80%居民杠杆率，楼市购买力接近耗尽！

社科院：2020年重点城市房价软着陆？

11月27日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。

除了省份的数据外，国家金融与发展实验室也对城市的居民杠杆率进行了统计。

在统计的34个城市中，截至2018年末，居民杠杆率高于80%的城市有5个，分别为杭州（103.2%）、厦门（96.3%）、温州（91.1%）、海口（83.8%）、深圳（82.3%）。

杭州是第一个杠杆率超过100%的城市，这也就意味着杭州的居民贷款超过了本城一年的GDP，这其中蕴含着较大的金融风险。分析人士称，在我国，杠杆率高的城市有一个重要特点，‘三高’——即房价比较高，外地人买房的比例较高，买房的投资性需求较高。

换言之，各地房价是影响居民贷款上升的最核心的变量。比较杭州、厦门、温州、海口以及深圳过去一年房市的表现，也侧面印证了居民杠杆率与房地产之间的关系。

那么居民杠杆率走高，对于老百姓来说又意味着什么？

普适地说，对于一个在中小城市按揭购房的普通家庭来说，购房的本金和利息合计会占到收入的28%-46%。

再进一步叠加日常生活开支（根据2018年的恩格尔系数27.7%），那么一个普通家庭收入的60-75%将被基本生活需要、房子相关支出占用，剩余收入用来支付教育、医疗等消费以及储蓄、应对意外支出。

客观地讲，这样已不甚宽裕。

然而居民杠杆走高，带来的绝非仅仅是百姓生活之难。

同时，央行发布了《中国金融稳定报告（2019）》，对中国住户部门最新负债情况进行了披露，根据报告，2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，其中超过一半都是住房贷款。

从侧面看，楼市购买力已耗尽，住户杠杆已加足，浙江家庭的杠杆率83.7%，上海83.3%。杠杆加到极致，就是说借钱都不一定能借到，能买房的所有购买力，已经All In(全仓)。

83.7%的住户部门杠杆率，对应着中低端外贸，浙江某些城市的房价，可能会爆掉，就像2011年温州那样。只要这些爆仓的城市，还是软着陆的范畴，就暂时不会出现大放水。但软着陆若是变成硬着陆，除猪肉涨价外，不知道那些生活必需品又会涨，姜你军，豆你玩？流动性会寻找一个短缺的薄弱环节(今年的苹果和猪肉)，猛地价格暴涨，以获取超额利润。

一二线城市二手房全面降价

去年那股买房热潮，还真有点惊心动魄，回想成都7万人抢1千套房子，西安摇号出现大量关系户，杭州有人排队买房以致晕倒，深圳购房需先交500万诚意金，千万富豪到售楼部只能蹲在墙角？可惜的是，现在这些出现抢房热浪的城市基本都出现量价齐跌。

去年抢房的筒子们几乎都处在亏损状态。大原恒大某楼盘，北城响当当的大盘，去年也是10800元每平横着走，现在最高9千，购房者若是狠一点，8开头的房源也能砍得到。一位购房者心酸的说，去年买了恒大的1.95万每平，而最近发现该楼盘活动价都降到1.7万左右，一下相当亏了30多万，还好最初承诺无条件退房，但回款需要半年到一年的时间，身边不少人打算退了然后再买，我也准备退了。

统计局近期公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，10月份无论是新房还是二手房，一二三线城市的整体环比涨幅都出现了回落。

媒体报道，北京二手房全面降价，前两年的高位时期，望京西园一套百平米左右的两房能卖出750万，“现在650万就能成交。”且楼市遇冷的局面，不只在调控最为严格的一线城市出现。像二线城市西安，三线城市南宁，之前的房价涨幅一度领跑全国，近两个月都出现了明显降温。其中上半年二手房涨幅达到3.03%的西安，10月更是环比下跌0.4%。

而深圳在一线城市中逆势上涨，除了先行示范区的政策利好，以及相对宽松的调控环境外，还有两个重要因素：

1、深圳土地空间严重不足，全域面积只有杭州的八分之一左右。

2、深圳的常住人口不断增长，去年增幅达到49.83万，位居全国之首。一座城市土地紧张，同时人口持续流入，城市发展预期不断提升，房价自然很难轻易降温。

但相对于深圳来说，内地很多城市，并不具备这种长期增长要素。

燕郊房价曾经250万/套，现在最低卖115万/套

环京的燕郊不少房价从3万多每平跌到最跌1.5万左右，其中北三县大厂某房源86平米两居，2017年最高房价达250万，现在最低出价115万。上个月一个传说中的会议给燕郊楼市造了个“限购松绑”的声势，目的很明确就是为了卖房，事实上限购依然没有放开。

二线以下的城市楼市更危险，今年下半年恒大、碧桂园促销，主要集中在三四线城市。我不敢直接说其是在完全撤离，因为它们也不见得什么内幕消息都知道嘛！但19年以来频繁启动规模性的促销抢夺现金流，总归能嗅出些危险的气息。

这几年问题很多，以后更多，买房干什么还是要调整好心态，大家买房子是用来住的，但住实际是种消费，就跟买车一样。买车的时候，心态貌似都很好，买了之后才知道那车已经贬值很多了，而买房是一样的？

房企大撤退和楼市降温背后，是三四线城市房地产发展放缓的信号，再也不能像城市化早期那样高速扩张了，实际上内地楼市真正的拐点已经到来！内地楼市总体降温的趋势正在变得越来越明显，而其它领域也一样，比如社会总消费和车市以及今年的人口出生率，都很说明问题。

面对2020年，房地产经济作为中国经济的驱动引擎即将关闭。从长期来看，这对于长期苦于地价过高、金融空转的中国实体经济和广大民众固然是一件好事。

但是，从短期来看，房价的下降，将导致以房产为主要财富的民众财产估价大幅缩水。

尤其是以房产、地产为抵押的债务人，包括贷款买房的所谓“房奴”和房地产商，将面临资产负收益的情况。也就是说，房价的增长赶不上贷款利息的增长，甚至赶不上中国GDP的增长。

尽管，房价的小幅下跌还不至于导致“断供潮”的发生，但是，以炒房为目的，以房产抵押二次融资的一批人将先行倒下。

作者：许戈财经