正荣地产（6158.HK）4月销售回暖，现金流充裕，拿地节奏持续加快
今年一季度，受国内疫情影响，售楼处暂停开放、中介门店关闭、在建项目延迟开工，房地产行业受到前所未有的冲击。不过，随着疫情逐步得到有效控制，笼罩在房地产头顶的阴霾逐渐消散。
根据克尔瑞公布2020年4月百强房企销售额，4月份Top100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，较去年4月同比基本持平。整体而言，随着一季度以来市场及企业销售表现逐步恢复正常，不少重点一二线房企表现强于行业平均水平。其中正荣地产、雅居乐、首创置业、新城控股、保利发展等典型房企4月销售环比增速高达超过30%，尤其是正荣地产4月单月环比增速高达36.33%，显示出良好的韧性。
同时，正荣地产的拿地速度也在加快，并未因疫情停下拿地扩储的步伐。据不完全统计，正荣地产3月以来先后在徐州、南昌、苏州、福州拿下优质地块，并于5月7日和5月9日分别以2.26亿元和10.89亿元夺得莆田和无锡两处地块，这也是正荣地产首次进驻无锡，土地规模的持续扩张为公司未来发展奠定良好基础。
正荣4月销售环比大增36.33%
根据克尔瑞数据，4月份Top100房企单月总销售额约9000亿元（人民币，下同），同比上升0.6%；权益销售额约6600亿元，同比微跌1.1%；月度销售情况在3月份的基础上（3月单月Top100房企总销售及权益销售同比下跌18%及15.9%）持续改善，整体销售基本已回复至去年水平。
但细分来看，各大房企的销售复苏情况仍然存在结构性差异。从4月份数据来看，部分二线龙头房企表现较好：相比于恒大、碧桂园、万科、融创等一线龙头房企销售环比录得微涨甚至下跌，世茂、金茂、龙光、禹洲、正荣等二线龙头房企销售情况改善明显。
5月7日，正荣地产发布2020年4月经营数据，数据显示，4月单月正荣地产实现累计合约销售金额104.98亿元，环比增长36.33%，优于17.2%的行业平均值，实现合约销售建筑面积69.89万平方米，同比增长38.64%，同时实现合约平均售价约为1.5万元/平方米，在销售均价方面并未出现明显下跌，显示出正荣地产旗下产品较强的竞争实力。
从各大房企的销售表现不难看出，疫情冲击最坏阶段已经过去，一季度以来房地产行业正在缓慢恢复。包括正荣地产在内的二线龙头房企的稳健、高质发展，让公司业绩更具韧性。而随着各大房企继续加大供货、加大力度促销、狠抓回款，预计下半年房地产行业的表现将更加强势，以对冲疫情所带来的的负面影响。
正荣拿地节奏加快
一轮“蛰伏期”后，各大房企的投拓节奏也在加快，且拿地更偏向核心城市和优质地块。从4月单月来看，规模房企投资力度在持续回升。数据显示，Top50房企中半数房企单月拿地金额超过50亿元，其中9家房企投资金额过百亿，几乎占到前四个月投资额的50%以上。
正荣地产的拿地速度也在加快。据不完全统计，正荣地产3月以来先后在徐州、南昌、苏州、福州拿下优质地块，而根据最新消息，正荣地产在5月7日以2.26亿元、楼面价7791元/平方米夺得莆田泗华地块，溢价率50.7%。随后在5月9日，正荣地产又以10.89亿元于江苏省无锡市竞得一宗宅地，楼面价11344元/平方米，溢价率为8.03%。
资料显示，莆田泗华地块于莆田城北宜居片区，东北侧邻接泗华溪，西南方背靠凤凰山风景区，景观资源优质。同时，地块周边坐拥溪南路、溪北路、荔城北大道等交通要道，交通较为便利，可快速连接莆田市中心区域。地块附近有城厢区第一实验小学、励成中学、泗华小学（在建）等众多学校，教育资源配套丰富，地块升值潜力较大。
地块区位示意图
地块周边配套实景图
值得注意的是，由于该地块占地面积约24.17亩，体量较小，对于坚持快周转、区域深耕策略的正荣地产来说，预计开发周期和销售周期较短、风险偏低，可快速回笼资金。
正荣地产对于周转速度和现金充裕度的要求一直较高。据了解，正荣地产将2019-2021年设定为“三年高质量发展期”。而根据已披露年报数据，2017-2019年正荣地产净负债率为从183.2%下降至75.2%，在行业内仍处于稳健水平。同时，短债比例由2017年的54.6%下降至2019年的34.2%，现金对短债比从0.86上升至1.8，显示出正荣地产资本结构的持续优化。
结语：房地产前景可期，低估值塑造地产股投资良机
展望未来，房地产行业在短期内仍将延续销售窗口期，随着今年货币政策整体偏向稳健积极，国内流动性增加、房企融资环境向好，一二线及强三线城市市场需求依旧坚挺，市场前景可期。
不过，由于资本市场的谨慎，房地产板块当前估值仍然较低，低估值也塑造出难得的投资机会。截至目前，Wind房地产指数市盈率为8.6倍，逼近历史最低的8倍水平，最新市净率为1.21倍，处于历史较低水平，有不少优质地产股的市盈率也被压低为个位数。其中，正荣地产市盈率仅为7.5倍，处于公司上市以来估值低位。