港龙地产闯关港股IPO 资产负债率4年内激增800%

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，财联社8月曾独家报道港龙中国地产集团（下称“港龙地产”）将赴港上市的消息，日前，这家起家于江苏常州、今年7月将总部迁入上海的房企，正式向港交所递交了招股书。

与奥山控股、三巽控股等类似，港龙地产也属于规模较小的房企，去年全年销售收益仅16.6亿元，甚至比不上一家大型房企的城市公司。此外，在谋求扩张的同时，其也面临土储过于集中、负债率攀升过快等难题。

土储过于集中

港龙地产招股书显示，于往绩记录期间，其收益来自四个城市的9个项目的开发及销售。2016年-2018年及2019年前六个月，其物业开发及销售收益分别为人民币4.7亿元、4.3亿元、16.6亿元及5.9亿元；经营利润分别为人民币0.72亿元、0.94亿元、4.36亿元及1.74亿元。

据工商资料，作为上市平台的港龙地产，今年1月才注册成立，为港龙发展集团有限公司的全资子公司，法人代表和董事长均为吕永怀。

招股书披露了港龙地产的“发家史”。2007年8月，包括吕永怀在内的吕氏家族多名成员共同在常州成立了江苏港龙房地产开发有限公司，并获得两幅土地。2012年，港龙地产扩展至长三角其他城市，多为常熟、盐城、嘉兴这样的三线城市；2018年，港龙地产进军上海，并将版图延伸至河南和贵州。

截至今年8月底，港龙地产在20个城市拥有56个开发项目，总土储面积为417.5万平方米。值得一提的是，其中有54个项目位于长三角地区，土储高度集中。

“长三角区域地价相对比较高，限价政策也比较多，如果长三角市场欠佳，这家公司业绩会受到较大影响，销售风险需要注意。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

而在快速扩张、谋求上市的过程中，港龙地产的负债率大幅攀升。

招股书显示，2016年-2018年及2019年前六个月，其资产负债率分别为17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。也就是说，从2016年底到2019年年中，其资产负债率激增近800%。

此外，从2016年底到2019年8月31日，港龙地产借款加权平均利率上涨74.5%至8.9%，其中银行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具体债务结构上，其借款均为5年以下中短期债，截至2019年8月31日，短期债占比17.4%，2年以下借款占比达72.8%。

“两年以下的债务比例确实高了，还款的压力比较大，需要公司未来两年的现金流入比较稳定。”一位港股分析师对财联社记者说。

上市“纾困”？

随着房地产调控政策持续高压、融资渠道全面收紧，多地楼市逐渐趋冷，中小房企面临的流动性风险不断加大。

据中泰证券最新统计数据，截至2019年10月21日，全国范围内已有378家中小型房企破产，其中广东省占比最高，有60家，其次是浙江、江苏、河南。“自救”成为中小企业的年度关键词。

在多种因素叠加下，今年以来，已有多家小型房企向港股IPO发起了冲刺。其中，三巽集团去年全年营业收入仅为7.24 亿元，净利润在2017年甚至出现亏损，2018年净利润不足5000万元；年内已两次冲击IPO的奥山控股，2018年物业销售金额为17.8亿元；近日通过港交所聆讯的河北房企天保集团，2018年总收益为16.02亿元。

不过，这些小房企希冀通过在港上市融资“补血”的愿望，实现起来并不容易。

“香港资本市场以机构投资者为主，机构配置一般都对规模、市值有要求，这种太小的房企，流动性风险大，很难配置。这些小房企急于在香港上市，大概率是融资越来越难，病急乱投医。”上述港股分析师对财联社记者说。

香颂资本执行董事沈萌亦指出，内房股、特别是中小盘股在香港市场的吸引力不足，因为房地产调控对这些企业的业绩有明显影响。

一家闽系上市房企高管则认为，“在港股上市后打通境外融资通道，有机会发债，多少能改善一下财务状况，补充一些流动资金。”