建业新生活(09983.HK)半年报：营收与净利双增，长期价值再获验证

8月22日，央行公布了最新LPR，1年期LPR从3.7%下调至3.65%，下调0.05%，下调5个基点；5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%，下调0.15%，下调15个基点。此次降息超市场预期，或对当前市场起到提振作用。其中，地产与物业板块作为受利率变动影响相对较大的行业，后续或随利率变动而波动。恰逢当下港股进入中报发布期，此时点正是从中选择优质标的的良机。

在此之中，笔者关注到建业新生活（09983.HK）于8月22日发布了其中期业绩公告。从中报可以看出，在过去的半年中尽管行业景气度依旧低迷，但建业新生活依旧取得了令人欣喜的业绩，其基础物业管理费不断提升，净利润持续上升，费用率也进一步下降。从长期跟踪来看，建业新生活稳健夯实的基本面再次得到验证，我们不妨进一步探讨其长期价值。

基础物业管理费持续增长，净利率稳步提升

在海外，成熟的物业股往往作为“低beta+高alpha”的长期稳健投资品种。一方面，公司股价表现主要由自身基本面驱动、走势独立性较强，具备一定防御属性；另一方面，在业绩持续稳健增长的优质基本面驱动下，公司股价回报率在长期维度中的各个阶段均跑赢大盘。

对标国内同样如此，具备持续增长能力和强防御财务属性的服务公司，相对大盘可具备较高估值溢价。细看建业新生活的财务数据，即可发现其很好的符合了此类公司的标准，具体从四个方面来看。

其一，基础物业管理费稳步提升，收入占比进一步增加。报告期内，公司物业管理及增值服务业务收入达13.95亿元人民币，相较去年而言，同比上升8.5%，值得注意的是，其中的物业管理服务收入达8.20亿元，同比上升33.2%，同时占比持续提升，达58.8%。

其二，行政管理费用率进一步下降。报告期内，公司的行政管理费用相较去年减少了4131.1万元人民币，同比下降了近28.3%。值得注意的是，拉长时间来看，公司行政管理费用的下降更为明显，持续的降低，意味着其管理效能不断提升，这为公司长期可持续的发展奠定了基础。

其三，净利润率持续提升，净利润稳步增长。公告显示，2022年上半年公司净利润为3.02亿元人民币，同比上升11.3%，净利润率为19.3%，相较去年同比上升了2个百分点。净利润率作为确定公司“低beta+高alpha”属性的关键指标，持续的提升意味着公司基本面的长期稳健。

其四，派息维持高位。截至2022年6月30日止六个月，董事会议决建议宣派每股中期股息21.1港仙，较2021年同期增加45.5%。可见，公司依旧维持了高派息，这同样也是长期投资标的应具有的属性之一。

总的来说，建业新生活维持了其长久以来保持的业绩增长趋势，作为市场中不可多得的长期稳健投资标的，建业新生活的财务数据进一步证实了这一结论。

以客户为中心，打造建业长期优势

业绩的长期稳定向好，自然离不开公司底层业务的发展战略，我们进一步剖析建业新生活的底层业务可以看到，其三大业务物业管理与增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务，涵盖了物业管理、优选生活、智慧社区、品质居住等多个方面。

报告期内，三大业务板块协同发展，均取得了不错的成绩：物业管理及增值服务全年收入达13.95亿元，同比增长8.5%；生活服务全年收入为1.06亿元；商业资产管理及咨询服务全年收入达0.65亿元。

梳理公司业务的底层逻辑，可以看到建业新生活以客户为中心，打造了三个优势。

首先是基础物业品质优势。物业管理服务作为建业新生活的基本盘和压舱石，同时也是公司持续发展的主要推动因素。公司凭借多年锤炼的品牌、人才管理模式、资金及客户资源等原始，不断引入先进的物业管理理念，使公司能持续引领行业。

从数据上来看，截至2022年6月30日，公司的总在管面积为142.1百万平方米，合约建筑面积达254.7百万平方米，较2021年同期分别增加23.6%及22.1%，规模不断扩大。

其次是高密度优势。作为一家深耕河南省域的综合服务提供商，建业新生活具有明显的管理密度优势，能够更好地实现资源联动和成本管控，进而发挥区域的规模效应和协同效应。

建业新生活在河南单城市的平均在管面积达711万方，合约面积达1283万方。高密度的布局使其智慧化、片区化的管理得到有效应用，基础物管的毛利率进一步提升

最后是智慧化优势。物企科技化建设作为产业互联网重塑传统行业的体现，未来科技化工具或将成为物业企业的“基础设施”。

建业新生活近年来持续发力智慧化，通过物联网、AI、云计算、大数据等应用技术，提供智慧社区和只能家居整体解决方案。

借此，建业新生活一方面可以通过后台运营效率提升、智能硬件工具完善等，解放一线员工从事“更有温度”的服务，实现成本、效率和品质的同时优化，托举企业整体盈利能力。另一方面，公司的科技化系统将作为助力新业务开展的实用工具，赋能产品设计、获客、用户数据沉淀等全业务流程，实现新的价值挖掘。

建业新生活正是凭借在各个业务上的长期稳健经营和以客户为中心的理念，让公司始终保持稳健的营收、不断降低的管理费率，以及持续上升的净利率。

此外，值得一提的是，今年7月河南省河南铁建投集团与建业集团正式签署战略合作协议。建业地产能够引入国资战投，对当前整个房地产行业而言无疑释放了积极的信号。同时，此次国资入股建业还有望作为行业范本，为民营房企发展提供新的思路。

对建业新生活而言，同样也将助力公司的长远发展，一方面国资入股可以有效提振市场对于公司的信心，另一方面还能强化公司的品牌背书，更有利于其接下来的业务开拓，尤其是对品牌依赖较为明显的外拓业务。

小结

长期以来，物管行业一直是财务属性优良、成长空间广阔的板块之一。同时基于行业“轻资产、现金牛、强防御”的财务属性，以及“大行业、小公司”的规模增长通道，加之企业形态迭代过程中，提供的潜在成长动力，使得物业板块成为了长期投资中值得关注的板块之一。

具体到建业新生活来看，业绩方面展现出来的“高增长、低费率、高净利”的特点，结合业务展现出的三大优势，让其成为了板块中的优质选手，可以进一步期待其接下来的表现。