三年净利增长超100%，保利物业的社区增值服务是未来看点？

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据港交所12月1日披露，保利物业发展股份有限公司（简称，保利物业）通过了港交所上市聆讯，保利物业是保利发展控股集团(00119-HK)旗下全资子公司。

房地产公司分拆旗下物业公司独立上市，已经屡见不见，例如新城悦、奥园健康、雅生活服务等等，究其背后原因，大部分都是母公司负债过重，物业公司分拆上市既可以缓解母公司负债过高问题，也可以有钱去开拓其他的业务。

我们回归主题来看，保利物业作为2019年中国物业服务企业中排名第四的龙头物业公司之一（数据来源：中指院），2016年至2018年收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.3亿元，2018年上半年为19.2亿元，2019年上半年为28.2亿元；2016年至2018年净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元，2018年上半年为2.15亿元，2019年上半年为3.21亿元。

毛利率提升是亮点

收入增速基本是逐年抬高，数据非常棒，净利润数据那就更亮眼了，增速明显比营收快很多，三年之间增长超过一倍，且2019年上半年增速丝毫没有减弱的迹象。另外，我们再来接着看几组关键的财务数据。

1.保利物业2016年、2017年、2018年及2019年半年度的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%、23.1%和23.6%。

2.保利物业2016年、2017年、2018年及2019年半年度的净利率分别为5.8%、6.9%、7.9%、11.2%和11.4%。

3.保利物业2016年、2017年、2018年及2019年半年度的经营支出（其他收入-其他支出+行政开支+合营/联营业绩+融资成本+所得税）占营收比例分别为10.9%、11%、12.4%、11.8%、12.2%。

4.保利物业2016年、2017年、2018年及2019年半年度的银行存款占流动负债的比率分别为102%、97%、99%和90%和87%。

从以上数据我们可以看出，2016年至2018年单是毛利率的提升，给公司给来的净利润增速已经接近翻倍，区间经营支出保持小幅上升，主要原因是税率太高了，整个费用端基本稳定，偿债能力非常健康，公司账上的现金非常充沛，基本可以覆盖住流动负债，虽然近两年有所下滑，但占比还是非常高。

关于以上数据，值得关注的是公司毛利率的提升和营收的增长，我们来看看是公司哪块业务的增长，促成了这两项数据近几年为什么这么亮眼？

社区增值服务市场是万亿市场？

保利物业的收入来源分为三个部分，物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，其中物业管理服务收入占比总收入，由2016年的74.3%，降至2019年半年度的64.6%；非业主增值服务收入占比总收入，由2016年的15.6%，上升至2019年半年度的16.3%；社区增值服务收入占比总收入，由2016年的10.1%，上升至2019年半年度的19.1%。

业务收入中最大的亮点是社区增值服务，这块收入增速大幅高于营收的平均增速，这还不算最亮眼的，最亮眼的是，社区增值服务毛利率大幅高于其他两项业务的毛利率。

具体看，社区增值服务的毛利率近三年多一直保持在43.8%以上，同期物业管理服务和非业主增值服务，这两项业务的毛利率大部分时间在20%以下，只有社区增值服务毛利率的一半不到。

很明显，近几年拉动保利物业净利润大幅增长的主要功劳是社区增值服务，说了这么多社区增值服务，那么社区增值服务到底是干嘛的？根据保利物业自己介绍，例如，购物协助、家政服务、其他定制服务、停车场管理服务等等。

这块业务的市场空间才刚开始发力，这点从公司近几年这块业务增速就可以看出来，未来，随着大家生活水平的提高，社区增值服务的模式更加多样化，规模超越物业管理服务也不是没有可能，所以，从这个角度看，保利物业的利润高增速远没有到头。

最后我们再来谈谈，保利物业长期看增速是否会受到房地产行业规模增速放缓或者萎缩带来不利影响？毕竟整个房地产市场销售规模2018年已经突破15万亿，2019年上半年进一步增长5.6%，预计2019年房地产行业整体销售规模会高达16万亿左右，占GDP很大一块，加上产业链的影响，例如、水泥、钢铁、家电等等，整个房地产产业链占GDP规模非常可怕，用常识想，房地产销售未来规模很难在高增长，甚至会萎缩。

肯定会对物业行业有影响，但是物业市场不是一锤子买卖，消费者每年需要重复消费，就算新房销售断崖式下跌，物业市场最多只是扩张慢了点而已，另外，以前物业公司收入来源主要是低毛利率的物业管理服务，近几年随着大家生活水平的提高，高毛利率的社区增值服务快速扩张，这完全可以对冲掉房地产规模增速放缓或者萎缩，给公司净利润带来的不利影响。

作者：郑鹏超

编辑：彭尚京