地产新格局受益者，绿城管理(9979.HK)强化政府平台和金融机构合作

日前，绿城管理控股公布了公司前三季度业务进展情况。数据显示，截至2022年9月底，公司新拓代建项目的合约总建筑面积达到2,225万平方米，同比增长约33.4%，新拓代建项目代建费预估约为66.1亿元人民币。同比增长约36.8%。在房地产市场转型升级的背景下，公司仍旧坚挺的业务增速值得市场和投资者重点关注。

探究背后原因，绿城管理的稳健增长有三条主线强力支撑。

一是头部房企开发规模持续收缩，央企、地方国企、城投公司成为拿地主体的背景下，商业代建需求预计将加速成长，为行业龙头提供良好的发展土壤。二是，“十四五”期间，各类保障性住房将成为政策发力重点，政府代建需求持续提升，绿城管理作为中国最大的保障房承建商，将继续发挥领先优势，享受发展红利；三是资方代建在“保交楼”背景下快速扩容，绿城管理已经再次成为先头部队。

在行业调整阵痛期，土拍市场热度难以避免地受到影响，土地市场格局加快演变。央企、地方国企、城投公司成为拿地主力，在关键时刻发挥“托底”土地市场的作用。较具代表性的是，从2021年第一批次集中供地到2022年第二批次集中供地，地方城投拿地金额占比从8.9%跃升至30.3%，最高时接近40%。

但多数城投平台的项目开发能力、运营能力难以与专业开发商相比，土储时间的被动拉长将影响城投平台现金回流，加大偿债风险，与专业代建公司合作开发无疑是更好选择。根据中信建投的测算，今年商业代建的规模将达到384亿元，在2025年将达到近千亿的市场规模。

尽管近日财政部发文指出“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”或影响后续城投公司拿地积极性，但业内人士预判，对代建行业实际需求并不会造成影响。原因有二：一是此前央企、地方国企及城投公司已经拿地的项目陆续进入实质开放阶段，会在一定时间内形成代建需求激增；二是该政策一定程度上规避了拿地资金来自财政拨款资金，或国企自有资金买地后的收入财政又通过其他渠道返还的虚增土地收入的做法，剩下的则是真正有土地开发市场需求的拿地项目，一定程度上帮助代建企业遴选优质合作项目。

值得关注的是，近日，代建龙头绿城管理携手江阴城市发展集团，以绿城管理代持1%股份的形式携手在江阴城南拿地开发。据悉，该项目后续将引入金融机构增资进入。这种代建企业亲自下场，携手地方城投、金融机构的方式，契合了此前中央经济工作会议和全国两会政府工作报告中对“探索房地产新发展模式”的要求，同时也为接下来地方城投公司和金融机构如何健康有序介入房地产行业指出了一个新思路。

与此同时，在中国式现代化的发展策略下，共同富裕的原则持续渗透，政府主导的保障性住房建设支持力度不断加强。在现有的项目规划基础上，预计未来国内政府主导的保障性住房建设也有望超过30%，为代建行业提供百亿级增量空间。以政府代建业务起家的绿城管理将继续扩大优势，把握时代机遇。

另一方面，市场调整之下部分房企资金紧张，“保交楼”成为房地产政策持续关注重点，一部分不良项目被AMC接手推进，但AMC公司同样缺乏开发能力，诸如绿城管理这类信用主体良好、品牌效益突出的开发服务提供商成为其青睐的合作方。去年底以来，绿城管理已在业内率先落地江阴恒大华府、奥园广州云和公馆等多个资方代建项目，公司预期该板块业务将迅速发展，全年资方代建业务收入占比有望达到10%。

对绿城管理而言，作为赛道领航者，除了龙头效应之外，在央企主体信用、市场端品牌效益、多元化客户群体等众多独特潜质作用下，公司已经成为政府平台、金融机构等进入房地产市场的最好伙伴，也是链接产业链上下游的纽带，在保就业、保交楼、保经济等发面持续发挥出正面作用。

紧握中长期主线逻辑，绿城管理已经开启自身的“确幸时代”。