华南城（1668.HK）：融资端持续发力 基本盘稳健长期价值可期

近日，笔者留意到一则关于华南城融资情况的快讯，消息虽然简短，但透露的信息却并不简单。不妨对此予以解读，并重点探讨在房地产步入下半场走向白银时代的当下，华南城商业模式其真正价值所在。

1、15年期大额融资借款背后意味着什么？

从快讯来看，消息对过去半年华南城的融资情况做了一个简要回顾，强调公司境内外融资渠道畅通，指出过去半年华南城顺利完成多项融资计划，先后在国内发行6亿元人民币中期票据及14亿元人民币公司债券，并在境外市场增发6，000万美元优先票据。消息同时还强调，目前，华南城在国内有7.5亿元人民币购房尾款ABS额度，在境外也有充足的未用发行债券的额度。

另外消息特别提到，在融资过程中，华南城还获得了一家国有大型银行授予并已放款的6亿元人民币年期长达15年期的固定资产支持融资借款。虽然消息并未指名具体是哪家国有大行，不过从融资期限和不小的金额已经看出不同寻常，而这也进一步验证了公司作为大型综合商贸物流企业获得了专业信贷机构的认可。

众所周知，房地产是一个资金密集型的企业，房地产项目所占的资金不仅庞大同时时间还相当长，因此往往需要借助各类融资手段，以帮助企业正常运转。银行作为房企的重要资金来源，是维系房企正常运作的重要部分。而在银行体系中，固定资产支持融资其与房地产行业关系密切，尤其是商业地产类别。固定资产支持融资一般是指银行以借款人自有的、已建成并投入运营的优质经营性资产未来经营所产生的持续稳定现金流(如收费收入、租金收入、运营收入等)作为第一还款来源，为满足借款人在生产经营中多样化用途的融资需求而发放的贷款。

这类融资一般期限在五年，如若碰到好的资产会考虑延长，不过最长不会超过10年，除非是十分优质的资产，其则可能最高达到15年。如此长的期限，这往往也就要求借款人有着极强的运营能力，且物业租金和运营现金流充裕，物业价值能够实现稳定增长。

透过华南城的经营业绩表现，可以一窥公司在融资端的优势，而这也将解释为什么会有国有银行愿意给出如此长期限且规模不小的融资借款。

首先从债务端来看，华南城高度重视自身财务安全，截止今年三月底，华南城的资本负债率为68%，整体负债水平可控。近年来公司在降杠杆动作上持续发力，仅过去一个财年，其就通过有效的资本运作成功减低总负债至343亿港元，债务缩减幅度高达46亿港元。公司有效降低财务杠杆，保障财务安全稳健，这也为公司进一步合理融资打通了渠道，同时也有利于公司优化债务结构，提高资金利用率，降低财务支出，释放更多的业绩利润。

与此同时公司严控风险，密切监控各项财务指标，重视现金流和回款，公司合理评估债务到期情况，提前储备了充足的现金，应对短期债务风险。截止今年3月31日，公司现金及银行存款储备达到了93.6亿港元。此外公司亦持续保持着畅通的融资渠道，截止今年4月30日其未动银行授信约128亿人民币。

最后再从企业经营层面来看，华南城不断保持稳健向好的经营态势。公司合约销售持续增长，2019/20上半财年实现合约销售77.3亿港元，同比增长13.7%。而在持续性现金收入这一块，公司更是有着不俗的表现，此前年报数据显示，华南城过去一个财年实现持续性收入达23.15亿港元，且近三年持续性收入占总营收比持续攀升，当下已经超过20%。此外，公司持续性收入也已基本占到整体融资成本约93%，预计未来1-2财年内可实现对整体融资成本的全面覆盖，这也将意味着，公司的财务稳健性将进一步得到夯实。

优异的资产价值，稳健安全的运营表现，持续释放的业绩和源源不断的现金流，在种种优势之下，让华南城在融资端有着明显的吸引力，并也成为了贷款机构眼中值得信赖的优质客户。

2、不仅仅是住宅，房地产下半场投资的应有之意

华南城能够获得长达15年且金额规模并不小的固定资产融资，这从侧面反映出华南城的实力得到了专业信贷机构的高度信任，而这种信任的背后也更要归功于公司有着独特的商业模式，其有望凭借这一模式走在房地产下半场竞争的前列。

作为大型综合商贸物流企业，华南城的商业模式并不复杂，但却有着四大核心要素，即：物流、商业、商务办公、住宅，其透过持续打造成熟商业及产业生态进而反哺住宅，形成了独具特色的"华南城模式"，这一模式当前在全国八大城市开花结果，而发展最成熟，表现最为靓眼的当属深圳。

透过十多年的发展，华南城在深圳平湖这一当年还是贫瘠荒芜的土地上，造就了一座规模庞大，商业高度发达的现代化综合商贸新城，与此同时，在持续验证的商业模式中，华南城也成长成为了中国商贸物流的领航者，在港交所上市多年来也都有着比较亮眼的业绩表现。

随着中国城市化迈向纵深阶段，城市的发展房子更多的只是作为一种居住的配套，而城市的核心要素则是在产业，而透过产业和商业生态圈的打法，这也将有望成为华南城未来在房地产竞争中决胜的关键所在。

就整个房地产行业而言，未来毫无疑问将面临多重关系的调整，从政府到企业再到消费者，在这一系列变革也将使得整个行业迎来重大转变

就地方政府而言，其不会再以住宅马首是瞻，而更多的是关注到产业层面，考量商业生态。而产业和商业的发展也并非盲目选择，其作为城市发展的决策者，也将更看重企业所带来项目的规模及影响力，同时也将十分注重项目的成长空间，也就是企业引进的项目能够带来的长期贡献。由此而言，大部分没有产业和商业支撑的房企将很难做到这一点，不再具备优势。

而就消费者而言，伴随白银时代的到来，房地产行业集中度的提升，消费者对品牌和品质力的认知也将随之提升，其风险意识进而加强，其对于房地产市场的产品也将更苛刻，这也就要求这些购买者，在选择项目的时候，更加亲赖于那些有产业支撑、有商业生态支持的优质产品。

由此而言，华南城透过已经得到验证的商业模式，显然在这两大层面也将更具优势。而就公司运营而言，其在下半场竞争中也将较其他房企有着更出色的表现。

一方面，从融资端来看，公司经营成熟的业态能够带来稳定充裕的现金流，借此其也将成为融资机构的优质对象，能够保障融资端畅通，同时即便作最坏打算，在产业、商业生态的助力下，政府端也将是维系公正常稳健发展的一个潜在的后盾。另外一方面在产业发展过程中，配合政策层面的配合与支持，华南城的项目发展也将得到更快速的推进，诸如交通等相关配套设施等资源的导入，其也将有助于华南城构筑的产业及商业生态的成熟，由此在不断推进产城融合、宜居宜业的城市发展过程中，公司也将形成稳健高质量的发展之势，持续释放商业价值。

3、结语

回顾过去，每一次楼市调整，房地产企业都将面临着大洗牌，如今随着地产白银时代的到来，在加剧的竞争环境中，没有核心竞争能力的房企加速淘汰出局的趋势也将愈演愈烈。

当下我们已经看到不少中小房地产商因为种种问题走向终结，即便是部分大型房企也会因现金流等问题陷入困顿和危机。对于整个房地产行业而言，未来谁的财务最稳健，谁的现金流有支撑，谁能够持续不断塑造商业生态价值，掌握城市发展的核心资源，谁才最有可能屹立于整个房地产行业竞争的不败之地。就当下从行业发展的趋势而言，华南城显然把握住了正确的方向。

然而回归到二级市场，当下华南城的估值承压明显，其在港股市场动态市盈率仅只有2.3倍，市净率仅为0.2倍。不禁要思考的是，作为一个对于行业发展有深刻理解并且已经做出不俗成绩，商业模式持续不断得到验证，基本面表现优良的企业，这样的估值真的合理吗？