绿地香港（0337.HK）：逆势成长获机构认可 长期投资价值可期

年关将近，伴随房企陆续披露2019年前十月的销售数据，当下也留下了一个不错的时间窗口预判各家地产公司的年度表现，并从中寻找投资机会。

近年来，整个房地产市场在政策调控和经济周期双重影响下承压，当下仅剩两个月的时间里，仍有不少房企在达成年度目标上存在难度。进入到金九银十以来，多数房企纷纷加大供应和销售力度，利用大幅折扣、全员卖房等营销策略吸引眼球。

在相对寒冷的市场环境中，笔者留意到一家房企--港股上市公司"绿地香港"（0337.HK），不仅今年有着不俗的销售表现，且近几年来也一直维持着高质量的快速增长。

近日，中银国际等投资机构还对该公司发表了看好研报，高度评价了其成长性和长期价值，对公司的战略规划、亮眼业绩、优质土储、稳健的财务表现纷纷表示大力肯定，并更加坚定了长期看好公司的信心。

就在此前10月下旬，绿地香港举办了一场反响热烈的反向路演，邀请了数10余家机构的近20位机构投资者参加。通过实地项目考察和高管交流等活动，投资者们对绿地香港有了更深入的了解。

活动期间，绿地香港相关管理层还出席了相关座谈会并就行业、市场及公司未来发展与投资者进行交流。其中，绿地集团执行总裁、绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军指出房地产行业已经告别了黄金时代和白银时代，正在从青铜时代逐步迈入风险投资的时代。房企发展不能只强调规模，更要注重高质量、持续性的健康良性发展，如此方能行稳致远。陈军还强调绿地香港会一如既往地专注房地产业务，同时积极发展"医康养、文商旅、教育培训、科技创新"等协同产业，优化产业布局和投资结构，不断为消费者赋能美好生活场景、创造美好生活方式。

投资者还参观了公司在苏州的高毛利代表项目"江南华府"、"苏州ONE"和地标性项目"环球188"以及在上海的康养产业标杆项目--莫朗福克斯公馆。在感受优质项目独特魅力的同时也体会到了绿地香港"房地产+"的战略布局，尤其是在康养产业上所取得的瞩目成就，进一步验证了公司管理层高瞻远瞩的眼光。

实际上，自2013年来，绿地香港合约销售额的年复合增长率超过了60%，处于行业领先地位，其稳健的盈利能力和财务表现也得到了业内专业人士的高度认可。

1、合约销售持续增长

截至今年10月，绿地香港已实现了人民币385亿元的合约销售额，完成年度目标500亿元的77%。公司全年可售货源为700亿元，仅需完成约71%的去化率即可达标。从当前预判，完成年度目标的难度不大，2019年销售额同比增长率有望达到32%，将处于行业领先水平。

2、战略布局优化领先

公司的逆势高成长离不开高瞻远瞩的战略布局。绿地香港致力于提升土地储备实力，打造集省会城市、强二线城市及高铁新城兼具均衡与纵深特点的布局。同时以泛长三角区和泛珠三角区为重点、聚焦杭州湾和粤港澳大湾区，打造有品质的行业标杆，不断创新突破。

3、盈利能力不断提升

从企业的核心盈利来看，作为快速成长的行业黑马，绿地香港展现了不断提升的盈利水平。毛利率从2015年的18.3%增长到2018年的26.8%，2019年上半年更是进一步改善至35.6%，居于行业领先位置。

中银国际分析师也在调研报告中指出，公司盈利能力的提升离不开以下四个方面：优质的土地储备、稳健的财务运营、物有所值的产品系列和持续增效的运营管控。

从土储层面来看，截至今年上半年，绿地香港总土储面积达2010万平方米，权益占比85%，平均楼板价仅为2，665元/平方米。中银国际测算得出，公司平均土地成本仅占今年首10个月合约销售额平均售价的17.2%，该比例位于中国房地产开发商中的最低水准之一，为公司项目的未来盈利留下了巨大空间。

从负债和融资端来看，绿地香港稳健的财务表现也是支撑其快速扩张的基础。截止今年上半年，公司净负债率为50.1%，远低于同等规模的其他地产公司。其独特的国企背景和稳健的财务状况使其在融资上十分具有优势，融资成本长年保持在低位水平，今年上半年的实际利息成本仅为5.17%。

在产品设计上，绿地香港坚持发展具有自身特色的产品理念，以"创造美好生活方式"为主线，形成"康养、文旅、艺术宅、TOD、超高层、体验型商业"的六大IP产品系列，屡获国际大奖，得到社会的高度关注。

同时，绿地香港依托技术革新全面提升经营效率。2018年由绿地香港自主研发的供应商互联网采购平台--"合制"电商平台正式上线，节省采购成本约30%。而BIM管控系统的全面推广在优化设计的同时大大降低错漏设计，计量准确度提高近30%，项目建设工期平均降低约30天。

小结：

当前房地产行业面临严峻的调控压力，即使在此环境下，绿地香港仍表现出稳健发展的势态，优良的运营表现得到一众专业人士的认可。

结合资本市场的表现来看，作为今年在港股市场一支表现亮眼的地产股，公司股价在上半年一度走出一波波澜壮阔的行情。当前公司的滚动市盈率约为3.28x，市净率约为0.63x。估值水平对比历史及行业同规模房企也具有较大优势。作为一支高成长的股票，公司近年来的分红也相当可观，2017年度派息每股0.15港币，2018年度派息每股0.2港币，股利增长率持续维持在高位水平，这也令其在投资上具备了较高的安全边际。

随着诸如反向路演这类活动向外界传递的信息，市场对公司的认知会不断加深，相信绿地香港在资本市场上也将会得到更多投资者的关注与认可。

（数据来源：富途行情）