万科业绩算爆雷吗？
作者 | 707的牛
数据支持 | 勾股大数据
前几天还在和朋友讨论万科业绩会不会大超预期，昨晚就印证了我的想法完全是错的。拿到万科2019年这份业绩成绩单，相信各位中小投资者都惊呆了，增速怎么这么慢，利润都去哪了？
保利净利润增速41%，融创有50%，而万科只有15%。有一说一，万科业绩是低于市场预期的，券商预期净利润是400亿元，增速大概是21%，显然还有十几个亿的差距。
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是什么带崩了业绩？
按理说，万科这种财务杠杆控制的非常低的公司，2019年末净负债率是33.9%，营业成本是不会大幅上升的。用人话讲是，利润增速本应该是快于营收增速的。
但实际上是营业收入3678.9亿元，同比增长23.8%；归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%；净利润增速明显比营收增速慢，为什么会慢这么多？
净利润增速低大概归因于3个方面，一是毛利率开始下滑了，2019年是27.2%，同比去年大概下滑了2.5个点；二是投资收益49.8亿元，同比下降26.7%，比2018年少了6个亿；三是存货跌价的计提，差不多影响归母净利润8亿元。
万科对于财务的考核一向很谨慎，存货跌价的计提无可厚非；况且二线房企像金科也计提了9.81亿元，这样看来疫情对房地产行业冲击巨大，特别是合作开发的项目，多数小地产商后期是拿不出开发资金来的。
其次就是投资收益，2019年公司投资收益49.8亿元，同比下降26.7%，主要是本期按投资比例确认的被投资项目的资产减值损失21.50亿元，较2018年6.01亿元显著增长。这一块算是超预期的，虽然对万科3679亿元的营收，389亿元的净利润不算什么。
这两块加起来对净利润的贡献是14亿元，恰好可以达到400亿元的业绩预期，不过如果这样计算似乎太过牵强，不太符合万科谨慎的财务风格。把公司业绩带崩的罪魁祸首还是公司利润率的下滑，毛利率整体下滑2.5个点意味着什么？万科2019年营收3679亿元，意味着减少了92亿元的毛利润。
再对照一下营业成本中有一个叫“税金及附加”的子项目，变动幅度太过异常，同比增长了42%，远远高于营收增速的24%。就是这一块带崩了万科的业绩，也带崩了公司的股价。
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年报里有哪些亮点？
万科真的这么差劲吗？年报中还是可以看到亮点的，投资者最为关注的就是万科物业了。关于物业板块的信息，公司也有提及。总的来说，万科营收可以分为两大块：房地产及相关业务的营业收入为3526.5 亿元，占比95.9%，物业板块营业收入为127.0亿元，占比3.5%。
随着中小物业公司在港股陆续上市，并且上市以来多数个股都走出了超额收益。所以，即使万科物业没有拆分上市，也一直受到市场关注。2020年2月份的时候，业内就传来了万科物业启动万人招聘的重磅消息，加上那个阶段市场行情也非常好，万科股价也有一波上涨。
那么万科物业的情况到底怎么样呢？2019年万科物业业务营收127亿元，增速在30%，签约面积6.4亿平米。万科物业的员工同比增速也有26%，也再次证明万科物业发展确实很快，至于利润增速没有披露。
但是可以简单做个对比，碧桂园服务2019年营收情况还没有公开，业绩已经发了盈喜公告，净利润同比增长50%以上，也就是净利润13.8亿元，对应的净利率是20%。按这个标准计算，万科净利润25.4亿元。万科的物业绝大多数都是自有的，利润率还是可以维持的。
虽然港股物业板块整体有泡沫，但物管行业也的确处在高速发展时期。如果参考碧桂园物业的估值，万科物业的体量是可以达到1200亿元左右规模的。这是万科目前最大的亮点，也是可以一直期待的。
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怎么看万科当前的估值
估值是动态变化的，应该结合增速来看。2019年业绩增速放缓了，估值就应该下去。同时万科也公开了2019年的销售业绩，销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。
销售增速放慢了，在一线房企里面算是最慢的，只有个位数增长。所以在估值方面，万科应该在碧桂园和恒大的基础上给个折价, 7X PE大概是可以接收的估值，就目前来说。
根据万科2019年的分红预案，每10股派息10.45元，股息率大概是3.7%，按今天的收盘价计算，也有4%了。但是万科的股息支付率却一直在下滑，从2016年的41%下降到2018年的35%，2019年只有30%了。
对于房企来说，业绩增速放缓，可以拿股息率来换。但是两者同时下滑，这是市场不能接受的，我们也不得不承认这一点。在行业政策调控趋严的时候，多数房企开始降杠杆降负债这是可以理解的，因为杠杆效益没有之前高了。同时拿地意愿也不会太强，这个阶段手头上的现金就可以拿来分红，回馈投资者，这是市场喜闻乐见的。
而现在政策放开了，房企可以发行大量的企业债来融资，融资成本也非常低。这时候就要观察万科这样负债率低的地产商，看它们拿地力度如何？愿不愿意上杠杆，毕竟现在拿地也是不错的窗口期。
目前这个阶段的万科，销售体量上来之后增速放缓也是情有可原。万科最近几年也做出了一系列的改变来应对行业的改变：万科物流，长租公寓泊寓......公司现在也处于转型期，只要估值不贵，股息率也能维持在4%，也不用那么悲观。毕竟，人家手里还握有万科物业TOP1这样一个王炸。