景瑞控股(01862.HK)：经营持续稳健，降杠杆成效显著

3月31日，景瑞控股(01862.HK)发布2019年度业绩报告。数据显示，期内公司实现收入132.85亿元，较去年增长约17.9%，年内净利润12.85亿元人民币，归属股东净利润9.04亿元。

从业绩来看，景瑞控股2019年实现了营收较快速的增长，毛利润稳步提升，净利润则相对保持平稳。寻觅业绩背后的驱动力，景瑞的增长可以说是一个厚积薄发的过程。

随着房地产行业集中度提升趋势愈演愈烈，中小房企的生存空间日益受到挤压，如何实现在行业内的突围，深刻考验企业运营者的智慧。相较于大举冲刺规模的激进打法，景瑞选择了一条与众不同的路径，伴随主业持续发展，景瑞也已经逐步培育出未来增长的新驱动力，并即将进入价值释放阶段，长期增长趋势开始愈发明朗。

当前包括优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本在内的五大业务平台已经相继落地，业务有序开展之中，为景瑞未来的发展打下了坚实根基。由此再聚焦到公司地产开发主业，景瑞的增长逻辑伴随几大平台的协同也得到了进一步的确认。而近年来公司在业务上亦不乏亮点。

具体表现如下：

1、产品力得到持续提升，改善去化提振毛利率

伴随房地产行业步入品质时代，单纯以普通住房为卖点显然已经过时，消费者对品质对追求倒逼房企不断优化自身的产品和服务。景瑞的产品力也在这一过程中持续进化。

公司成功打造"客户洞见"和"卓越产品力"为核心的DTV（Design to Value客户价值设计）战略。其基于客户需求进行设计解决方案，从甄选空间、个性精装、自在健康等七大维度为客户进行设计定制。2019年，实现DTV品牌馆的落地，并推出定制品牌「Space me」精彩家，进一步构造其新商业模式下的核心竞争力。

产品力的升级与进化，也将带来市场良好的口碑，传导到销售端，提升项目去化率。过去的2019年公司回款率达到90.4%，而2020年公司预计总推盘约355亿，预计新推货值249亿，全年去化率预计在70.4%。

此外，优秀的产品还将带来一定的市场溢价，为公司整体毛利率的提升打开空间。近年来公司合约销售均价实现快速提升。2019年合约销售单价继续维持"2"字头，达20819元每平。

2、净负债率不断下降，手握充裕现金

截止2019年12月31日，景瑞控股的净负债率约为58%，较上年下降了6个百分点，该指标近几年来持续处于下降通道，降杠杆效果显著，由此也进一步验证了景瑞整体发展较为稳健的一面。

值得一提的是，公司当前在手现金充裕，截止期末，银行存款及手头现金总额（包括受限制现金）为137.48亿元，而公司有息负债仅为190亿。风险高度可控。

公司融资成本也处于较低水平，截止2019年末，加权平均融资成本为8.36%，在行业中具有优势。

截止2019年末，银行授信总额359亿元，已使用额度81亿元，占总额度比为22.56%。公司银行授信额度保持充足，进一步巩固了抗风险能力。

3、土地资源有力拓展，长三角布局进一步深化

房地产开发业务作为公司主攻业务板块，土储规模直接决定了未来发展空间，景瑞控股在土储端也在持续发力。

2019年，景瑞控股相继在天津、武汉、苏州、杭州、宁波、上海、南京及嘉兴多个地方获得10个项目，增加土地储备总建筑面积约130.02万平方米，项目总投资额约为85.83亿元。

而截至期末，景瑞控股土地储备合计约470.83万平方米，权益面积约215.75万平方米。按可售货值算，95%位于一二线城市，其中：8%位于一线城市，87%位于二线城市。

可以看到，景瑞持续发力长三角，不断布局环沪城市圈，在经济人口有强劲支撑的核心城市获取土地资源，凭借这些前瞻性的布局，项目利润的开发空间也将十分客观，为景瑞未来的业绩释放埋下伏笔。而土储规模的有力扩充，也为主业未来的发展打下了扎实根基。

4、持有型物业成功退出，轻资产转型成果持续验证

作为房地产领域轻资产转型的样本，景瑞控股持有物业的资产管理能力也在持续提升，景瑞不动产旗下多个项目的出租率持续保持在90%以上。值得一提的是，公司还已经成功实现多个项目的退出，并获得了可观的收益。

而在今年3月24日，公司就与第三方签订协议将旗下位于北京东城区二环的北京NAGA上院项目出售。相关数据显示，景瑞于2018年收购NAGA项目时收购价为2.8亿，而目前出售价格已经高达4.76亿，投资回报十分可观。由此可见，景瑞控股旗下不动产平台，透过不断盘活在新一线城市的存量低效资产，透过挖掘、改造、重塑，令资产重新焕发新生，有效的实现物业价值最大化，也为公司带来了可观的超额收益。轻资产模式持续打通，彰显新业务价值。

结语：

作为房地产里面一家比较有个性的企业，景瑞控股持续打造企业核心竞争力，推动向高估值服务提供商转型，并不断从高效运营向高效益迈进，长期价值可期。截止目前公司港股市盈率2.53倍，市净率0.57倍，估值已经处于历史底部，考虑到景瑞过往持续保持较高的派息，过去三年股利支付率维持在33%以上，以当前2.16港元的股价算，股息率已经接近14%，当下安全边际充足，后续估值修复机会也将值得期待。