江西内房龙头新力控股（2103.HK）上市在即，盈利能力突显成长价值

近期内房股板块开始呈现情绪面边际改善、产生估值修复迹象，伴随实体市场降温，内房政策进一步收紧的概率可能性降低，在因城施策的框架下，部分城市政策端可能呈现放松迹象。表现在二级市场房地产行业增长趋势明显，从2018年10月的低点至今已经累计涨幅20.18%，近日表现更突破年平均值。（如下图）

去年至今新晋内房港股表现来看，截止至11月4日，其中有两家企业涨幅超过44%，一家涨幅达33.86%（如下图），其它普遍录得一定程度增长。可见，虽然政策对房地产调控常态化，但是在资本市场上，资金反应较为真实，对于优质房企业内机构还是会给予客观正面的评价。

在此背景之下，新力控股作为江西龙头房企获得了市场关注。

新力控股发展路径经历了从江西到全国的升级之路。集团于2010年在江西南昌成立，以南昌帝泊湾项目为起点，逐步发展成为江西规模领先的地产开发商，随后迅速向全国扩张，经过近10年的深耕，成为江西省龙头房企，之后将业务拓展至长三角、珠三角、华中华西城市群及其他高增长潜力地区。

放到行业中，新力控股相比其它同梯级规模的房企，具备核心竞争力，主要表现在，1）财务上盈利能力增长快，充裕的土储保障未来结转收入确定性高；2）运营上，优质的产品+高效的服务质量增强集团整体核心竞争力。具体情况可从公布的客观数据一窥究竟。

一、高盈利能力促使业绩爆发，呈现高成长性特征

根据招股书显示，集团合约销售的快速增长带来集团收入和利润的高增长优势。如下图为集团盈利能力核心指标数据：

新力控股2016年-2018年，营收复合年增长率达到94.6%，年内净利润复合年增长率达到105.9%，毛利复合增长率达到139.1%，三年间盈利水平增长超一倍。（如下图）且从更新至2019年4月30日最新数据显示，其增长趋势动力不减。

同时，新力毛利率于往绩记录期得到整体上升，2018年毛利率达37.3%，领先于同行（如下图），股本回报率亦达9.7%。从销售、收入及利润的数据上看，新力近年处于业绩爆发期，整体呈现高成长特点。

再从长期发展趋势上看，截至2019年7月31日，新力控股合计土地建筑面积约为1500万平米，以目前近1.5万元每平的销售均价计算，新力控股货值达到2250亿，且市场预计仍会扩张并维持至2500-3000亿货值水平，上市后公司大概率进入更为稳健的财务管理策略，达到千亿规模的市场目标可期。

二、专业化管理，重产品力和服务质量

新力控股运营模式主线以住宅+商业多维战略布局协同发展。在全国化版图基础上，以多元化业务深度布局。

新力首先打造第一个项目“帝泊湾”，用高品质材料、工艺树立口碑，后以南昌经典豪宅项目——新力·洲悦提升高端的品牌形象，成为当地备受关注的标杆性企业代表。

产品线丰富，新力将住宅物业分为三大系列，“湾系”、“园系”和“悦系”，分别针对首次置业者、家庭升级者和大家庭或高收入人群，广泛覆盖精准营销。

在人才团队实力的建设上，新力控股结合企业整体战略布局的目标，将人才资源管理精细化，数据化，并从关注外部人才招聘的单一渠道到关注内部人才培养、猎头招聘、高校选培等多种人才招募方式，多管齐下，是地产圈出了名的“地产人才聚集地”。

新力高品质产品和服务受到业内广泛的认可，荣获“全国物业服务百强企业”、“中国社区服务商TOP100”、“中国社区服务商客户满意度10强”等荣誉称号。

总体来看，新力控股从占据江西领先地位，布局全国的大型综合性物业开发，以产品力+服务为发力点打造高端品牌形象，财务政策审慎，奠定高盈利能力的业绩爆发增长潜力，土储货值充裕可保障可持续性发展，综合以上新力控股具备一定的行业竞争实力。

三、招股信息披露与展望

10月30日新力控股公开招股信息显示，本次IPO全球发售股份数目约5.29亿股，90%用于国际配售，10%用于香港配售，发售价格在3.3港元-4.25港元之间，集资额约为17.47亿至22.5亿港元。香港公开发售时间于2019年10月30日上午九时至2019年11月8日中午12时，以每手1000股股份买卖，市值预计在116.47亿-150亿元范围之间，预计于11月15日在香港联交所正式上市。

随着行业回暖带动市场投资情绪上升，以及上市后新力可拓宽融资渠道推动财务结构优化，新力控股未来土储价值逐渐释放，基于以上分析逻辑，新力控股其长期成长价值或可关注。