2023年优质民营房企是主线，龙头碧桂园依旧可期

古有“诗仙”李白“长风破浪会有时,直挂云帆济沧海”的人生感悟，今有“股神”巴菲特“在别人恐惧时贪婪”的逆向投资箴言。不论前者还是后者，都在告诉后人敢于在逆境中坚持、播种，待到冬去春来时，花自然会盛开！

回望2022年，经历先抑后扬行情的内房股投资者或许对此最有感悟。展望2023年，随着冬去春来的气息愈发明显，以碧桂园、万科为首的优质房企成为券商及国际投行2023年投资策略报告中必不可少的投资标的之一。

截至2023年1月12日，短短十几个交易日，共有超20家国际投行及券商发布研究报告，看好2023年中国房地产行业。其中，碧桂园不仅获投行及券商看好声较多，更成为当下南向资金最喜欢的内房股。

更为重要的一点是，2023年，以碧桂园为首的优质民营房企依旧是政府大力支持的对象。2023年1月11日，高层座谈会明确表示，“四项行动”精准发力，保行业，更要帮助优质民营房企有效防范化解风险。

供给侧支持就位，优质龙头房企获多方支持

面对2022年上半年低迷的楼市行情，2022年下半年政策进入了全面宽松周期，信债股“三支箭”齐发、金融16条、限购及公积金利率优化、购房补贴等覆盖房地产业开发及销售的利好政策超千条，为楼市复苏提供了政策信心。

步入2023年，对房地产行业的支持仍在发力，中央高层亦多次强调“房地产是国民经济的支柱产业”、“优质头部房企将获得更大支持”，提振市场信心。与此同时，全国各大省份及城市积极响应，优化限购、限贷等政策犹如雨后春笋般不断冒出，持续为2023年房地产市场释放积极的信号。

在此背景之下，政策信心自然也是市场的信心。尤其是以碧桂园为代表的优质民营龙头房企成为高层、监管及金融机构眼中的“示范生”，每当利好政策发出之后，大多数情况下碧桂园都是首批受益者，成为此番房地产行业吹响复苏号角的领军者之一。

具体而言，2022年以来，碧桂园成为稳定房地产低迷情绪的定心石，亦是国内银行机构落实政策精神，积极向房地产行业授信提振信心的优质授信房企之一。

从授信额度来看，截至目前，碧桂园获超3,000亿元，位居民营房企授信额度前列，在其之后的美的置业的1,000亿元。

增信发债方面，在中央高层提出扩大对房企增信支持的指引之后，碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，亦成为为数不多能同时获得中债增提供增信及央地合作提供增信的民营房企。

股权融资方面，在去年底高层发表支持优质房企股权融资的信号之后，碧桂园、万科等头部房企率先宣布配股或定向增发的计划。其中，民营龙头房企碧桂园最快完成配售筹资，打响房企股权融资第一枪，开了个好头。截至目前，已完成或计划配股或定增房企已超30家。

其他消息面，2023年1月10日，人民银行、银保监会联合召开座谈会中明确强调，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”及“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

虽然座谈会上未透露具体房企，但不少投资者认为碧桂园、龙湖及美的置业等优质民营房企肯定榜上有名。而在2023年1月11日网传“资产负债表改善计划”的优质开发商名单中，证实了这一猜想。

据Reorg消息，中国监管机构初步确定实施“资产负债表改善计划”的优质开发商名单，碧桂园、龙湖、金地、新城、美的等房企在列。

回望2022年房地产销售数据，政策供给端不断支持为碧桂园为首的优质民营房企开路，不仅是对房地产行业长远及稳健发展给予充足的信心，亦是对优质民营龙头房企基本面和持续经营能力的认可。

在2022年需求乏力的房地产市况下，优质房企也并未辜负市场及监管机构的期待，2022年销售业绩凸显出不俗的韧性，这也进一步说明在逆境环境之中，纵使风雨再大、再猛，保住及稳住船头，才有行稳致远的可能。

据中指院数据显示，在2022年中国房地产企业销售业绩TOP10中，获得各方支持的碧桂园，销售额及销售面积依旧位居第一。

碧桂园股价大涨，逆向投资策略再次应验

2022年11月以来，随着美联储加息放缓、国内疫情政策优化及政策信心的加持之下，中国房地产行业成为内资和外资抄底的对象。其中，以南向资金为代表内资最为明显，加仓内房股意愿非常强烈。

据Wind的港股通数据显示，近一个季度以来，港股房地产板块共获得超百亿港元净流入，仅次于以腾讯、阿里巴巴及快手为首的科技板块。而在2022年上半年，港股房地产板块还呈现净流出状态。如此大反差，也证明了市场对于房地产板块投资逻辑正在加速修复。

值得注意的是，在这波港股房地产板块触底反弹中，碧桂园成为南向资金最受欢迎的房地产企业。

截至2023年1月12日收盘，近一个季度，碧桂园港股通资金净流入额达23.18亿元，排名第8位。值得一提的是，碧桂园是唯一一家挤进前十的房地产企业（如下图所示）。

投资策略角度来看，逆向投资优质民营房企可以获得不俗的投资回报。截至2023年1月11日收盘，碧桂园港股通持仓成本为2.463港元，持仓收益为16.12%。将时间轴拉长，2022年11月至今，碧桂园股价（前复权）累计涨幅高达182.2%，位居港股内房股板块涨幅榜前列。

从行业发展角度来看，经历2022年先抑后扬的调整之后，2023年房地产行业供给侧支持已到位，需求端正在加速恢复，拥抱业绩韧性十足及估值魅力凸显的优质的房企成了市场共识。

销售端方面，根据中指监测数据，2023年元旦假期期间（12月31日-1月2日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年元旦假期（2022年1月1日-3日）增长超两成，市场正在逐步向好的方向发展。

市场观点方面，2023年1月11日，国金证券发布研究报告指出，销售复苏是行业回归良性循环的基石，结合近期住建部、央行和银保监会等多部门的积极表态，预计未来在需求侧的政策将持续落地，信贷支持、购房限制宽松都将进一步加大，尤其将释放置换性改善需求的购买力。该行还强调，在供给侧融资支持力度和范围持续加大的背景下，民营房企中，估值偏低的标的股价有更大的恢复弹性，如碧桂园、中骏集团控股等。

从企业内部层面来看，碧桂园上至股东，下至日常资本运作，都向市场释放了积极的信号，给长期支持其发展的股东及投资者注入一剂强心剂。

2023年1月11日，碧桂园已进一步购回金额2.18亿美元本月到期的4.75%优先票据，公司还表示，将继续监察市况，并于适当时候进一步购回优先票据；近日，碧桂园还获得联席主席、控股股东杨惠妍全资公司必胜超50亿元免的免息贷款，以支持碧桂园长远发展。

写在最后

在金融16条政策支持下，房地产行业在开发、偿债等方面的流动性正在持续提升，叠加全国多个核心城市陆续发布优化限购、限贷等利好需求端的政策及指引，2023年中国房地产行业正向积极的方向发展。

在此形势之下，“资产负债表改善计划”名单及时推出，无疑会促进房地产行业加速复苏，亦给优质民营房企提供平稳健康发展的契机。而拥有良好财务功底及丰富且多样土储的碧桂园，股价及业绩实现戴维斯双击的机会更大。

文：沈大班