两会瞭望之物管行业：推进旧城改造，市场渗透迎提速

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前言：

房地产作为国家经济重要支柱产业之一，也是人们茶余饭后谈及最多的民生话题，政府的每一步工作指引都将决定着行业未来发展走向及牵动了老百姓的心。

今年政府工作报告中，坚持“房住不炒，因城施政”的主基调。虽调控主基调依旧不变，但在此基础上加了一些内容，提出要完善便民设施，让城市更加宜业宜居，这一定程度上将利好物管行业。那么，政策性利好加持下，哪些物管公司受益，又有谁可见的预知市场中脱颖而出呢？

推行旧城改造，物管行业将受益

今年政府工作报告中关于房地产、房地产税、棚改、城镇化、增值税等方面的内容，相应提及的重点分别为房住不炒、未提及房地产税、老旧小区改造、深入推进新型城镇化、预计全年为企业新增减负超过2.5亿万亿元。

具体而言，本次工作报告主要提及两大点：一、坚持“房住不炒、促进地产市场平稳健康”，指导一以贯之，表明中央对于地产“以稳为主”的态度仍然坚决，不刺激的同时也不会进行强力打压，保持房价稳定，更多去从增加供应的角度进行调节。二、今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。此次工作报告还提及了支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务等内容。

据中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立公开表示，“今年政府工作报告关于房地产的论述延续了之前基调，继续强调房住不炒和因城施策，但在此基础上加了一些内容，提出要完善便民设施，让城市更宜业宜居，意味着今年房地产工作的重点是旧城改造。”

整体来看，在房住不炒的主基调之下，加强了新型城镇化建设，大力提升县城公关设施很服务能力，以适应农民日益增加到县城就业安家的需求。此类相关工作指引将利好物管行业。随着改造城镇老旧小区的推进，物管公司可直接参与改造阶段，并为后续物管服务做准备。这些将增加物管服务的有效需求，提升物管行业市场渗透率。此外，在房地产存量时代，改造城镇老旧小区也给物管行业带来难得的市场增量。

市场渗透迎提速，头部企业受益或最大

此次抗击新冠肺炎疫情，国内能快速且有效的遏制疫情的蔓延，物管公司在防控方面发挥的作用至关重要。在此抗疫过程中，地方政府对物管有了全新的认识，社会关注度也持续上升。在此次背景下，推进旧城改造步伐及规模，无疑将加速物管市场渗透率。

市场渗透率一旦加速，发展机遇也会孕育而生，物管公司自然成为最主要的受益者。据克而瑞数据显示，截至2020年5月25日，我国上市物管企业有27家，其中在港上市的物管公司有24家，约占上市物管企业总数的九成。这意味着港股物管公司将成为政策红利最主要的受益者，也预示着港股物管板块投资热度将会延续。

虽然上市的物管公司众多，但能在未来市场大部分蛋糕将被头部企业吃下。具体而言，近些年，实力雄厚的物管公司通过加速服务创新及扩大业务规模的策略，驱动着市场份额不断向头部企业倾斜。据中指研究院数据显示，我国百强企业市场份额从2014年的19.5%提升至2019年的43.61%。其中TOP10企业市场份额提升至2019年的9.22%。步入2020年，突入其来的疫情让人们见识到物管公司好的一面的同时，不好的一面也开始暴露。大型物管公司疫情期间展示出的及时性、专业性、细致性等服务，俘获了业主及租户们的心，而部分物管公司抗疫期间并非有效解决业主及租户们的需求，反而制造了不少问题，接到了不少投诉。在此情形之下，激发了不少业主及租户们对优质物管公司的诉求。这种诉求最终为助推市场份额向头部企业靠拢。因此，随着物管渗透的加速，TOP10企业将依托品牌及规模优势，市场份额会进一步提升。

据中指研究院发布的2019中国物业服务百强企业名单前十强中，已有四家独立上市，分别是绿城服务(02869-HK)、碧桂园服务(06098-HK)、保利物业(06049-HK)及雅生活服务(03319-HK)。

尾语：

在房地产行业步入存量的时代，物管行业增长步伐并未受到重大不利影响，反而依托我国城市化发展、旧改及人们对物管有了全新的认识等因素驱动，市场方兴未艾。在此形势之下，势必会激发更多的物管公司选择股权融资的热度及积极性。特别是，物业服务百强企业名单前十强中，尚未单独上市的六家头部企业。根据中指研究院发布的2019中国物业服务百强企业名单前十强中，尚未单独上市六家企业分别是万科物业发展股份有限公司、长城物业集团股份有限公司、恒大金碧物业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司、龙湖物业服务集团有限公司、金科物业服务集团有限公司。

随着两会政府报告指引的发布，实力雄厚的上市物管公司，是否会加快收并购步伐，提前抢占市场份额，也是值得我们关注的。

作者：沈大班

编辑：彭尚京