新力控股（2103.HK）：江西龙头房企赴港上市，产品力助推未来高成长
2018年至今，房地产集中赴港上市，在此之际，我国坚定了房地产转型的目标，存量时代与调控时代碰撞下，房地产行业也迎来了新的机遇。港股市场称这波为内房开发最后一波上市潮，因为接下来存量房地产时代的到来将会令行业集中度持续提升，而过去保持低调且具实力的房企就会抓住此次机遇积极拥抱资本市场，赶上这趟上市洪潮的列车。
今年来，继内地8家房企和2家物业公司赴港上市之后，“中国房地产开发企业50强”之一的新力控股，也开启了IPO上市之路。
5月24日新力控股正式向港交所递交招股书，由10月30日起公开招股，作为一家江西本土的地产企业，新力控股凭何在短短9年时间里实现从成立到上市，我们不妨从公司发展历程和经营策略来一窥究竟。
一、江西到全国，新力的升级之路
新力控股成立于2010年，起初以惠州为始实施区域深耕战略。
到了2013年，公司顺利打造三个住宅物业系列，包括“悦”、“园”和“湾”；并于江西南昌开始发展商业物业项目“南昌新力中心”。
自2016年起，新力拓展至苏州、惠州及武汉，以南昌为中心的中部区域、以上海为中心的长三角区域、以深圳为中心的珠三角区域、以成都为中心的西部区域打造全国四大区域布局，全国化战略正式升级为“4+X”城市策略，完成百亿百强目标的同时，新力在江西本土龙头房企的地位持续巩固。
2017年新力控股再次拔高，跻身中国50强，总部迁移至上海，后连续获得业界权威机构认可，并于2019年根据中国房地产指数系统的数据，按综合房地产开发能力在中国房地位列百强第31名。截止至目前，新力控股已连续三年荣获“中国房地产开发企业50强”，并连续两年荣获“中国房地产百强企业-成长性前十名”和“中国特色地产运营优秀企业-生态房产”奖项。
在全国化布局的同时，新力同样寻找到了一条成熟的多元化发展模式。
2011年集团成立“新力物业”、2015年成立“新力商业”，开发管理大型商业购物中心，至此确立了地产+物业+商业三大业务领域的战略布局。
随后，又在2016年进军教育板块，以完善集团房地产+控股产业的多元化竞争实力。9年耕耘可以看出，新力已完成全国化版图扩张，以及多元产业化战略目标的深度布局，在此基础上，新力控股的上市之路显得顺理成章，并且有水到渠成之意。
众所周知优秀的地产公司有三大核心要素，即"人"、"财"、"地"；换句话说就是管理团队的战斗力、公司财务造血能力，以及决定房企未来发展潜力的土地储备能力。那么新力控股作为江西本土龙头房企于此是否有过人之处？根据招股书我们可以剖析一二。
二、靠“人才”撑起的强大产品力
新力作为一家只成立了9年的房地产企业，在行业中是当之无愧的“后起之秀”。在过去5年间，房地产行业巨头林立，特别是2017年全面进入调控周期后，新力凭借着什么突破重围的呢？答案无疑是其“过硬”的产品力，而产品力背后靠的是“人”。
地产圈的人才抢夺一直是热门话题，新力控股在人才团队实力的建设上，一直是结合企业整体战略布局的目标，将人才资源管理从粗犷化到精细化，经验化到数据化，并从关注外部人才招聘的单一渠道到关注内部人才培养、猎头招聘、高校选培等多种人才招募方式“多管齐下，从而招募到更多“有志之士”，因此，新力控股在地产圈也是出了名的“地产人才聚集地”。
人才就是专业化团队的力量。由此，新力打造出一支专业化服务团队和高效管理组织。其表现在集团的核心三大竞争力和三大战略：
1）三大竞争力：快、准、稳；这里是指快速决策，保证效率；精准布局，保证战略；稳健增长，保证发展。简单来说就是扁平化管理提升周转运作效率，精准的坚持“4+x”城市布局规模化发展，以及采用标准化运营管控和谨慎的财务政策保持业绩稳步增长。
2）三大战略：城市深耕、品质坚守、服务产品化战略；新力高品质的服务受到业内广泛的认可，并荣获“全国物业服务百强企业”、“中国社区服务商TOP100”、“中国社区服务商客户满意度10强”等荣誉称号。
新力从第一个项目“帝泊湾”问世以来，始终将品质和服务作为企业发展基石，对项目的材料、工艺坚持品质上的四个”零容忍“，这也是新力打造品质房企口碑重要的一环。
这里就不得不提到新力控股高端产品力形象中重要的一笔，南昌经典豪宅项目——新力·洲悦。
新力·洲悦项目在规划之初就备受关注，秉承一贯精雕细琢的打造理念，由多个世界订级设计团队联手，无论是地段的未来发展，还是产品理念，都标杆性的引领南昌进入一个全新的居住时代。（如下图）
在新力控股三大产品线中，新力·洲悦属于“悦”系列，包括6000平米的顶级会所，芬迪，阿玛尼，半岛三种私人定制奢装风格，29个国际一线品牌配置，全冠移植六重绿化景观，尽显极致品质与奢华之美。（如下图）
作为江西本土标杆性豪宅项目，新力·洲悦首先在位置上处在赣江边上，属于富人区；其次户型是几百平的大平层；第三装修设计上，除了高品质的装修材质，还融入各种高科技，比如物联网现代家庭的理念、新风系统、智能识别系统等等，所有内部设施的操作，只需一个下载一个APP，就可以任意时间任意地点遥控完成；第四，小区环境，70亩的土地上只盖了三栋楼，1.33的超低容积率，120米的楼栋距离，投入1亿元的6000平精装私人会所等等；第五，配有新力控股顶级物业服务；成为朝阳新城打造的南昌史无前例的、最高端的豪宅作品。
产品力是销售的保障，高品质楼盘在中国市场一直是稀缺资源，新力控股凭借南昌明星项目影响，带动其高端品牌形象推动其它项目的合约销售，这一点从集团的财务表现尤为明显。
三、呈高成长特点：增速高，资金效益高
1、合约销售快速增长，土储充裕支撑未来“千亿”目标
根据克而瑞数据显示，新力控股2016-2018年，合约销售金额额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元。2019年1-9月的合约销售金额更是达到710亿元，同比增长31%。
合约销售规模的快速扩张无疑得益于公司的全国化布局，以及品质与服务优先的策略。根据克而瑞数据显示，截至2019年9月底，新力凭借710亿的销售规模位列内地房地产行业第33位。
招股书显示,截至2019年7月31日，新力控股共计有110个处于不同发展阶段的物业项目,合计建筑面积约为1500万平米。其中,已竣工土地面积约为27.59万平米、处于开发中物业的土地面积1170万平米和持作未来开发物业的总建筑面积约为300万平米。
以新力控股目前接近1.5万元每平的销售均价，这意味着，未来新力控股至少能够释放出超过2250已的货值，这有望推动公司在今年达到千亿规模。
2.业绩增长超2倍，未来结转收入确定性高
落实到投资者最为关心的业绩之上，在合约销售快速增长，奠定了公司收入和利润的高增长特点。
根据新力控股招股书数据显示，2016年、2017年及2018年，分别实现收入22.2亿元人民币（单位下同）、52.4亿元、84.2亿元，复合年增长率达到94.6%和。2016-2018年，新力净利润分别为1.3亿元、2.8亿元、5.5亿元，复合年增长率是105.9%。
2018年和2019年前四个月，实现收入15.1、57.1，同比增长278%；净利润为4582.4万、2.8亿，同比增长511.4%。（如下图）
同时，我们亦发现公司毛利率于往绩记录期得到整体上升，2018年毛利率达37.3%，股本回报率亦达9.7%。
另外值得注意的是，截至2019年4月末，公司拥有合约负债为513.5亿元，其中预计2019年内履约的规模达到237.4亿元。而这一履约规模将会是2019年5月至2010年的结转收入，这意味着，新力控股2019年在不考虑现房销售的情况下，预计未来已确定的结转收入将达到237.4亿元，这对今年的业绩增长无疑形成强劲支撑。（如下图）
3.资金效益最大化，财务管理保持平稳
从销售、收入及利润的数据上看，新力近年处于业绩爆发期，呈现高成长特点，而这一时期的房地产企业必定伴随着融资金额的快速增长。公司使用资金的效益以及安全性将受到市场关注。
从结构上看，公司的短债长债比长期维持在0.8，整体结构保持健康。
从偿债指标上看，公司现金短债比快速提升，截至2018年年底，公司的现金短债比为109%。这意味着公司现金足够覆盖短期债务，整体财务管理能力保持稳健。但是这一指标低于成熟稳健的龙头房企，这也意味着公司过去通过较高的资金运用率来达到成长。
新力目前上市在即，若上市成功融资后公司资金实力将更上一层楼。而从公司发展趋势上看，目前公司土储货值超过2200亿元，市场预计仍会扩张并维持至2500-3000亿货值水平，随后公司大概率进入更为稳健的财务管理策略，以巩固公司目前千亿规模的市场地位及优势。
结尾：
虽然说今年随着政策对房地产调控常态化，市场及媒体对地产行业舆论一直以质疑为主导。但是在资本市场上，资金的反应最为真实。从2018年以来上市房企的表现不难看出，业内对于优质房企，还是会给予客观正面的评价，如中金及花旗等研究机构亦对行业近期发展表达了正向展望。这背后的原因在于，房地产行业目前仍是整体经济的”压舱石“。
但房地产存量市场到来，当下房企赴港上市潮有望成为房地产行业最后一轮上市潮，而许多过去低调的优质企业也纷纷拥抱资本市场。因此其中伴随着不少投资机会，而像新力控股这类手握千亿规模”门票“却仍未上市的优质房企已所剩无几，上市后公司的表现是值得期待的。