物管新周期到来，合景悠活(3913.HK)如何行稳致远？

1、物业板块的估值拐点已至？

2022年走过上半程，对于物业板块而言，关联方房企雷声不断的阴影对物企形成压制，资本市场表现颇为暗淡。

殊不知，市场悲观情绪蔓延的背后却忽略这个行业，应该是一个稳定现金流，具备抗周期能力的赛道。当下低估值的背后受困于整个房地产的艰难，但黑暗的日子终究会过去，届时一旦市场认知迎来逆转必然带来的将是巨大的估值修复机遇。

（来源：ifnd）

站在当下时点来看，伴随政策力度的加大，房企纾困基金项目的落地、超预期的降息动作等等，一系列好迹象的出现或将给行业估值反转的契机。以此再来挖掘行业中的投资机会，笔者认为那些能够展现出良好抗风险能力，同时能够摆脱关联房企依赖的物企或将是物管板块资金青睐的重要方向所在。

而近期公布中期成绩单的合景悠活(3913.HK)或是一个不容忽视的观察样本。

2、如何看待合景悠活跨周期成长能力？

从合景悠活交出的中报来看，上半年公司实现收入20.64亿元同比增长68.0%，实现毛利6.22亿元，归母净利润3.14亿元，实现每股股东应占盈利0.16元。不难看到，在复杂的内外部环境下，合景悠活仍然交出了一份表现可圈可点的中期业绩报，展现了较强的逆境生长能力。

在笔者看来，合景悠活不论是在综合实力及成长性和抗风险能力上都有着明显优势，这也决定了公司是行业具备跨周期可持续发展的物企之一。在此不妨围绕公司的规模体量和服务力，经营业态以及外拓能力、数字化运营和生态圈打造等几个方面并结合财报最新情况具体来探讨。

a· 规模与服务力领先

合景悠活在行业深耕20多年，公司布局区域涵盖粤港澳大湾区、长三角地区、环渤海经济圈、中西部地区等核心经济地带，其管理规模在行业领先。截止2022年上半年，合景悠活已进驻全国22个省、自治区与直辖市的147个城市，在管面积及合约面积分别达2.14亿平方米及2.86亿平方米。

过去半年公司合约面积和在管面积继续保持了稳步增长，其中住宅物业管理方面，通过出色的住宅物业服务质量和品牌影响力，获得了运河南苑及和道华庭等优质住宅项目。截至上半年，公司合约面积和在管面积分别达到1.48亿平方米和1.01亿平方米。非住宅物业管理上，公司亦相继获得了禺山大道办公楼、于都县人民医院、上海工商信息学校及大良重点区域环保降尘等优质项目。截至上半年，合约建筑面积及在管面积分别达1.38亿平方米和1.13亿平米，同比增长80.7%和66.5%。

规模快步提升的背后离不开公司高品质的服务能力，而这也是合景悠活能够在行业中历经周期的根本所在。

实际上，物业管理的本质便是提供服务，合景悠活始终将其作为核心发力点所在。在长期经营过程中，公司坚持以客户为中心，不断持续提升服务力，致力于为业主提供生活、购物、工作全方位的优质体验。

得益于此，合景悠活服务力也得到了市场及业主各方的广泛的认可，而这也直接体现在其所获得行业大奖上。如在今年4月，观点指数研究院独家发布“卓越指数·2022物业服务年度卓越表现”，合景悠活排名行业前八。此外，在非住宅物业服务上，公司服务力更是排名居前，在中指研究院发布的2022中国物业服务上市公司非住宅物业服务TOP10中位居第三名。

（来源：观点指数）

在笔者看来，在高品质的服务力上，合景悠活不仅能够保持既有项目的稳定，夯实底层根基，同时也将有更强劲的外拓动力，并具备市场议价能力，也将有机会进一步承接中高端项目，实现有规模有质量的增长。

b· 全业态全生态布局夯实发展根基及抗风险能力

作为一家综合实力强大的综合性物业管理服务提供商，合景悠活已经建成了一个业态多元、层次丰富的、区域均衡布局的经营格局体系。有着多元化的品牌矩阵和全业态的覆盖能力，实现对住宅、购物中心、写字楼、学校、医院、公建、产业园等全业态布局。

结合经营数据来看，公司优势区域密度持续提升，各业态布局表现均衡。截止今年上半年，合景悠活住宅与非住比例为47:53，其中，住宅物业管理面积占比47%；公建业务管理面积占比27%；城市服务管理面积占比18%；商业物业及运营管理面积占比8%。

从行业发展趋势来看，物管行业已经从单一的住宅服务扩展到不动产的所有领域的服务，从狭义的小区服务走向广义的城市服务。基于此，合景悠活能够实现多业态的协同发展，不仅展现出其强大的市场洞察能力，深谙行业发展趋势，同时也将令其捉住更大的市场机遇。相比于住宅业态，实际上非住宅业态更是一片前景广阔的蓝海市场。此前中泰证券数据显示，基础物业服务方面，预计至2025年，住宅与非住宅业态市场规模合计超1.2万亿元。城市服务基础物业服务在toG端的延伸，远期市场空间有望破万亿。

值得一提的是合景悠活当前也在由全业态到全生态的方向积极拓展，这也意味着，公司还将进一步整合各业态产业链上下游的资源，实现生态圈的打造，全方位赋能公司既有业务生态的繁荣与发展。

而凭借多元化、全生态的服务实力公司也将有助于牢牢掌握市场核心资源，得到市场的溢价机会，并具备进一步提升市场份额的潜能，不断打开成长空间。

此外分散业态布局意味着多元化的收入来源，产业链上下游的贯通与整合意味着更强的把控能力，借此也将进一步夯实公司整体的抗风险根基。

c· 强外拓能力释放成长潜能

强大的外拓实力亦是物管企业独立性提升的重要表现，这也是物管企业在资本市场获得估值提升的关键。

从合景悠活数据来看，截止2022年中期末，公司第三方项目的管理面积达1.89亿平方米，在管面积占比达88.2%。根据此前，贝壳研究院数据显示，其统计有披露第三方在管规模的32家物企，平均第三方系在管规模占比仅为50.8%。而纵观整个行业，第三方在管面积占比能够超过80%的更是寥寥无几。

此外反映在收入端来看，近年来，公司物业管理费收入结构不断优化，截止今年上半年，来自关联方的占比已经仅只有23%，独立性获得质的飞跃。

（来源：公司资料）

上半年公司继续推进外拓，新增项目334个，新增外拓合约面积1400万平方米，其中公司在外拓面积中非住宅面积占比亦不断提升，反映公司多业态布局下齐头并进的良好发展态势。

优异的市场外拓能力代表着市场对公司服务品质及品牌的认可，同时亦能看到，公司在外拓上也始终秉持着有品质的规模体量扩张，上半年外拓项目中一二线城市占比达到51%。 公司重点开拓经济活跃，平均物业费单价高的城市项目，同时也对盈利能力不佳的项目进行优化调整，以此不断提升整体的经营效率，实现高质量的发展。

d· 数字化运营提质增效，生态圈打造开辟新增长曲线

物业行业具有明显的劳动密集型特征，因此围绕数字化发力，是物管企业降本增效的重要路径所在。合景悠活在发展中高度重视科技对既有业务生态的赋能，2022年更是被其视作深化数字化转型，重塑价值链的数智年。

公司对行业数字化转型有着其独到的理解，如在物业成本上表面来看是人工成本高，但实质上是物企服务过程中低效率带来信息流流转成本过高，为此，公司将过往所有的服务和设备管理都凝结为工单，让工单零成本运转实现物企真正的降本增效。

按照公司的规划，其数字化之路被分成了三个阶段，第一阶段，在年内快速完成整个基于业财税一体化、DHR、工单自动快速流转体系，和业财税一体化系统。第二阶段，持续在物联网、IOT上投入，围绕车管系统、设备设施管理系统，围绕品质管控和受控等进一步优化与升级。第三阶段，围绕社区增值业务，进一步加大数字重生投入，以数字协同将构建全新生态。

换言之，合景悠活要做的正是构建一个前端更前，后端更后、更加集约高效的物业管理生态。从前端来看，通过万物互联的方式，所有服务进入受控状态，在信息零成本流转中，实现对业主服务需求的高效洞察、快速响应、以及安全记录等，形成服务闭环。从后端来看，通过数字化能力，构建一体化管理系统，包括设备设施管理平台、车管平台、品质管理平台以及共享服务管控平台，实现整个物业服务生态的重塑，达到集约高效的管理。

基于数字化建设，公司不仅提升企业经营效率，同时一系列高科技产品与服务的应用也进一步提升了客户的体验感，带来了更高品质的服务，极大地增强了客户粘性。此外，公司的数字化实践，还将有机会实现对外输出，赋能行业发展，并以此开辟新的业绩增长点，进一步释放成长潜能。

3、结尾

在经历了长期大幅度的回调后，物管板块位处低位已经成为市场共识，在此背景下，结合开头对行业的探讨，笔者认为后续板块估值的修复行情也将是大概率事件，尤其是，当前面对市场不确定性升温的大环境下，物管企业的防御属性也更强，一旦行情启动，向上弹性也将更为可观，基于此，在行业中应重点关注独立性特质强，成长潜力大的物管企业。

结合合景悠活来看，目前公司平均市盈率不到4倍，呈现明显低估态势。同时，值得留意的是，近期南下资金亦有持续加仓之势，草蛇灰线之中或暗示着机会。

（来源：富途行情）