「会议直击」九龙仓：资金链稳健，惟审慎起见作拨备

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建基于香港的九龙仓(00004-HK)近年业务重心在内地。

由于为部分内地发展物业可能产生的减值亏损作出拨备，九仓的2019年业绩显著倒退。2019年，其全年收入同比下降19.86%，至168.74亿港元，EBITDA同比下降8.66%，至85.81亿港元。股东应占净利润同比下降48.88%，至33.86亿港元。

如果不考虑投资物业重估营运及其他项目，九仓的基础净盈利同比下降58%，至27.1亿港元，相当于每股基本盈利0.89港元。该公司宣派第二次中期股息每股0.075港元，全年合共派息0.325港元，同比下降一半。基本盈利下滑主要因为发展物业入账收入下降，抵消了长沙国金中心首个全年贡献的正面影响。

主席吴天海表示，发展物业经营达标，但售价受政府严控，出于谨慎原则进行拨备，这有别于同行。但九仓资金链比较稳健，这是其相对于内地部分开发商的优势。截至2019年12月31日止，九仓的负债比率为13%，平均利息成本为3.6%，利息覆盖5.1倍，有八成为浮动利率债务，以此来看应可受惠于低息环境。

2019年，该公司的经营业务净现金为93亿港元，相较2018年为净现金流出81亿港元。投资活动方面，九仓录得净现金流出28亿港元，而2018年为226亿港元，主要涉及内地发展物业合营项目的投资和其他投资增加。

以下半年的业绩来看，收入同比下滑33.42%，至88.1亿港元，EBITDA同比下降28.32%，至45.16亿港元，股东应占净利润同比下滑75.13%，至9.36亿港元，主要因为上述之减值拨备。

受业绩下滑拖累，其股价在公布业绩后转跌，收报15.40港元，跌3.02%。

内地发展物业为主要的收入及盈利来源

从业务分部来看，内地发展物业为其主要的收入和盈利来源。

不考虑投资及其他，以及企业支出，2019年发展物业收入同比下滑45.38%，至70.54亿港元，占分部收入总额的49.43%，未计投资物业公允值前的营业盈利同比下滑42.94%，至31.97亿港元，占分部营业盈利的51.68%。期内发展物业收入皆为内地项目。

投资物业仍为最赚钱的业务分部，分部收入同比增长14.05%，至40.9亿港元，占分部总收入的28.66%，分部盈利同比增长22.13%，至24.23亿港元，占分部合计盈利的39.17%，主要得益于长沙国金的首年全年贡献，贡献收入净额5.73亿元人民币。投资物业的分部利润率达到59.24%。

前景不乐观

展望未来，受新型冠状疫情影响，其发展物业的销售及兴建近乎停顿，加上投资物业的纾困措施，酒店业务陷入低迷（入住率下降至单位数，且收入按年骤降98%），以及货运流量未见恢复，其2020年上半年业绩或显著下滑。

2019年，其尚未确认入账的销售额上升26%，至274.11亿港元，是期内内地已签约销售额的1.38倍。2020年，九仓的内地发展物业销售目标为150亿元人民币。

香港物业在新的会计准则下推迟确认应占销售额11.74亿港元。将有四幢洋房/分层单位于2020年入账。

2019年新购入地块包括香港的启德地块（30%权益）和总楼面面积为32.8万平方米的杭州项目。

该公司预计，纵使疫情消退，其2020年第二季的生意仍处于危险境地。由于2020年疫情令其全年计划被打乱，管理层计划在疫情稳定后重新部署。

在业绩会上，主席吴天海回答了媒体提问：

Q：为何该公司为内地发展项目进行减值拨备，而未见其他内地同行有此一举？

不同的公司有不同的策略。九龙仓是一家稳健的公司。我们于去年年末邀请了内部同事评估资产，也听取了外部意见：虽然去年内地发展项目按计划完成，但鉴于房住不炒的政策基调，我们预计未来市况不会太宽松，所以经考虑作出拨备。

这是12月底的事情，随后疫情来临，放慢了售楼活动：部分因为地方政府勒令停止，另一方面是少了买家看房子，所以过去两个月整个市场比较呆滞，甚至有部分工程延迟，这些都会直接或间接影响往后的表现。

这些不仅仅对九龙仓造成影响，对整个行业也产生影响，只是我们比较稳健。

Q：会德丰私有化，九仓未来如何定位？会德丰是否会出售业务给九仓？

不方便评论太多。

会德丰是九仓的控股公司，这并没改变。如果会德丰要注入香港物业，现在就能做，不用等到私有化之后。

会德丰与九龙仓一直一起经营香港房地产业务，将来也如此。不见得有冲突，香港地产市场很大，集母公司子公司一起做有规模优势。近年在市场上有成绩，如果单打独斗不一定有成绩。

Q：当前资本市场下跌，是否会出售目前持有的投资？

目前手上的投资是长线投资，市好不卖，市不好也不卖。都是优质股票，会继续持有，有更好的投资方案才考虑出售。

Q：疫情对内地发展业务影响有多大？复工率如何？

下跌幅度相当大，超过一半。

前两个月整个集团合计售楼几亿，较去年下跌一大截。其他同行大部分也受到同样的负面影响。

但我们具有优越性——我们的资金链比较稳健，我们不靠卖楼，所以不担心。

当疫情稍微稳定后，有部分行家可能会割价出售，因为需要填补资金链缺口，我们预计市况会比较波动。我们会看定局势而动。

至于复工率，未完全复工，进度未很理想。等疫情控制得好点，才能更好判断。

Q：九龙塘和启德项目几时推？

看市况，目前香港市况不稳定，未有确定的日程。

Q：投资物业方面，提供哪些租金舒缓措施，金额多少？

我们与租客的财务安排有保密协议，不会向第三者解释，但我们在二月疫情最严重时，有与租客作出安排以减轻他们的负担，我们部分物业，包括写字楼，在某段短时间需关闭，因此我们豁免这段时间的租金。除此以外，有些场所我们缩短开放时间，因此有租务宽免。

对我们来说，肯定受到伤害。希望情况能尽快过去，暂时来看，疫情有受控的曙光，但我不是专家，不敢答你。

Q：私有化之后，董事会是否改组？

吴天海笑说：未收大信封。

Q：2020年买地取态？

在内地买地持保守态度。

内地调控售楼价格的政策很严格，这令发展商的回报受到限制，既然回报不吸引，我们可能不会优先在这里放很多资源。但个别城市个别项目会特别考虑，不过不会过于进取。

去年拿地偏谨慎因为去年是消化期，加上政策的调控，觉得不是入市良机。对买地要求非常高，达不到要求就没有增购。

作者：毛婷

编辑：彭尚京