花样年控股(1777.HK)：盈利能力持续强劲，稳固长期发展模式

在历来以业绩马首是瞻的港股市场，财报季上市公司交出的成绩单往往能迅速影响到二级市场的表现。在今年的这场特殊时期的业绩大考中，花样年表现出了不俗的一面。此前3月30日晚间，花样年控股(1777.HK)2019年财报"出炉"，受公司业绩提振，次日公司股价快速向上，当日涨幅超6%，截止目前股价仍然在稳定提升。

回顾今年，受全球疫情及经济波动影响，港股市场一路受挫，在整体大环境不佳的情况下，花样年的股价表现则相对具有韧性。截至2020年4月9日，公司年度跌幅仅为2.8%，而同期恒生指数跌幅为13.8%，内房股跌幅达16.5%。那么公司如此抗跌的背后究竟是什么在支撑呢？不妨透过新一期的财报寻找答案。

一、2019年度业绩回顾

首先对公司的业绩进行简要回顾，梳理亮点如下：

1、合约销售快速增长，不掩冲刺千亿的野心

2019年，花样年实现合同销售金额362.1亿元，同比增长20.0%，完成年度目标。公司销售金额近五年复合增长率为33.9%，持续维持高成长。2020年公司将目标定在450亿，并计划向"千亿阵营"冲刺。可见，公司后续规模增长还将继续保持在快速前进的状态。

2、营收强劲，双头部战略持续驱动收入增长

花样年2019年全年实现营业收入190.82亿元，同比增长36.4%。公司收入来自于两大核心板块，一为地产开发，二为社区服务。花样年坚持双头部战略，两大业务齐头并进。其中，物业开发2019年实现收入132.3亿元，同比增长54.6%，展现出较高成长性。而社区服务方面，旗下彩生活为公司贡献收入为46.7亿元，增速为7.8%，依旧是公司保障业绩增长的重要稳定器 。

3、利润快速释放，毛利率保持较高水平

规模和营收快速增长的同时，公司利润端表现也较为强劲。2019年花样年实现毛利润53.37亿元，同比分别增长27.6%，净利润15.02亿元，同比分别增长28.6%。公司保持高质量的盈利能力，毛利率维持在28.0%，处于行业优势水平。

4、财务持续维持稳健，降杠杆成效显着

花样年近年净负债率持续下降，截止2019年末，公司负债率为73.5%，较2018年末的77.4%下降3.9个百分点。截至2019年底，花样年总借款减少55亿至381.73亿元，与此同时，公司短债比由2018年的33.1%降低至2019年的30%。此外，公司融资成本也在逐步下降，债务结构得到进一步优化。

整体来看，花样年交出的各项财报核心数据均有可圈可点的表现，展现了较高的成长性和财务稳健性，而这也是公司实现长期可持续发展的重要根基所在。

二、花样年抗跌背后的性价比优势

从此次疫情以来公司在资本市场的表现，可以看到花样年具有较强的抗跌能力，而这背后与其在行业中具有较高的投资性价比优势息息相关。这主要则体现在以下几个方面：

1、中长期成长确定性强

市场大环境不佳的时候，投资者风险偏好下降，资金往往也更愿意去追寻一些确定性相对较高的成长公司的机会。而这类标的，能够逆势有所表现，除了资金追捧外，更多的也是市场基于其未来业绩有支撑，能够持续带来估值的提振。

就花样年这样的以物业开发为主业的房企而言，其成长性体现在公司的规模增长之上，自从公司宣布回归地产主业以来，表现出了极大的爆发力，近5年来，公司物业销售业务符合增长率高达33%。2020年，公司将销售目标定在450亿，较2019年的增幅为26%。相较于行业内各大地产公司维持在8%-15%的增长目标，花样年无论是过往的增长还是预期都大幅领先于行业。能够有如此高的增长目标，显然不是管理层随便拍脑袋决定的，这也进一步说明，花样年已经有达成目标的基础支撑和可行的规划。

而能够支撑其规模增长的离不开房地产企业的基础粮食，也就是土储。花样年有足够支撑发展的存量土储。从数据来看，截止至2019年12月31日，花样年规划土地储备建筑面积约3,687万平方米，预期未来可转化为土地储备的城市更新项目总建筑面积约1,954万平方米。除了量的支撑，在质上，公司的土储布局也具备资源优势，土地储备集中分布在全国五大都市圈。其中，一线城市和二线城市占比超过90％。成渝都市圈及环渤海都市圈占比分别为17.1％、18.7％；粤港澳大湾区储备占比远超过50％。土储位于经济活力强的区域，房地产市场相对也较为活络，这也给未来项目去化带来了较大的保障。

2、经营风险可控

市场风险偏好降低，也就令投资者更加关注企业长期稳健运营的能力。房地产板块受宏观经济影响相对较大，因此在此次金融市场动荡中也遭遇了重挫。不过板块整体弱势，并不代表里面没有结构性的机会，其实不少房企在长期经营能力和风险控制能力上已经得到不断验证，而这主要则体现在业务模式及对财务安全的管控能力上。

就花样年而言，业务模式上，公司左手物业开发，带来了较强的成长性，而右手物业管理及部分多元商业业态，长期稳定现金流有支撑。因此也形成了一个良好的循环模式，具备规避风险的优势。

而在财务管控方面，花样年过往一直保持着较为稳健的财务状况，近年来也在不断优化之中，各项风险指标取得了有效改善。从此次公布的年度财报数据来看，截止2019年末，花样年拥有现金225亿元，有息负债381.7亿元，其中短债为114.8亿元，公司2019年现金短债比达1.96，偿债能力突出。与此同时，公司债务结构也改善明显，截止2019年末，花样年长短债比重为30.1%，较2018年底的33.1%下降3个百分点。此外，过去一年，花样年还先后获得三大国际评级机构给予的行业信用评级肯定：穆迪和标普将花样年的评级展望调升为稳定、惠誉首次评级给予B+评级。可见公司稳健经营的企业形象也得到了国际权威机构的肯定。

三、投资花样年的几大看点

当下花样年为何值得押注，投资人不妨从以下几个维度思考。

1、产品力与优质服务

一场新冠疫情令普罗大众蜗居在家，相信也令其中不少人对自身居住环境有着更深层次的思考。因此高品质的产品与服务将得到市场的追捧，而这本身也符合消费升级的趋势。

就花样年而言，公司在物业开发的产品力极物业管理等服务能力上，均处在行业较为领先的水平，得到了业内外较高等认可。因此其也将在这其中受益。

从产品上看，花样年目前产品主要也都为中高端产品。截至2019年公司精品高档住宅占销售额比重为62.6%，中高端住宅为24.5%，城市综合体占比为12.9%。可见公司在打造高品质高溢价的产品上有着丰富的经验。

而从服务方面看，花样年旗下的彩生活，其服务品牌已成熟，在物管领域也占据着头部位置。其业务板块自身也还在不断创新精进之中。去年年中，彩生活还与京东、360等互联网巨头达成全面战略合作协议，共同探索"社区+商业""社区+物流""社区+安全""社区+金融""社区+科技"的融合业态创新，透过与互联网的联袂，其服务能力也将有望再上一个台阶，进一步筑深业务护城河。值得一提的是，今年3月，彩生活服务集团以其突出的运营能力，以及行业发展的创新引领势头，获得"2020中国物业服务企业运营表现TOP20"第2名。

2、城市更新

花样年最大的一个亮点还在于公司在大湾区的城市更新业务上。城市更新业务，花样年已经做了将近10年，而花样年在大湾区，立足深圳也整整20多年，在成长壮大过程中，公司在城市更新上已形成三大优势：

1）地域优势，公司对大湾区文化比较熟悉；2）具备政策优势，公司在专业政策研究方面已形成专有团队；3）团队优势，城市更新团队100人，区域不仅仅是深圳，还在深莞惠等有延伸。

从披露的数据来看，花样年在大湾区的土储主要为城市更新项目，共计46个，分布在深圳、东莞、惠州、广州、佛山、中山六大核心城市，目前处于不同发展阶段，预计规划总建筑面积约1，954万平方米，储备总货值约3，845亿元人民币。其中，各大城市中，深圳项目最多，共规划732万平方米27个项目，预计总货值约2，055亿元人民币，覆盖福田、南山、罗湖、盐田等关内核心区在内的所有区域。

未来3年，花样年预计17个城市更新项目将转化为开发用地，其中16个项目位于深圳，1个位于惠州，预计供地总建筑面积约412万平方米，供地总货值约1，186亿元人民币。坪山好时光一期、龙华玉石新村项目、福田梅林越华项目等一批项目正在加速推进中。

可见伴随高毛利率的城市更新业务的持续开发，坐拥湾区核心市场的花样年其业绩未来还将有望实现爆发性的增长。

3、创始人回归

巴菲特曾说过："有的企业有高耸的护城河，里头还有凶猛的鳄鱼、海盗与鲨鱼守护，这便是应该投资企业"。对地产公司内部管理的总结：那便是"人"。

2019年年中，花样年提出"二次创业、弯道超车"的策略，并在经营方针和人才战略等方面做出相应的调整。这也是花样年首次提出人才战略，在职级、薪酬、绩效均进行了一系列的变革，以及更聚焦、能为二次创业助力的"花花军规"等企业核心价值观。

至今年1月份，花样年顺利完成组织架构调整以及人才换仓，引入了众多明星高管。值得一提的是，花样年创始人重回一线，担任花样年地产集团CEO。此外，花样年的地产五大区域区首也全部落定。

随着创始人的回归和人力资源体系的梳理告一段落，花样年也将重振旗鼓再出发，迎来全新的发展时刻，而这也为未来的业绩增长带来了更多的想象空间。

四、尾声

今年1月份，新冠疫情来袭，诸多房企销售端受到了冲击。得益于强大的抗风险能力，花样年成功通过线上营销等一系列措施，开辟卖房新场景，取得了显著的效果，活动上线22小时认筹率即达到88.95％。至3月份，各地陆续复工，花样年全国项目营销中心逐渐开放，前期线上积累的客源逐渐转移到线下，确保了交付工作快速恢复。花样年3月销售业绩21.03亿元，同比增长9.5%，可见，花样年已经摆脱疫情的影响，全面复苏。由此也不难看出花样年对极端情况的灵活应对能力，这也进一步验证了公司的成长韧性。

未来持续增长的业绩与高质量的土地储备将成为花样年投资价值持续增长的基石，而此次新冠疫情过后，公司的价值提升也将是可预见的。