德信中国运营能力有待提升 境外融资成本居高不下

财联社（上海，记者 王海春）讯，去年2月登陆港交所，上市满一年的浙系房企德信中国控股有限公司（02019.HK以下简称“德信中国”），交出了一份不算理想的成绩单。

该公司3月19日晚发布的2019年业绩报告显示，去年其合约销售额为450.7亿元，同比增长13.8%；收入95.13亿元，同比增长15.8%。不过，该公司毛利、毛利率等指标却出现下降，且销售成本、融资成本快速增长。

“收入增长而毛利率下降，反映出该公司精细化管理程度不够，成本管控情况不佳、经营较粗放，运营效率有待进一步提高。”上海一家研究咨询公司分析师对记者表示。

此外，德信中国境外发债成本居高不下，该公司于2019年下半年先后发行了两笔美元债，利率高达12.875%。今年1月底，其再度发行规模为2亿美元、2022年到期的高级无抵押债券，利率亦高达11.875%。

收入增长，毛利率下降

公开资料显示，德信于1995年在浙江衢州市成立，2005年将总部搬至杭州。按德信中国的发展策略，其将自身定位于一家立足浙江、深耕长三角的房企，在布局全国中心城市的同时，也将进一步拓展粤港澳大湾区、成渝及长江中游都市圈。

截至2019年12月31日，德信中国录得毛利30.59亿元，同比下降2.1%；毛利率约32.2%，较2018年的38%同比减少了5.8个百分点。对此，德信方面解释称，“主要由于宁波、衢州项目平均售价较低，拉低了整体平均售价所致。”

值得关注的是，去年该公司销售成本、行政开支均出现较大幅度增长。

财报显示，2019年，德信中国销售成本高达64.54亿元，同比增长26.8%；而与销售相关的营销开支从2018年的2.94亿元，增至去年的4.58亿元，增幅达55.8%。此外，公司行政开支从2018年的4.52亿元，增至去年的7.21亿元，同比增幅高达59.5%。

对于行政开支大幅上升，德信中国方面表示，这一方面由于开发项目增多所致，此外，员工薪资福利提高，使得雇员福利开支增加；另一方面，也与扩张中成本增加有关。

去年上市前后，德信中国曾启动了一轮土地扩张。而在去年11月，该公司一度以37.1亿元的拿地金额，位居当月杭州房企新增土地金额排行榜首位。

上海一家房产机构研究经理指出，企业扩张过程中成本的确会增加，但如果各项成本支出增速过快，其增速超过收入增长，则可能会影响企业利润。“这反映出整体盈利能力有待进一步提高，未来如何展开高效运作，还有不小空间。”

去年土储猛增逾470万平米

“房企提出全国化战略后，往往要拿不少新项目。项目增加，各种支出也会随之增加，企业管控如果不到位，可能会面临一定风险。”浙江一家房产机构分析师表示。

据德信中国披露，去年其分别在上海、南京、苏州、武汉等14个城市拿了38幅地块，新增土储约474.4万平方米。

经过去年在土地市场迅猛扩张，目前德信中国土储已超过千万平方米。据了解，至2019年年底德信中国共有133个项目，土地储备约1342万平方米，其中124个项目位于长三角16个城市。

上述房产机构分析师向财联社记者表示，德信成立较早，但规模在很长时间内上不去。总部搬至杭州前后，该公司业务逐步扩展至浙江区域，在上市前后，才提出全国化设想。

“杭州、温州、衢州几个城市，在该公司业务占比较高。在进行全国化战略扩张时，拿地、人力、建设等各种成本支出，一定时间内恐怕仍会处于高位。”上述分析师说。

至2019年年底，德信中国从银行及其它金融机构的借款总额约148.5亿元，较2018年的97.8亿元大幅增加了51.8%。这些借款中，约55.4亿元需要在一年内偿还。

随着借款规模的扩大，德信中国的融资成本也随之增加。据该公司披露，其融资成本净额从2018年的3.75亿元，增至去年的4.32亿元，增幅约15.1%。

“融资成本增加，主要由于拿地投入、物业开发计息借款增加所致。”德信中国方面表示。

受成本及各种支出等因素影响，虽然德信中国去年收入出现增长，但其经营利润却出现了下降。该公司2019年业绩报告显示，其经营利润从2018年的26.63亿元，降至去年的22.38亿元。