合生创展180亿北京拿地 规模焦虑下急于突围

财联社（北京，记者 李洁）讯，5月19日下午，伴随着拍卖师小锤落定，北京丰台区分钟寺的两幅地块拍卖结果出炉，均由合生创展（00754.HK）竞得，成交总金额达107.4亿元。

加上5月9日合生在分钟寺区域拿下的一宗商品住宅地块，短短十天内，该公司已在北京土地市场豪掷179.6亿元。如此大手笔拿地，将一向保守的合生创展推上了舆论的风口浪尖。

“合生在分钟寺的布局已经十几年了，分钟寺板块的一级开发是其兄弟公司珠江投资做的，虽然总土地款是179亿，但其实大部分是给珠江投资的，对于合生，代价并没那么高。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

接受采访的业内人士认为，合生从成立起就依赖于大盘开发，而分钟寺板块的开发对合生的发展将形成助力，该区域后续还有大量土地出让，或将成为蛰伏多年的合生崛起的一个机会。

连续高溢价抢地背后

“分钟寺区域的一级开发从2004年就开始了，由珠江投资来进行一级开发，而合生应该也一直在等分钟寺的土地释放。”一位知名研究机构分析师指出。

不过，直到2018年分钟寺村才被列入北京市棚户区改造及环境整治计划，棚改后的分钟寺村规划总占地面积约21.04公顷，总建筑规模约32.5万平方米。2019年，分钟寺的回迁安置房项目进入签约阶段。

2020年5月9日，分钟寺棚改后首宗商品住宅地块终于挂牌入市；5月19日，北京市国土局再次推出分钟寺两宗地块，分别是丰台区南苑乡分钟寺村L-39地块、丰台区南苑乡分钟寺村L-41地块。

由于地理位置优越，上述三宗地块推出后，吸引了二十余家房企“围猎”。经过激烈争夺，最终合生在众多房企中突围，成功竞得这三宗地。

其中分钟寺L-39地块被合生以42亿元的价格拿下，溢价率为42%，楼面价约76168元/平方米；分钟寺L-41地块被合生以65.4亿元获得，溢价率38%，可售住宅综合楼面价为73912元/平方米。

5月9日推出的分钟寺L-24、L-26地块，被合生以总价72.2亿元拿下，溢价率26.25%，楼面价达6.7万元/平方米。

值得关注的是，合生连续竞得分钟寺三宗高价地，刷新了2017年以来北京南城楼面价单价新纪录，其中分钟寺L-39地块的楼面价创下年内新高。

“分钟寺地块的高溢价率成交主要原因与相关企业是一级开发有关，实际区域内目前并没有完全具备支撑建设高端物业的基本条件。”张大伟表示。

“这三宗地对于其他企业地价可能是179亿，但对于合生其实就是几十亿。以第一块72亿的土地为例，其中接近50亿是要给一级开发商的，其他企业拿要72亿，合生拿其实只付20多亿。”上述研究机构分析师告诉记者。

据悉，上述分钟寺三宗地块的一级开发企业均为珠江投资，而珠江投资与合生创展两家公司均由朱孟依创立，也是朱孟依在地产行业中的“左手右手”，二者合称为“珠江合生系”。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，合生意图一举拿下三块地，形成规模优势，可形成连片开发，三宗相邻地块集中成交和入市，未来将形成合力，打造新的中高端居住板块。

一位熟悉北京土地市场的人士告诉记者，分钟寺三宗地块平均楼面价超过7万元/平方米，未来出售的商品房单价肯定会超过10万元/平方米。三宗土地形成区域大盘后，合生的业绩或将有较大改善。

“后续分钟寺还有大量优质住宅地块，以及商业等配套地块出让的可能性。分钟寺区域是一个超过200万平米占地的庞大区域，合生拿地也占据了未来区域再发展的先发优势。”张大伟如是说。

挥之不去的规模阴影

曾被王石称为“地产航母”的合生创展，因十余年来在规模上明显掉队，而饱受业内质疑。

早在2004年，合生创展的销售额就已突破100亿元，成为国内第一家“百亿房企”，并在随后与恒大、碧桂园、雅居乐、富力并称地产“华南五虎”。但是此后多年，合生创展在规模上徘徊不前，至2019年，其合约销售额仅212.58亿元。而碧桂园2019年全口径销售额已突破7000亿元，恒大销售额也超过6000亿元。

财报显示，2015年-2019年，合生创展销售额分别为99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元、212.58亿元。2020年前4月，该公司合约销售金额约45.11亿元，较去年同期下跌22.2%。

多位接受财联社记者采访的人士称，合生业绩增长缓慢的主要原因，是该公司一贯依赖高溢价、慢周转的开发模式。

据了解，2009年合生创展的土储量为3020万平方米，截至2019年末，其土地储备为3111万平方米，10年间土储量基本维持不变。

在土地市场上，合生的拿地策略一直较为保守，直到最近两年才开始逆势扩张。2019年，合生连续拿下多宗地块，总拿地金额为76亿元，在百强房企拿地金额排行中排在99名。

“拿地上的转变与合生创展的领导人变更有关，新的董事长上任后，一般会有新的动作，并改变企业原来的一些发展方式。”一家房产研究机构的高层告诉记者。

今年1月13日，合生发布公告称，从2020年1月10日起，朱孟依辞任公司的董事会主席及执行董事职务，朱孟依的女儿朱桔榕获委任为董事会主席。

此次“二代”接班完成后，朱桔榕成为新城控股集团董事长王晓松之后，又一位上市房企的“80后”掌舵人。事实上，早在2013年其被任命为合生创展副主席时，就是最年轻的地产上市公司高管之一。

“朱孟依退位前，已经给朱桔榕铺好了路，北京分钟寺板块的土地就是其中之一，此外合生还在广州等地拿下旧改等大盘项目，土储丰富。”上述房产研究机构高层表示。

不过依靠多个大盘项目，朱桔榕能否改变合生的慢周转模式，让合生的发展迈上新台阶，仍有待时间检验。