银城生活服务（1922.HK）和银城国际控股（1902.HK）齐头并进，协同效应显现

中国房地产市场的两大趋势 存量市场之下能否出现的新黄金时代?

目前，中国房地产市场日趋两极分化的观点显然已经逐渐被大多数人所接受，“马太效应”正在发生，存量市场之下，由强者主导的行业洗牌和整合将频繁出现；而另外一个趋势则是，房企分柝物管业务上市的做法已蔚然成风。

中国房地产市场虽然早已告别黄金年代，但未来仍有不少利好因素可保持相对高速的增长。首先，中国房地产开发市场将进入城市更新的黄金年代，为未来新型城市群或智慧城市的建设赋能。

所谓的城市更新，不仅是城市外观的重设美化，城镇老旧社区的改造，基本覆盖了大型城市综合群的优化升级、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程，以及加快推进信息网路等新型基础设施建设，作为稳投资与扩张消费相结合的抓手。

据市场初步分析，从旧城区、老城区改造来看，现在有17万个城区社区需要改造，涉及的市场规模初步测算大致是3至5万亿元。因此，在未来3至5年内，预期每年的规模将会达到1万亿左右。城市更新这对地产商而言，不但是新出路，更可能是另一个黄金年代的开始。

“银城系”双马齐头并进 “1+1”协同效应释放

在这个新的房地产市场来临前，各大房地产开发商已及早作出部署，把物管业务分拆上市。除了可减轻原来的房地产上市公司的资金需求，更可扩大融资渠道，甚至形成资本市场上的叠加效应。近期，一个很明显的例子就是小而美的长三角地区房地产开发商银城国际(1902.HK)，目前，公司的股价维持在上市以来的高位。

（图片来源：富途牛牛行情系统）

自2019年首季上市后，银城国际亦迅速开展其物管子公司银城生活服务(1922.HK)的分拆上市计划。不足一年内，“银城系”两家公司先后上市，双轮驱动的基础成形，而随着房地产开发旗舰平台的银城国际于2019年交出理想的年度合约销售成绩后，银城生活服务的股价亦已完成整固，乘风而起，近日，银城生活服务的股价已经较上市以来的低位反弹超过17%。

（图片来源：富途牛牛行情系统）

回顾2019年，银城国际连同合营企业及联营公司录得的总合约销售额约为198.2亿元，较2018年同比大幅上涨107.7%，总合约建筑面积约为1,129,071平方米，较2018年同期大幅增长125.1%，平均合约售价约为每平方米17,555元。2020年交付的项目总量势必为银城国际控股的业绩起到提振作用，而项目交付后的物管服务亦将陆续正式上线，因此会为银城生活服务的业绩带来潜在的支持。

与母公司携手共进 联合进攻2.6万亿家装市场

虽然银城生活服务对母企的依赖已显著下降，从2016至2018的三个年度的数据来看，来自银城国际的收入占比由2016财年的38.2%，下降至2017财年的32.3%及2018财年的23.9%。截至2019年4月底止，该比例已降至22.6%。但是随着未来银城国际的合约销售持续扩张，交付面积不断扩大，银城生活服务的收入势必水涨船高。

近年上市的物管股不少，其中小而美的优质物管股的发展空间巨大。

比如像银城生活服务(1922.HK)这类仍处于快速成长期的物业公司，是南京及江苏省领先的物业管理服务供应商，在南京享负盛名，有口皆碑，亦是当地No.1的物管品牌。

1月16日，银城生活服务发布了自愿公告，宣布通过旗下全资附属公司银城物业服务与银城建设组合营公司，以从事家庭装修业务。据市场独立第三方咨询研究报告指，伴随着新一轮消费升级的到来，家庭装修需求呈逐年增长的趋势，推动国内家居市场持续增长的态势。预测到2020年，中国家装行业市场规模将达到2.59万亿元，较2018年升近16%。

而凭借逾20年的行业经验，银城生活服务拥有了广泛的客户资源与完整的服务体现的构建，而银城建设作为专业的家居装修公司能够提供有力的技术支持。双方业务合作的协同效应将非常明显，料将进一步巩固集团于物业管理行业的市场地位。家庭装修业务对银城生活服务而言亦是一项新增业务，不但有助于集团为客户提供更多元化的服务，亦将为集团拓宽业务范围，增加收入来源，紧抓未来城市更新的巨大潜能，积极迎接房地产行业新黄金期的到来。

银城生活服务的业务涵盖多种物业，包括住宅物业及非住宅物业，例如政府设施、金融机构、物业销售场地、公园、高速公路服务区、产业园区、混合用途物业、学校及办公大楼。据公开资料所示，截至2019年4月30日，公司的物业管理服务涵盖中国10个城市，包括江苏省的七个城市以及长江三角洲地区大都市中其他省份的三个城市，在管建筑面积约达1960万平方米。公司目前暂管理197项物业，包括89项住宅物业及108 项非住宅物业，服务超过100,000 户的家庭。

银城生活服务于2016年、2017年、2018年的营业收入分别为2.27亿元、3.06亿元和4.68亿元，2018年净利润达2,700万元，保持良好的高速增长。物管股是上一年的大热投资主题，来到今年，这个主题的热度也得到了维持，若银城生活服务的业绩可继续保持高速增长的态势，并进一步加强与母公司或兄弟公司的业务协同，则未来公司估值得到修复的机会将越发明朗。

银城国际为中国发展成熟的房地产开发商，专注于在长三角地区为全龄客户开发优质住宅物业。银城国际的房地产开发业务始于南京，并成功将业务扩张至长三角地区的其他城市(包括无锡、苏州、镇江、杭州、马鞍山及合肥)。自2002年起，银城国际连续17年被江苏省房地产业协会评为江苏省房地産开发行业综合实力50强企业之一，并于2018年在该榜排名第二。而银城生活服务在南京及长三角地区同样著名，因此我们预期两公司之间的强强联手，相互协作，将使得“银城国际+银城生活服务”互为促进成长的动力加倍，双头马车并驾齐驱，驶进快速道的可能性和持续性都会大大提升，这意味着，“银城系”在港股市场大放异彩的日子或者已经渐行渐近，一促即发，建议投资者可密切关注“银城系”两大上市平台银城生活服务（1922.HK）和银城国际控股（1902.HK）的表现。