佳兆业集团路演纪要：坐拥大量优质项目，向千亿目标不断迈进

来源：格隆汇

2019年12月12日下午，佳兆业集团首席财务官刘富强在格隆汇全球投资嘉年华上进行路演，下文整理了现场路演纪要重点信息:

一、2019年合约销售迄今（1-11月）751亿，公司有信心完成全年销售目标

二、2019年中期业绩靓丽，盈利能力稳中有升，偿债能力不断改善

三、布局一、二线高质量土储、加快释放深圳广州旧改价值

四、低成本旧改确保利润率

一、2019年合约销售迄今（1-11月）751亿，公司有信心完成全年销售目标

佳兆业1999年于深圳起家，是深圳本地的龙头房企，以城市更新业务为主，包括旧工业区、城中村、烂尾楼、老旧住宅小区的改造。2005-2008年，佳兆业开始集团化运营，在珠三角区域进行布局。2009年，公司上市，完成珠三角、长三角、华中、华西、环渤海五大区域的全国化战略布局。佳兆业现有销售规模排名全国前30，公司深耕一、二线城市，特别是以大湾区城市为主。

过去三年，佳兆业销售一直在稳定增长，2017年是450亿元，2018年提升到700亿元，今年目标是875亿元，这个是权益口径的数据，可以看到，公司一直在向着千亿目标在迈进。

佳兆业在今年上半年实现合约销售额347亿元，同比增长37%；合约销售面积同比上涨38%达196万平方米。上半年，佳兆业旧改业务销售占整体合约销售的比例为三分之一，是公司重要的盈利贡献点。

截止今年11月底，公司完成合约销售额751亿元，同比增长26%，实现合约销售面积409万平方米，均价为每平方米18,381元。目前公司销售集中于在包括深圳在内的大湾区，其中深圳占比超过3成，非深圳的大湾区城市销售占接近3成，销售结构相对健康。此外，佳兆业全年的销售目标是875亿元，公司管理层有信心可以完成全年销售。明年公司将会朝千亿方向努力。

二、2019年中期业绩靓丽，盈利能力稳中有升，偿债能力不断改善

在财务方面，佳兆业上半年收入为201.1亿元，中期预售款有453.4亿元。

从不同维度的利润水平来看，佳兆业中期业绩表现很好。其中，实现毛利67.1亿元，同比上升42%；毛利率达到33.4%，同比增加1.8个百分点，这算是比较好的毛利率水平，主要是由旧改业务贡献。同时，公司持有人应占溢利为28.4亿元，同比上升67%。中期派息3港仙，去年也是每股3港仙的中期派息。

佳兆业在报表中体现出来的偿债能力有很大改善，目前净负债率已下降到191%，同比去年下降45个百分点。去年在与投资者进行交流的过程中，公司提出2019年降负债的目标是把负债率控制在200%以下，今年中期我们就已经达到了这个目标。年底会继续下调，希望2019年全年的净负债率可以控制在低于180%的水平。2020年，董事局会致力继续降负债，包括降低融资成本。

公司速动比率2019年中期维持在1.3倍的良好水平，手头现金有300亿元，较去年底提升31%，权益总值增加到449亿，较去年底上升24%。

2019年是公司业绩各方面增长良好的一年，在5月份公司拿到了国际信贷评级，穆迪给予公司B1评级，标普给予B评级，惠誉给予B评级，展望均为稳定。

而且，佳兆业境内ABS从年初至今有110亿元的获批额度，现在已发行26亿元，这些融资的成本也比较低，大概是都是1-4年期的。同时，公司也在很积极地进行债务管理，比如发行长期的美元债，回购期限稍短的美元债，以缓解短期资金需求。2019年至今，公司已回购7.4亿美元优先票据，市场对佳兆业的债务管理能力还是比较认可的。

三、布局一、二线高质量土储、加快释放深圳广州旧改价值

佳兆业的土储2600万平方米，其中近55%位于大湾区，面积大约为1400万平方米。公司土储货值约5000亿元，大湾区占70%，其中深圳占整体土储货值的30%。公司土储面积中76%位于一线及重点二线城市。

从土储拆分来看，佳兆业2600万平方米的土地储备里，有730万平方米是旧改，占土储比例的28%。货值来讲，旧改土储货值占比整体货值的40%。

此外，公司还有占地面积3200万平方米（尚未计算容积率）的旧改项目储备尚未纳入土储，其中深圳和广州各占30%。这3200万平方米占地面积的项目，对应的货值大概是2万亿。

除了大湾区以外，长三角也是佳兆业重点布局的区域，占比大约是8.6%。其他比如华中、华西等区域主要是策略性地对于好的项目有针对性地去做。

上半年的土地收购跟我们土储战略是一致的，新增权益方面有60%在大湾区，19%在长三角。从拿地途径来看，有20%是旧改所得。今年上半年，佳兆业新增土地成本是为每平方米6600元。

刚刚说到佳兆业有2,600万平方米的土地储备，但是现在还有大约占地面积3,200万平方米的旧改，没有计算容积率，也还没纳入公司的土地储备，按面积来算，深圳占了其中的三分之一。这3200万占地面积对应有128个旧改项目。

佳兆业立足城市更新20年，公司希望每年可以有3-5个旧改项目可以顺利转化，目标是每年转化80-100万平方米的旧改进入土储。

从不同阶段的旧改项目来看，我们在盐田的盐田佳兆业城市广场，第一期在 2018年10月预售，第二期及第三期分别在2019年第二季度和第四季度也有稳定的销售。深圳佳兆业未来城在2018年获得了几个成交量和成交金额的冠军和亚军，比如龙岗区新房成交套数第一名、全市新房成交套数第二名。深圳平湖佳兆业广场在2018年12月龙岗销售排行上获得了季军。

很多转化后即将进入销售阶段的项目，也可以为集团提供很好的合约销售。例如深圳的东门项目，珠海的旧村改造水岸华都项目，都可以在今年提供销售。

此外，公司近期转化了一些旧改项目，首先是上海的徐行镇。徐行镇项目有21万平方米的可售面积，这个项目是上海最大的城中村改造项目，也是上海第一例民企参与的旧改项目。上海以外，公司在广州转化了50万平方米可售面积的小坪村项目，分三期开发，也是佳兆业在广州参与的最大旧村改造类项目；此外最近公司在福田口岸的旧改转化也很成功。

下图显示的是今年下半年预计转化的旧改项目，其中临近深圳COCOPark旁的福田东山小区项目有一块地已经在施工，大约有5万平米。另外百灵达项目10月份已经成功转化，而南门墩项目预计在明年年初也可以完成。这三个项目加起来有将近50万平方米可售面积。

未来一到两年有9个项目位于深圳，共计有1000多亿的货值。中期（3-5年）有10个项目在深圳，3个在广州，共计4000多亿的可售货值。

除了刚才讲的地产业务外，佳兆业在文体方面的表现也非常突出。目前有很多体育馆正在兴建，同时也在加速推进空港的科技城项目，配合政府产业开发的想法。另外，佳兆业在扶贫方面也做了很多的工作，这也是佳兆业企业文化的体现。

四、低成本旧改确保利润率，向千亿目标迈进

由于旧改项目按成本入账，所以我们的旧改项目在账面的价值比起一般招拍挂项目来的低。土储中730万平方米的旧改项目，对应我们的成本只有217亿元，但货值却有近2000亿。此外，目前没纳入土储的3200万平方米占地面积的旧改项目，成本大约是200亿元，但这些项目对应的货值有近2万亿，所以我们旧改项目的账面值是被严重低估的。

佳兆业的毛利率从2017年开始持续增长，原因就在于有三分之一的合约销售是从旧改产生的。

最后在补充说一下，佳兆业在深圳坐拥大量优质项目，公司土储中的项目有21个，在储备中（尚未纳入土储）的旧改项目有88个。公司在坂田有个坂田佳兆业城市广场的项目，位于华为科技城核心地段，每次有新一期项目推出都会很快售罄，现在住宅的售价约每平方米5万多元。

在深圳，为什么政府的支持对佳兆业如此重要？众所周知，深圳的地铁路线规划越来越好，也越来越完善，由深圳去其他大湾区城市也在逐步实现一小时生态圈。刚才提到的盐田城市广场项目为什么可以用5万元的均价出售，这也是受益于深圳交通网络、乃至大湾区交通网络的完善所赐。未来深圳地铁8号线通车后，会大幅缩短从盐田到福田CBD的距离，人们出行更加便捷。

我们在平湖的项目，深圳平湖佳兆业广场，毗邻在建深圳地铁10号线，该线预计2020年6月份就可以通车，所以目前这个项目的三期销售火爆。

整体来讲，佳兆业在深圳布局的项目，会因应政府的交通规划而受益，而这种受益将体现在项目价值及集团整体合约销售上。

概括来讲，第一，公司有信心完成全年875亿的销售目标；第二，公司运营稳步前进，盈利能力稳中有升，偿债能力不断改善；第三、公司审慎布局一、二线高质量土储，并会持续加快释放旧改项目价值；以低成本的土地优势确保公司利润增长。