背靠央企盈利，保利物业赴港开启“大物业”新征程

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前言：

临近年关，港股市场再添一家物业上市公司——保利物业（06049-HK），并于12月19日开始正式交易，根据配售结果显示，最终招股价厘定为35.10港元/股。从市场上的股价表现来看，上市首日股票交易活跃，日成交量达8827万股，截止当日收盘，股价报收45.35港元/股，微涨1.55%；截至1月2日，公司最新股价为46港元/股，跌1.60%。

近九成物业管理收入靠央企“输血”

在多家物业公司相继向港交所递表IPO并成功上市后，像保利物业这样备受投资者青睐的新个股不在少数，这或也是港股整个物业板块渐趋成熟的一大信号。

不过，在众多已上市的物业公司中，有着母公司保利发展控股和央企物业第一品牌双重背书的保利物业显得有些不同。

多年来，倚靠着保利发展控股集团（包括其合营企业及联营企业）开发的物业管理服务，保利物业在具备央企背景的中国物业服务百强企业中排名第一，按估值算，其在2018年度的品牌价值超过90亿元（人民币，下同）。

据招股书披露，2016-2018年由保利发展控股集团开发的物业管理服务收入分别为18.81亿元、23.20亿元、25.77亿元，分别占比同期物业管理服务业务收入的98.7%、95.9%、88.6%。

而在未来，保利物业还将预期受聘参与保利发展控股集团开发的物业的约100个新物业管理项目，且主要自2022年起交付，合同管理面积约为29.0百万平方米。

由此，保利物业的整体盈利与保利发展控股集团的发展息息相关。

此次发行上市，于保利物业自身而言，这是公司把握行业发展趋势，运用资本力量加速产业布局，把握大物业时代发展机遇的关键步骤。同时，也为其未来的规模扩张、持续提升管理质量和服务品质、进一步提升信息化和智能化水平，提供了重要的资本保证。

于保利发展控股集团而言，保利物业上市是保利发展控巩固践行“一主两翼”战略落地的重要举措，实现了保利发展控股在社会服务板块的资本布局。

不过也应考虑到，若保利发展控股集团经营出现一些不稳定因素，则可能影响保利物业获得相关新物业管理合同的能力。

从营收结构来看，保利物业主推物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三条主要业务线。2016-2018年，公司录得营收分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元，截至今年6月30日止六个月，公司总营收为28.22亿元，较上年同期的19.16亿元增长47.29%。

在这之中，物业管理服务占比最高，多年保持在70%左右，主要通过向业主、住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务，包括保安、清洁、绿化、园艺及维修保养服务，且重点面向住宅社区，其中近九成收入来自保利发展的“输血”；其次占比较高的是非主业增值服务，占比在15%上下浮动；最后一部分收入源自社区增值服务，占比在10%至20%之间。

随着公司营运效率提高及物业管理规模扩大带来的协同经济效应，以上三条业务线毛利率的提升助推了保利物业整体收入的增长。

数据显示，公司整体毛利率由2016年的16.7%逐年增至2018年的20.1%，截至今年上半年，保利物业整体毛利率高达23.6%，强劲的盈利能力或是保利物业在市场上备受投资者看好的一大亮点。

行业集中度或将提升

当下，物业这一曾附属于房地产的业务板块，在近几年整个房地产行业蓬勃发展叠加中国城市化进程加快及人均可支配收入持续增长的带动下，迎来了前所未有的机遇期。

根据中指院的资料，物业服务百强企业管理的平均在管面积从2014年的16.1百万平方米增至2018年的37.2百万平方米，复合年增长率为23.3%，并预期将从2019年的43.3百 万 平方米增至2021年的58.5百万平方米，复合年增长率为16.3%。

同时，随着物业服务百强企业对地域覆盖范围的持续扩张，物业服务百强企业运营所在的城市平均数量由2014年的24个增至2018年的29个。

对于保利物业来说，其凭借在物管领域二十余年的深耕历练、扎实的物管服务品质、和多元化多维度的拓展渠道，在市场化拓展中也取得了快速发展。

据招股书披露，截至2019年6月30日，公司的合同管理总面积达454.9百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为260.3百万平方米。

可观的行业前景吸引不少物业公司登陆资本市场，并自2018年开始步入爆发期，尤以母公司拆分上市特征明显，如碧桂园服务、佳兆业服务、新城悦等等。在不少业内人士看来，物业行业正处于增长期，未来行业集中度提升，竞争将进一步加剧。

随着竞争对手扩充服务类别或新竞争对手进军现有的物业市场，保利物业仍需在物业管理组合、服务质量、品牌知名度、财务资源及价格等多方面持续发力。

作者：冯雨瑶

编辑：彭尚京