上实城市开发（0563.HK）稳中有进，持续释放增长潜能

近两年以来，受疫情等多重因素影响，房地产行业经历前所未有的阵痛期。面对着行业中众多地产商资金链断裂导致的债务违约问题，投资者们在房地产投资上也变得更为谨慎。

从投资角度上来看，虽然不少房企在持续的震荡回调中估值探底，投资性价比已现。但整体而言，房地产行业仍然具备许多的不确定性。笔者认为，在此背景下，能够在行业逆风时期依旧展现出稳健经营能力、具备国有背景优势的房企，或是当下投资者可以高度关注的方向。

8月29日，上实城市开发发布了中期业绩报告，总体而言较为稳健，同时也彰显了一定的抗风险能力。透过这份财报，我们不妨来进一步探究其内在价值以及投资机会。

1、业绩稳健，“三道红线”维持健康水平

在地产政策持续收紧的态势下，房企的财务端成为了投资者们关注的重点。

关注到上实城开的财务表现，上半年，公司旗舰项目稳步推出，保障房项目按计划交付，取得逆市强劲的销售成绩，实现总收入为68.1亿港元，同比增长48.7%；毛利为12.1亿港元；归母净利润为1.26亿港元，同比增长134.04%；每股盈利2.63港仙；现金为88.1亿港元，展现出稳健发展的能力及较好的抗风险能力。

其中值得注意的是，上实城开财务杠杆及结构于近年来一直处于非常健康的状态。据财报数据显示，近年来公司回款端和融资端表现较好，三道红线维持健康水平，净负债比率为52.6%，流动比率为1.2倍。

需要明确的是，虽然上实城开上半年的现金短债比小于1，但这主要是由于短债中有22.63亿港元来自上实控股。若扣除该项借款，上实城开的现金短债比则接近1，因此公司财务端仍较为健康。

同时，上实城开持续优化债务结构，积极推进债务管理。据悉，为了偿还上海城开2019年度第一期中期票据，上实城开附属于6月成功发行8.8亿元中票，年期为3年，票面利率仅为2.85%。稳健扎实的财务指标亦能为公司后续创造一个健康、灵活的融资环境。

紧接着从融资层面来看，上实城开具备国企背景，在融资端拥有资源优势。在融资端收紧等政策背景下，上实城开作为国企地产公司，有着强大的国有股东信用背书，在融资端将充分受益于各大金融机构的资源支持，具有渠道和成本优势，扩张动力强劲。

因此，公司融资成本低于行业平均水平，具备显著优势。在低成本的融资优势下，公司的利润空间也在不断拓宽。

总的来说，“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度等政策的出台，从需求端到供给端同时调控，给房企带来了极大的冲击。在此之中，笔者认为上实城开基于其已被验证的稳健的财务能力，将助力公司后续估值的提升以及高质量发展。

2、稳中求进积极布局，彰显经营韧性

那么，为何上实城开能在行业持续震荡的大环境下，财务端依旧能保持如此稳健的水平？

笔者认为主要有两个原因：

其一，上实城开积极补充优质土储，持续巩固深耕优势。

土地储备作为房企核心竞争力之一，优质的项目储备不仅能够有效满足公司后续的开发，还具备较强的抗跌性。同样的，审慎拿地也将增强公司去化能力，使其后续业绩增长具备支撑。

上半年，上实城开持续深耕上海都市圈及其他核心一二线城市，充分发挥多元化拿地优势，注重项目的质量和盈利能力，审慎获取优质土地。

据财报显示，截至6月底，上实城开拥有的土地储备共有29个项目，分布在11个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、昆山、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉。当中大部分为建成及处于建设期的中、高档住宅及商用物业，未来可售规划建筑面积约394.7万平方米，足够未来3至5年发展。

值得一提的是，公司也在积极推动拓展土储，如今年6月，上实城市开发就曾公告与一名联合竞标人以人民币38.9亿中标上海自然贸易试验区临港新片区之六幅住宅地块土地使用权。

在行业整体投资收缩的大环境下，公司逆市扩张，积极拿地，更是为后续发展做出强劲支撑。

其二，上实城开积极拓展新业态，加快探索新增长点。

基于母公司上实集团多元业务版图的综合运营能力，上实城开也在积极拓展新业态，推进产城融合、租售并举、大健康产业等业务，持续取得突破。

目前，上实城开在上海、北京、天津、重庆、沈阳、西安、昆山及深圳等8个重点开发大城市已经建成多个商业项目、持有的投资性物业总面积约89万平方米，上半年共取得租金收入2.6亿港元。

据财报显示，公司上半年在建项目共12个，在建面积达243万平方米，主要包括西安自然界、上海TODTOWN天荟、山东烟台项目及天津河东工大•仰山华庭等项目。当中，新开工面积22平方米，主要来自上海青浦项目和临港项目；交付面积合共27平方米，主要为上海上投新虹、上海上投宝旭、北京西钓鱼台•御玺和上海万源城。

另一方面来看，公司还在持续响应“租售并举”政策，有序推进租赁住宅业务。上半年，公司旗下三个长租房项目上海晶享、上海莘至城、上海城泷有序开发中，合共建筑面积29.5万平方米。当中，上海晶享项目、上海莘至城项目已于上半年年落成，上海城泷项目则将于2023年落成，相关业务未来将为公司贡献稳健租金收入。

3、结语

整体而言，上半年来，上实城开的业绩表现在一定程度上验证了公司面对复杂宏观环境以及行业逆风期所具备的可持续经营能力和成长潜能。随着上实城开业务稳步推进，不断夯实财务基本面，在地产行业迈向政策宽松的新阶段，公司的估值修复弹性也将值得期待。