光大证券：关联方有力支持，外拓质量较高，维持建发物业（2156.HK）“买入”评级

来源：光大证券

事件：建发物业2022年营收同比+47%，归母净利润同比+55%

建发物业发布2022年业绩公告，2022年全年收入22.9亿元，同比增长47.1%；毛利5.4亿元，同比增长37.9%，毛利率为23.4%；归母净利润2.5亿元，同比增长55.1%；宣派末期股息每股0.1港元。

点评：关联方有力支持，外拓质量较高，基础物管发展提速，增值服务表现优秀

1)关联方有力支持，第三方拓展质量较高。截至2022年末，公司在管面积4620万平，合约面积9056万平，合管比约为2，未来增长保障性强。背靠厦门建发集团，公司资源禀赋优质，2022年末关联方合约面积5480万平（2022年新增1080万），同比+24.4%，关联方支持力度较强，在地产行业整体下行期间，经营稳健，销售表现出色，后续交付具备可持续性；另一方面，公司在管项目中第三方面积占比40%，对应物管收入占比43%，规模扩张的同时兼具外拓项目的品质，严格执行外拓标准，有价有量。

2)基础物管发展提速，增值业务表现优秀。2020-2022年，基础物管发展明显提速，收入增速分别为19%/31%/37%，2022年新增在管面积超1300万平（对比上年约740万平），同比大幅提升78%，关联方与第三方更多优质项目加入，后续基础物管增长动力仍然较强。增值业务方面，由于关联方销售表现出色，对比同业，公司案场服务收入没有明显缩减，2022年非业主增值服务收入7.5亿元，同比增长39%，同时经过充分的市场化定价，非业主增值服务毛利率维持与上年相同水平；伴随物管规模扩张，社区增值实现跨越式发展，营收4.8亿元（yoy+87%），其中建发物业臻选线上购物平台整合集团优质资源，为业主提供食品、酒类及日用刚需产品，产品丰富度提升，客户群体不断扩大，家居生活业务2022年实现收入1.4亿元（yoy+100%），后续仍有较大提升空间。

3)深耕优势区域，全国布局深化，经营管理效率有较大改善空间。公司深耕福建，全国化布局基本完成，2022年末海西集群城市在管面积占比63%，后续公司逐步扩大物管规模，提升区域密度，提高管理效率，管理费用率仍有优化空间。

盈利预测、估值与评级：公司物业管理项目在福建地区高密度布局，具备规模优势，后续各增值业务条线发展成熟，渗透率进一步提升，社区增值仍有较大增长空间；资源禀赋优秀，关联方经营稳健，稳定交付优质在管项目，同时建发集团品牌力强，产品美誉度高，有利于提升公司第三方外拓竞争力。我们预测公司2023-2025年归母净利润为3.3亿元（维持）/4.3亿元（维持）/5.3亿元（新增），当前股价对应2023-2025年PE为17倍/13倍/11倍，维持“买入”评级。 

$建发物业(HK|02156)$