中小房企拖工期，交房难！30强房企新房销售额占行业一半

前言：

一边是中小房企交房难、拖工期，一边是“宇宙级”房企动辄营收数千亿。

这就是眼下国内房地产市场发展的一大特征：强的愈强，弱小的太多已倒闭。尽管从宏观数据来看，国内房地产市场发展已进入调整期，“房价会上涨”的心理预期已经不再是那样坚定，但却丝毫不影响大型房企刷新销售数据。

与之相比，近一段时间来，在一些三四线城市，中小房企开发的项目由于拖欠资金、迟迟不能交房，甚至是项目烂尾、企业破产频频被曝出。不难看出，伴随着房地产市场进入调整期，市场“马太效应”逐渐开始显现，行业资源和收益开始向头部企业聚集。

“越冷越强”，30强销售额占行业总和的50%

就眼下房地产市场的“马太效应”，可以从华创证券披露的一份研究报告中看出一二。

12月1日，华创证券披露的一份研究报告中提及，2019年1-11月份，国内50强房企累计实现销售额81558亿元，较去年同期大涨17.43%。仅在11月份，50强房企便实现销售额9177亿元，同比大涨37%，且同比涨幅连续5个月扩大。

而从行业占比的角度来看，2019年1-10月份，50强房企占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，在2011年，这一比例不足20%；同期，30强房企销售额占比达到50%，而在2011年，这一占比约为15%。而且从华创证券披露的图表走势来看，头部房企在行业总营收的占比呈加速上涨态势。

一个是销售额同比涨幅连续5个月扩大，一个是总营收占比近几年来加速上涨，国内房地产市场的“马太效应”日趋明显。

事实上，在“马太效应”之外，眼下房地产市场头部企业还呈现出“越冷越强”的趋势。

以世茂房地产（00813-HK）为例，12月2日，世茂房地产披露2019年11月份销售状况。11月份，企业实现合约销售额约305.01亿元，合约销售面积178.31万平方米，同比分别大涨60%、61%。

同样是在11月份，根据克尔瑞证券披露的销售数据，融创中国2019年1-11月累计销售额突破5000亿元，同比增长近20%，成为国内第4个跻身“5000亿销售额”俱乐部的房企。

在克尔瑞证券披露的销售信息中，销售额突破1000亿的房企数量已经达到27个。而介于900亿到1000亿的房企数量为7家，考虑到这7家企业的销售状况，几乎可以肯定，2019年国内千亿房企数量将突破30家。

而随着“5000亿俱乐部”、“千亿房企”的扩军，房地产市场头部企业间的竞争也将更加激烈。毕竟，要想提升企业自身的竞争力，做大规模是唯一的途径。而如今“大规模”的企业越来越多，为了做大自己，彼此之间的竞争不可避免。

不过，从克尔瑞披露的销售数据来看，销售额破千亿的房企中，2019年1-11月份，仅有绿地控股销售额出现下降。换言之，头部房企中的较量仍然是在一个增量市场，彼此之间尚未出现此消彼长的存量市场竞争。

拖工期、烂尾、破产！中小房企的寒冬实实在在

与头部房企们“越冷越强”不同，以三四线城市为主战场的中小房企们所感受到的却是实实在在的“寒冬”。

在2019年7月，国家收紧了信托机构向房地产企业的融资渠道。此后，房地产企业融资环境更加困难，尤其是中小房企。其中原因也不难分析，相较于头部企业可以在资本市场借助股权、债券进行融资，中小房企的融资渠道相对要少很多。

资金链紧张，拿不到新的土地项目，手里已开工的项目缺乏后续资金。如此，也就不奇怪为什么近段时间以来，国内会密集出现一些针对烂尾楼项目的报道和整治。

就在11月29日，黑龙江省住建厅联合多部门公布文件，要求各地要建立开发购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购置项目开发用地。2019年6月，黑龙江省住建厅排查锁定出全省房地产“烂尾楼”项目117个。其中有85个与资金链断裂有关。

同期，河南省南阳市爆出有302个“烂尾楼”项目，甚至在7月1日，南阳市房地产领域问题楼盘化解攻坚专项领导小组办公室就“南阳烂尾楼盘”问题发布情况说明。

在项目烂尾的同时，中小房企大量倒闭。查询人民法院公告网披露的数据，截至2019年7月24日，年内全国倒闭的房地产企业多大274家，平均每天破产1.34家。而截止到11月20日，破产房企数量达到446家，平均每天破产1.39家。

透过这些数据来看，一方面，在头部房企之外，2019年，中小房企项目烂尾、企业破产现象频发；另一方面，在2019年，企业破产速率正在加快，中小房企经营环境日趋恶劣。

分析其中原因，融资渠道收紧、融资途径缺乏依然是主要因素，这一点可以从黑龙江省117个烂尾项目，85个与资金链断裂有关看出一二。在融资渠道、融资途径之外，头部房企近年来市场下沉，进军三四线城市也是重要原因之一。

而在这些因素之外，产业升级的推进，经济发展的整体下行，这些都使得三四线城市主打的制造业、服务业进入到调整期，企业和个人的营收收到影响，加之本来就已经比较高的信贷杠杆，短时间内居民购房需求较低，很难刺激三四线房地产市场的繁荣。

“马太效应”持续，债务压力或成头部竞争核心

目前来看，在这一波房地产市场“寒冬”之中，房地产市场格局正在进行调整。头部房企逐渐做大，中小房企要么转型，要么破产被淘汰，只不过，淘汰的是大多数。

而在头部房企中，随着“马太效应”的持续，即便是跻身“千亿房企”俱乐部恐怕也很难说就绝对的安全，头部房企之间的竞争是一方面，但更重要的还是居高不下的债务压力。

事实上，这居高不下的企业债务可以说是房企们跻身“千亿房企”俱乐部的代价。

2019年9月，诸葛找房发布“2019年上市企业负债排行榜”。其中，上榜TOP20企业的有息负债总额均超过1000亿。从负债增速上来看，TOP20的房企年内增速均值为32.75%，TOP10榜单的房企年内增速均值为42.77%。

以榜上排名第8位的富力地产为例，2019年上半年，企业有息负债规模达到1954.99亿元，同期，企业净资产也不过数百亿元。而在2019年1月份，富力地产发布的一期美元优先债券中，债券利率竟然高到了9.125%。如此，富力地产资金链紧张，融资之难可见一斑。

一方面是必须要持续拿地扩大规模，做大自己；另一方面则是负债率高起，企业资金链紧张，融资困难。眼下的头部企业之间竞争尽管没有像中小房企那样，动辄项目烂尾企业破产，但是，同样也不好过。不过，如果这样的竞争依然持续下去，要么企业主动暂停拿地，回笼资金，要么就持续绷紧资金链，做大做强自己。

持续绷紧意味着企业运营风险放大，而回笼资金就意味着坐视别人强大，都将让自己处于不利地位。这更像一个资本游戏，在借债和回笼资金上进行取舍，看哪一个企业率先扛不住，倒下去进而被淘汰。

结语：

当然，这一切的分析都是建立在单一的房地产市场基础上的。事实上，随着房地产行业利润逐渐摊薄，一些头部房企已经开始进行转型，开展多元化经营。比如，万科进军养猪产业，万达推广文化产业。这一个行业不行，就换一个行业去赚钱。

但恰如万科主席郁亮曾说过的那样，目前来看，还是房地产最赚钱，其他产业并没有太好的机会。企业转型绝不是一朝一夕完成的，尤其是要在企业破产之前完成。

作者：李长祥

编辑：彭尚京

（来源：财华社的财富号 2019-12-06 11:18） [点击查看原文]