「会议直击」禹洲地产今年销售目标冲刺1000亿 首五月已完成超30%

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【财华社讯】禹洲地产(01628-HK)召开股东周年大会，公布其截至2020年5月份的销售表现。今年是公司千亿征程的关键一年，2020年公司销售目标维持在1000亿元（人民币，下同）。公司高级副总裁及首席财务官兼秘书邱于赓表示，今年公司带着2019年累计的1800亿元货值冲刺千亿目标，去化率只需要达到50%，就可达到全年目标，而过去的去化率在60%至65%。今年首5个月已经完成千亿目标的超过30%，因此对冲刺千亿销售目标有信心。

公司2020年首5个月合约销售金额达307.4亿元，同比增长44.39%，权益占比约6成；合约销售面积为1905111平方米。此外，累计的认购未签约金额为5.37亿元。

公司2020年4月份合约销售金额为96.3亿元，同比增长87.4%；5月份合约销售金额为107.51亿元，同比大幅增加108.72%。5月公司合约销售面积为638591平方米，5月合约销售均价约为16836元/平方米。

邱于赓表示，疫情最艰难的2月份，公司提前开启网上营销、线上售楼等24小时的线上服务，取得显着成效。随着复工复产，4、5月公司长期布局的一、二线城市的销售业绩迎来强劲增长。

买地方面，邱于赓表示，公司年初定下的买地预算是合约销售的50%，也就是1000亿中有500亿会作为买地预算，现在看可能会往下调至约40%。“1月至5月，我们一共只买了3块地，还有一个较大的收并购项目在洽谈。这并不影响销售，去年买地货值约1000亿，足够达到今年销售目标。”他解释说，目前买地不太多，主要是一、二线城市很多项目比较火，价格也较高，拿到这些项目很多会亏损，因此会留意土地市场，找到合适入场时机。

公司今年加快区域布局的步伐，除相继成立东部区域、江苏区域、福建区域之外，西南区域和华南区域也在组建当中。公司表示，在开闢深圳总部后，会深耕粤港澳大湾区。

公司早前购入香港西半山坚道物业，该服务式公寓今年开始出租，每单位租金约3至4万港元。谈及香港租务市场，邱于赓表示，香港房地产市场近期较波动，租金有下调压力。但是，随着疫情和社会稳定，香港中环租务市场会在未来6个月逐步恢复正常。他透露，坚道项目招租进程不错，由于中环租务市场的客户群是收入较高人群，受疫情影响较小。中环写字楼方面，租金下调幅度在10%至15%，可以接受。

近期，国际评级机构均下调公司评级。穆迪将集团列入评级下调观察名单，标准普尔5月底应发行人要求，将禹洲地产“B+”长期发行人信用评级及其高级无抵押票据的“B+”长期发行评级撤销。对此，邱于赓称，公司不想再和这些机构合作，认为对公司评级不合理、不公平，令公司难以接受，“国际评级机构最近下调评级的行动，不单针对我们一家，而是对整个中国房地产行业相当悲观。”

他亦强调，下调评级对公司融资影响不大，投资者不会单看评级决定投资。发债方面，由于年初已在境外有两笔发债，未来公司会考虑在境內发债融资，“我们拿到50亿元的內地私募债做再融资，预计杠杆率会慢慢下降。”他说，目前公司流动性没有任何风险，预期今明年收入是稳定增长。

公司创始人及董事局主席林龙安、执行总裁许珂、高级副总裁及首席财务官兼公司秘书邱于赓、董事局主席行政助理李梅出席记者会并回答记者问题，部分节录如下:

Q: 随着国內疫情受控，公司会不会加快买楼的节奏？对楼市政策如何看？对楼价走势的判断是怎样？

A：邱于赓：对于买楼，我们一直按原有的计划进行，有序地买房，不会过快消化所有库存，亦不会过分追求买楼速度。在政策方面，国家有明确的“房住不炒”政策，用房地产拉动经济不太可能，未来1至2年市场将平稳发展。楼价方面，国家对一、二线城市的限价没有放开，房价未来1至2年将是平稳水平，过快增长不现实。但是，国家对房地产融资有稍作调整，境內公募债市场、银行再融资等方面有稍微放松，但是对整体市场的政策扶持不太可能出现。

Q:公司分拆物管业务上市计划如何？今年上半年买地策略如何?

A：邱于赓：物管上市在合适时候会披露，目前无法透露。我们今年初对买地的态度比较审慎。疫情爆发前，我们在苏州买了两个项目，总地价为50亿元，权益大约为25亿元。除了土地招拍挂方式，我们也有一些土地收并购项目，会在适当时间披露，这些项目货值并不低。上半年也会通过其他方式获得土地。

Q:疫情下能不能追回销售目标？目前销售目标达到了多少？经济下行，內地市场购买力走弱，未来房地产有什么推动力？

A: 邱于赓：1到5月份比去年同期已经有大幅的增长，今年为307亿元，去年上半年为270多亿。因此，今年上半年的合约销售额和我们之前预设的目标差不多，可以说95%的目标已经追回来了。由于一季度我们设定的销售目标考虑农历新年及假期因素，本身不太高。疫情爆发在2、3月份，我们本来的预算基数较小，对公司整体销售目标影响不大。今年首5个月已经完成千亿目标的超过30%。

房地产市场购买力和需求仍有，但是一些三、四线城市由于医疗卫生配套不足，购买力未完全恢复，所以房地产销售的区域分化更加明显，主要是一、二线城市对房地产的需求强劲。

Q:公司过去三年毛利率下滑的原因。

A:毛利率下降不只我们一家，如果和同规模的公司对比，下降幅度差不多。在销售项目里大部分是通过招拍挂方式，我们出价较保守，但是政府推出土地的底价较高，售价又受到限价影响，所以毛利率下降是整个行业的趋势，很难说大家降，我们涨。未来1至2年我们希望将毛利率维持在约25%。

作者：龙曼

编辑：彭尚京