物业股持续新高，是真的被高估了吗？

作者 707的牛

数据支持 勾股大数据

今年以来有超额收益的不仅有医疗器械板块，还有物业板块。物业公司自从上市以来，中途虽然有回调，但股价一直在持续创出新高。这次疫情不仅没有被波及，同时也体现了物业服务的必须性，市场也给出了消费股的估值。

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物业股的市场表现

在港股市场里，市值突破百亿的物业公司接近10家，体量最大的是碧桂园旗下的碧桂园物业，市值已经过了千亿；体量第二的雅生活服务市值也超过雅居乐地产。多数公司的估值动不动就有50-60倍的估值，今年以来最低的涨幅也有30%。

除了公司的业绩以外，影响物业公司股价上涨的还有并购的利好消息。在公告发布的当天或者一个月内，这类公司的股价都出现了不错的涨幅。比如目前规模排名第二的雅生活服务，2019年9月26日，公司发布了一则收购公告，公司以15.6亿元收购中民物业60%的股权，以不超过5亿元的收购价收购新中民物业60%股权，总价不超过20.6亿元，收购市盈率是12.5倍。

雅生活物业自有的在管面积是2.11亿平米，合约在管面积是3.25亿平米，完成收购后加上中民物业和新中民物业在管面积的1.9亿平米和合约在管面积1.0亿平米，保守估计也有5.01亿平米。之后公司的股价涨幅超过1.5倍，先前也分析过这次介入机会。其中当然包括公司被纳入港股通标的，进一步推高了公司估值。

还有一个代表性公司就是保利物业，自从去年上市以来股价就一直在创新高。除了公司是一线房企保利旗下的物业公司以外，同时公司的外拓项目增速也非常快，在管面积由2016年的8.1%的增速猛增到56.9%。

不仅有保利地产每年竣工结算带来的增速，收并购也是保利物业的一大看点，因此公司2019年营收增速高达40%,净利润增速50%；但市场也为这个增速已经支付了过高的溢价，估值排在港股物业股第一名。

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行业的几个趋势

物业管理行业未来的发展趋势存在几个必然性：越来越多的并购重组事件和集中度提升。去年除了雅生活服务以15.6亿元的代价收购中民物业60%的股权，以不超过5亿元的收购价收购新中民物业60%的股权以外；还有就是中航物业和招商物业合并，并改名为招商积余，之后公司的股价也一直在创出新高。

行业的合并节奏还在加快，2020年4月29日，光大嘉宝收购3家物业服务公司，合计23个项目，总代价7520万元。4月30日，中海物业收购珠海航空综合服务公司51%的股份；5月7日，新城悦服务以1.05亿元的收购价收购了目标业务公司61.5%的股权。还有时代邻里和奥园健康这些规模小一些的物业公司，也在积极拓展外部资源。

通过外部收并购的方式可以直接提升公司的在管面积规模，做大了基本盘。所以只要有物业公司发布收购公告，市场就会推动公司股价进一步上涨。

其次就是行业集中度，房企传统的开发业务已经开始后劲不足，地产行业整体性进入存量博弈，头部企业加速提升市场份额的阶段。目前，房地产行业TOP5市占率是18%，TOP10市占率27%。

地产从本质上讲是物业公司的上游企业，房地产行业市场集中度的分散也更加导致了物管行业更加分散的格局，2018年TOP10市占率在10%左右。较低的市场集中度，也给了资本改善行业格局的空间，同时也给与了资本享受行业发展的红利。

当前物业管理行业正处于高速发展期，收并购的整合和集中度提升更多的是来自行业性的机会。而大型房企旗下的物业公司已经有了先发优势，那些经营管理效率低下的公司也会慢慢被甩开距离，这也是龙头物业公司为什么能享受市场高溢价的原因。

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龙头公司的核心壁垒

物业管理公司的实质是服务型企业，而服务是一种无形的东西，说起来似乎不怎么靠谱。在行业集中度CR10不足10%的背景下，服务是很重要不过更重要的还是物业公司抢夺市场份额的能力。

"肥水不流外人田"，而有房企背景的物业公司每年都会收到来自母公司的竣工结算项目，在市场份额的获取上有天然的竞争优势，这类公司都不用靠抢市场进行外部扩张，直接可以躺赢，特别是大型房企旗下的物业公司。

所以这也是龙光物业公司的核心壁垒。举个例子，在深圳起家的万科，当地几乎所有的项目都有万科物业包揽，就连保利物业这样的龙头公司进入深圳市场只能通过并购的方式，而且在手项目只有1个，其他公司想入侵也只能通过收并购的方式。

其次就是绿城物业。绿城中国的根据地在浙江省，房地产的业务辐射区域也在江浙地区，也就导致了绿城物业在江浙地区的一家独大。所以物业公司的核心壁垒与地产商深度绑定的。比如武汉，成都这类没有知名房企的城市，物业管理的市场份额就被很多公司瓜分了。

万科物业还没上市，公司2019年营收规模是127亿元，增速是30%，签约面积6.4亿平米。而已经上市的龙头物业公司有碧桂园服务和保利物业，前者2019年营收97亿元，同比增长106%，营收规模不及万科物业但增速比它快；后者营收60亿元，同比增速41%，远远不及前两家公司。

通过对比利润率也是一样的，因为保利有大量的外拓项目，拉低了整体的盈利质量。但是市场还是给了保利物业90XPE，碧桂园服务55XPE。显然是不合乎逻辑的，物业股也不能只看估值。

那么物业公司该怎么看？如果从公司的角度出发，现在多数公司PE高达50-60X，已经透支了未来2年的业绩，估值肯定偏高了；但是从行业的发展阶段来看，目前正处于物管行业成长初期，都在通过上市募集资金的方式来完成收并购，距离天花板还很早。从市场的角度来理解，现在行业成长的逻辑重于公司估值，最后就看你如何做选择了。