这波市场大跌，多数地产股跌到了今年2月3日千股跌停的位置，而且许多就基本上横着了，反弹有，但不多，当然也有少数销售业绩突出的公司在市场剧烈震荡当中创出了新高。

先说世茂，从今年最低点反弹以来，涨幅接近40%。股价也创下了历史新高。公司近几年的营收增速基本稳定在20%-30%，净利润增速在20%。同时销售增长也很快速，世茂5月份销售额220.1亿元，同比增长36.7%。

世茂旗下的物业子公司世茂服务在5月份拿到红杉资本和腾讯一共2.44亿美金，目前物业业务也没有从母公司里面剥离，市场对这一块预期很高，所以也很容易拉升公司整体的估值。

再就是中国金茂。股价虽然没有新高，但正在新高的路上。公司2020年前5月销售额652.3亿元，5月单月销售额201.3亿元，同比增长50.9%，这个增速在TOP20中排名前三。而且公司独特的地产项目运营模式可以天然的带动利润率的增长，因此只要确认疫情对公司并没有产生什么影响，估值也会得到迅速提升。

最后就是融创中国，在内房股三大龙头里面，融创的市场表现是最令人满意的。2016,2017年也有一波大涨，中途虽然有所回调，但在最近是有创出新高的。过去4年公司净利润翻了8倍，股价也涨了8倍。

所以，融创过去股价上涨的幅度也几乎来自于业绩驱动。公司的管理层敢想敢干，业绩也一直很好，股价也一直能创出新高。

一个公司的基本面情况怎么样，长期下来会反应到股价走势当中。内房股3家市值最大的公司，恒大，碧桂园，融创；过去5年的时间里，只有融创股价最近创出了新高，是什么原因？今年疫情又会加速行业洗牌，融创正好又是专业的并购之王，公司面临的机会可能更多。

其实多数地产股已经开始从底部反弹，不仅因为房企的利润表没有受到的影响，同时资产负债表也正在改善。地产商可以发行大量的公司债，而且利率一直在保持下降趋势；其次自从3月份以来，销售数据一直在好转，提前收到大量预收款也可以缓解短期的资金压力。5月份行业整体销售额的边际改善也可以支撑地产板块从底部反转，只不过我们需要做一轮筛选。

02

5月份销售业绩谁更突出？

今年5月份，TOP100房企单月全口径销售额10915.4亿元，同比增长12.2%；环比增长21.3%，行业销售复苏改善明显，也同时说明了需求并没有被扼杀，只是暂时被推迟了。

整体来看，2020年1-5月份TOP100房企全口径累计销售额36623.9亿元，同比下滑7.9%，主要还是一季度销售数据下滑过于厉害，拉低了整体的增速。不过4月份以来，增速下滑幅度就在收窄。一方面疫情的负面影响已经降到最低，另一方面房企在加大去化力度，全年业绩还可能存在超预期的情况。

其中5月份销售业绩比较突出的有，世茂，金茂，金地，招商，龙光等，同比和环比业绩都出现了大幅增长。在疫情控制之后，那些销售状况还没有改善的房企，今年全年也不会有超预期的地方。

碧桂园的业绩在一线房企当中就尤为突出的，5月销售额798亿元，同比增长13.2%，单月环比增长15.7%，销售额的快速反弹得益于公司在五一期间开展的促销活动和线上直播活动。其次就是恒大，5月份合约销售额602.2亿元，同比增长12.5%；1-5月累计销售额2735.7亿元，同比增长18.2%；公司出色的营销策略和线上恒房通平台起到了较大的作用。

其次就是金地，5月份全口径销售额228.1亿元，同比增长56.9%；环比增长35.6%。主要是因为公司5月份在北京，上海，南京，呼和浩特，这些城市的销售业绩突出。比如北京华樾北京和上海徐汇天悦项目集中在本月签约。

虽然碧桂园这些一线房企的销售业绩也有反弹，但力度还是没有金地这些二线房企快，同时在估值方面龙头公司只有溢价没有折价，似乎性价比并不高。所以，要选也应该在增速更快的二线房企中做选择。

03

哪些可以抄底？

前五个月，行业TOP100房企的拿地销售比上升到了0.37，已经高于去年的平均水平。分层次来看，二线房企的拿地力度更加强势，拿地销售比高达0.54，高于行业百强的均值，其中最高的是绿城，中南，龙光前5月的拿地销售比在0.7以上。

前TOP10房企拿地销售比仅仅只有0.29，基本处于最低水平；TOP21-30地产公司拿地销售比是0.45，高于一线房企。需要特别关注这些拿地金额排名靠前的公司，基本属于疫情下的逆势扩张状态。

地产股到底值不值得抄底，核心的逻辑在于业绩和估值。房企2020年的业绩来自于两年后的商品房销售，已经在过去完成了，疫情是对业绩不造成影响的；其次就是估值，板块整体估值不到9倍，处于最近5年8.59%的分位点，估值和2018年的市场大底差不多。

地产公司今年的业绩不会受到影响，同时1-5月份的销售额比去年还要高，但是估值却来到了2018年的市场底部，这是极其不合理的，地产股因此也存在抄底机会。

在已经发布销售数据的公司当中，从业绩和估值的角度考虑，中国金茂和金地集团是可以长期关注的。为什么会看好中国金茂？因为公司已经定下了2020年的销售目标，2000亿元销售额，在疫情的影响下并没调低目标，还要保持24%的高增速，同时5月份销售增速反弹也明显快于同类公司。

至于金地的逻辑也有反复分析过，可以看看我之前写的《我抄底金地的逻辑是什么？》。因为公司在拿地策略和产品定位上已经做了重大调整，金地的管理经营又重新回到了正规当中。

金地2019年销售额2106亿元，同比增长30%。2020年1-5月销售额678.0亿元，5月单月销售额228.1亿元，同比增长56.9%，环比增长35.9%，同比环比增速双高。但是公司目前的估值只有6倍，增速快估值低是明显存在机会的。

地产股的行情已经出现了分化，有销售业绩的从底部反弹的概率更大，而且估值更容易得到提升，没业绩的房企基本会趴在那里不会动，因此投资者在做筛选的时候也要选择销售增速快，同时又有业绩的公司。