于“乱市”中安稳立足，招商局置地频合作要拿地起舞？
港股解码，香港财华社原创王牌专栏，金融名家齐聚。看完记得订阅、评论、点赞哦。
2018年是国际经贸环境错综复杂的一年，全球经济未能延续2017年的增长势头出现放缓的态势，中美贸易摩擦及英国脱欧等更为世界经济发展平添更多不明朗因素。基于此，2018年全球股票市场亦波动显著，几乎是金融危机以来表现最差的一年，各国重要指数均录得下跌，市场气氛表现不乐观。
放眼国内，2018年中国房地产行业作为经济增长的支柱之一，虽然整体销售规模最终实现稳定增长，但由于年内市场气氛转淡，及在政府坚持“房住不炒”并密集出台趋严的调控政策基础上，国内商品房市场在2018年增速趋于放缓。
走过形势严峻复杂的2018年，国内房地产行业在进入2019年之后也显得颇为谨慎克制，市场整体上预期今年的内房销售将持续放缓，流动性仍然疲弱。不过从刚刚过去的一季度内房销售表现来看，今年以来楼市气氛有所改善，不少内房企业也开始变得活跃起来，比如近期在拿地及新项目开发方面频频出手的招商局置地（00978-HK）。
今年以来已三度出手，招商局置地频合作拿地
4月25日深夜，招商局置地公告宣布，其与嘉华国际（00173-HK）、信和置业（00083-HK）分别持有30%、30%及40%权益的合营公司佳侨于当日接获港铁公司通知，佳侨中标【日出康城】第十一期物业发展项目，并将与港铁公司订立（其中包括）发展协议。
据悉，此次佳侨中标的【日出康城】第十一期物业发展项目地块接通港铁将军澳线，该地块获准作私人住宅用途的最高总楼面面积为88858平方米，将发展为不少于1217个及不多于1850个住宅单位，若获港铁公司另行批准则作别论。
值得关注的是，这已是招商局置地今年以来第三次出手获取新项目了：今年1月17日，公司宣布旗下间接全资附属招商佛山与第三方佛山鸿泰将通过共同组建的项目公司合作开发位于佛山南海的WG0035地块，集团分占投资总额约为9.3亿元（人民币，下同）。
4月11日，招商局置地又宣布旗下间接全资附属广州招商与五矿地产（00230-HK）全资附属北京盛世订立合作协议，将通过项目公司合作开发位于广州黄埔的住宅地块，集团分占投资总额估计约为8.07亿元。
2018年，招商局置地总共新收购了五个具主要控制权的土地项目，总代价75.28亿元，新获取的土储总占地面积38.65万平方米。如今2019年刚刚过去近四个月，招商局置地已经出手拿下三个新的土储项目，这频率确实较上年活跃不少。
借壳东力实业，成招商局地产业务在港上市主体
2012年4月，控股股东成惠向华能提出收购当时主营制造、加工及销售电子消费产品及相关配件的东力实业66.18%股权成为东力实业的直接控股股东。成惠由嘉瑞投资实业间接全资拥有，而嘉瑞则为招商地产直接拥有，因此2012年股权交割完成后，招商局集团成为东力实业最终控股股东。
招商局入主之后，东力实业逐渐获其注入地产业务，主营业务由原来的电子及电器产品制造销售转向物业开发及销售以及物业租赁。2013年末，东力实业正式更名为招商局置地，标志着这一出借壳上市完全落地，而招商局置地成为招商局集团在港股市场的一个地产业上市旗舰。
2013年，中国商品房销售达到彼时历史最高水平，销售额突破8.14万亿，销售持续回暖态势之下，开发商投资意愿进一步加强。招商局置地在2013年11月完成收购11个新项目，年内合同销售总额达到73.4亿元，同比增长16%——顺利完成借壳上市后，招商局置地实现了主营业务的平稳转型，并且达致综合运营的稳步起飞。
险折戟，业绩滑坡后强势反弹
尽管2013年招商局置地的整体经营业绩表现稳妥，但随之而来的2014及2015年，招商局置地却也一度陷入过窘境。2014年，集团营业额增速急剧放缓至仅有7%，且年内净利润录得17%的下跌；2015年招商局置地设下全年125亿元销售目标，但到年末仅完成89.5亿元，远远低于预期。
当时重庆及佛山的物业市场竞争激烈，导致招商局置地在当地的销售进度低于预期；一些项目达到预售条件的时间晚于预期从而令其2015年内的预售期也短于预期；以及部分项目商业物业比例高，去化率偏低。由于上述各项因素的影响，2015年招商局置地的合约销售、营业额、毛利率及净利润等指标出现全面下滑，集团综合业绩首次“折戟”。
好在2015年一朝“失足”之后，招商局置地并未就此“沉沦”，而是上演了一场相当及时的绝地反击。2016年上半年国内房地产市场在去库存系列政策刺激下，多地楼市量价齐升涨幅明显，招商局置地在年内的竣工及交付总建筑面积显著增长，综合业绩也强势反弹：2016年集团合约销售金额同比增加79%至仅160亿元，营业额大涨80%、毛利率提升5个百分点，净利润更是翻3.4倍达到8.11亿元，士气大涨。
随后的2017年，招商局置地延续2016年的增长势头，合约销售金额再升51%至241.57亿元；营业额也增加近5成，净利润再翻倍。这两年，招商局置地稳稳把握行业市场的发展机会，打了一场漂亮仗。
去年营收净利随市况承压，惟销售规模持续扩大
进入2018年，正如文首谈到，在复杂严峻的国际经贸环境之下，国内房地产行业市场氛围并不轻松，受此影响招商局置地去年综合业绩也再次出现回调迹象。2018年，由于竣工及交付的总建筑面积缩减，招商局置地营业额同比大跌31%，净利润也明显倒退26%，营收及净利随市况表现承压。
尽管如此，可以看到的是去年招商局置地的销售规模还是实现了不错的增长，年内集团实现总合约销售金额344.32亿元，按年同比增长43%——这也是招商局置地在2015年之后连续第三年实现销售规模的稳定增长。
面对行业发展的新形势，招商局置地也有了新的盘算。其在今年三月中发布的2018年度业绩报告中表示，公司未来将逐步转型为轻资产房地产营运商，但同时会继续在佛山、广州、南京、句容、重庆及西安经营其传统房地产开发业务。
而展望2019年，招商局置地也将继续秉承“持续深耕，创新发展”的原则开发业务，并立足招商局集团及招商蛇口的存量资源基础，充分发挥境外上市平台的优势，推进公司转型发展后的多元化业务发展，积极探索资产管理市场和拓展市场投资机遇。
港股百强
本月8日，招商局置地公布其一季度未经审核营运数据，今年首三个月，集团连同其联营公司及合营企业实现合同销售总额约为59.57亿元，同比上升11%；合同销售总面积约为35.6万平方米，同比增长19%。
尽管基于国内房地产行业在去年的表现，年初市场总体预期今年的内房销售将持续放缓，流动性疲弱，但随着今年首季度楼市气氛的改善，市场预期也有所调整。而招商局置地一季度的销售成绩也并不失色，加之目前其通过合作频繁拿地的动向很是活跃，其全年的表现也值得期待。
背靠强大母企的招商局置地，凭借不断扩大的销售规模，在2018年的“乱市”之中站稳了脚跟，使其成为新一届【港股100强】评选榜单的有力竞争者，如今恰逢新一年【港股100强】评选活动火热进行中，招商局置地能否加把劲一举闯进2018年度的百强名列？期待将于2019年5月24日（星期五）在深圳中洲万豪酒店举行的【港股100强】颁奖典礼为我们揭晓答案。
作者：彭小留
编辑：彭尚京